1. 外国人在美国投资房地产租金是否需要报税？如果不报有什么后果？
需要报税。当外国投资者购买房产时，不需要报税，也不需交税，但是，当外国人在美投资房地产所取得的租金收益时，则需要报税。
如果外国人在美国投资房地产租金不报税，税务局将按租金的30%收取税金，其中房地产所产生的费用，包括管理费，修理费，贷款利息，折旧，保险等都不得抵扣。
2. 外国投资者的租金收益如何报税？
外国投资者首先需要取得临时税号（ITIN），需要将护照在美国驻中国大使錧或领事錧做公证复印，并填写W7表格，申请临时税号。
在报税时需要收集房子有关的财务信息，租金总额，维修费，管理费，折旧，保险，法律费用（比如驱赶房客的律师费），清洁费等，一起在报税表中申报。
在报税过程中，有两种方式申报租金所得，一种是固定收益或可确定的年度或定期收入（U.S. source fixed or determinable annual orperiodical income），这种报税方式按固定的30%报税。另外一种报税方式是有效关联收入（Effectively connected income），按照房租的收入抵扣相关费用后的净利润报税，通过Schedule E.当然后一种方式更有利于投资者。
3. 外国人在美国投资房地产租金是否需要预留？如果不预留，应如何操作？
根据《外国房地产投资法》（Foreign Investment in Real Property Tax Act，FIRPTA），外国投资者所收租金应预留30%。一般房屋管理人有义务预留这部分税款，但如果租客直接汇给房东，则房东需预留此部分税款。
根据国税局的规定，此部分预留可以免除，但需要做以下事项：
a.申请临时税号，ITIN;
b.收取房租后的第二年向国税局报税，并且在收到租金后需连续报税；
c.填写W-8ECI表格。
4. 外国人投资者出售房产的预留问题，如何要回税务局预留？
根据《外国房地产投资法》，外国投资者出售房地产时，国税局会预留房地产出售价格的15%，房地产所在州税务局也可能会预留一部分，比如加州会预留3.33%。此部分预留是由交易公司（Escrow company）完成。预留款交至国税局及州税务局。
如何取回预留？
a.如果房地产没有任何的利润，比如房子以50万的价格购买，45万出售，卖方没有任何的利润。可以申请退回此部分预留。
b.如果外国投资者每年都报税，则可以申请退回大部分预留款。比如80万的房子，售价100万，国税局预留额为为15万，如果20万的可能交纳款额是3万，则可以退回12万。3万美元部分在第二年报税表中再做计算，多退少补。
c.外国投资者可以在出售房子第二年提交报税表，计算投资收益，交纳资本所得税后，退回所预留税款。
作者： 美国注册税务师，提供美国税务咨询，报税，税务调查，税务减免等服务。
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