在最新的 《机会与繁荣促进法案》(OBBBA) 中，美国国会对《税改与就业法案》(TCJA) 中的重要税收优惠做了延长和优化，房地产开发商可从中受益显著，主要体现在以下两方面：
永久化 QBI 20% 扣除：开发商如何用？
政策亮点-
199A条款（Qualified Business Income, QBI）20%扣除本应在2025年后失效，OBBBA将其永久化。
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对高收入纳税人来说，收入门槛和过渡范围大幅提高，意味着更多的房产业务收入可以享受扣除。
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只要某项业务的合格收入（QBI）≥$1,000，即可保证至少$400的最低扣除。
示例：
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开发商A通过自有公司（如LLC或S-corp）从出租物业、建筑管理费、咨询等业务中获得合格商业收入（QBI）。
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原先收入过高时，可能会因工资/资产测试被大幅限制，很多超过门槛的部分享受不到扣除。
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现在，收入过渡阶段扩大（夫妻合报从$100,000提高到$175,000），意味着更多高收入项目也能保留20%扣除，直接降低应税收入。
提高第179条扣除 100%加速折旧：开发商如何用？
政策亮点-
OBBBA将179条款年度扣除上限从约$107万提高到$250万，并将资产总额阈值从$300万提高到$400万。
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同时，恢复了第一年100%加速折旧，合格资产可立即全额折旧，政策持续至2029年底。
示例：
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开发商B购买并翻新一栋多户住宅公寓，投入了新的电梯、公共区域装修、家具、设备等。
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通过成本细分（Cost Segregation），开发商将建筑成本中的短期资产（如家具、灯具、软装）单独分离出来，列入可加速折旧范围。
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结果是：这部分资产在当年就可100%一次性折旧，或在179条款下直接扣除，从而大幅抵消当年的租金收入或资本利得。
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如果是贷款购置，这意味着业主可以用贷款资金做装修，却用税收抵扣产生的现金流覆盖部分利息和本金，极大提升杠杆效率。
小结：税收工具帮助房地产开发商锁定现金流
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QBI 20%扣除：降低营收应税负担，保护更多现金流。
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第179条+加速折旧：一次性将大额投入变成当期费用，迅速抵消税负，腾出资金再投入下一轮项目。
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OBBBA让这些政策不仅延长，更优化了门槛，更适配多户住宅、翻新、公寓管理等各种商业地产项目。
