如果说：市场供需决定价格是金律。那么我再补一个尾巴：买卖双方的心理供需也是决定价格的银律。
举例为证：1）一个一万人的小城，一个小商铺1200尺招租，要价2500/月。这个价位是房东在原来的咖啡店经营3年后，今年因为疫情支撑不住跑路了。他认为我可以放租给开饭店的租客。好吧，这个期望值明显是高估太多，因为与热门城市的商铺招租价类似了。但是市场买/租方认为这类小城的路边铺子，价格既使不按对折算，起码七折左右才与其地段门当户对。这个双方之间的心理落差就是一个大GAP.
2）两个retail building, 按银行要求的debt coverage 1.2-1.25X计算，他们的挂牌价，一个需打75折，一个需打5折。现在你们可以摸到retail 的七寸了吧。究竟谁在卡retail building sale, 既是卖家高贵的心理期望值，也是银行在中间做风控拦截。
3）卖家的心理还停留在一个误会区，哪怕这个商房空置，至少building itself has its value, it is not 0。哈哈，我原来也这么想，现在银行根本不看building value, 只看debt coverage and cap rate. 你心理期望值只是自我安慰。对比而言，民居买卖，空房无所谓，心理期望值只要有sold history+房子+房况三结合，银行不会拒绝你。对比而言，商房已经处于鸡肋边缘。当然，如果你有实力，cash offer之后进行翻盘做到点石成金，那是大能耐！因此了解卖家的心理期望值也是一个要素。个人观点，谢谢关注！
