我们最初在纽约出租房屋时，并未使用正式租约，而是以口头协议的方式约定租金与押金。虽然流程简单，但在当时的环境下尚属可控。后来我买了就在自家旁边小镇的小SFH, 因对美国郊县租赁市场缺乏了解，房屋空置了几个月。为了尽快出租，我委托地产经纪寻找租户，最终将房子租给了一位Section 8（政府补贴房）租客。租约是地产公司标准格式。我看得头都大的。也是因为那几年跟那种租客打交道烦透了，我也不再想与这类群体打交道了。
为了降低法律与运营风险，我参考网上模板，结合管理经验进行了初步修改。随后又花几百美元请了电工介绍的律师修改做了一份符合本地法律、并与我调整内容结合的正式版租约。九月底最终通过管理员逐户发放。
新租约明确设定了以下关键条款：
• 租金缴纳时间：每月1日至5日为正常缴费期；
• 迟交费政策：自6日起未缴，需支付$50滞纳金；
• 驱逐流程：若15日仍未收到租金（以实际收款日为准），第16日即启动驱逐程序；
• 违约管理：连续三次逾期将构成重大违约，租约自动终止并启动驱逐；
所有租户均签回了新的租约。但是在执行初期面临阻力，最后的结果是好的。我们非常幸运地在3年内完成了租户“自然淘汰”过程，共有七户陆续主动或被动搬离。
例如，有一名自称婚庆公司老板女儿的年轻租户，自新约的第一个月起从未按时缴纳租金，初期以“支票寄丢”为由搪塞，后经多次沟通仍无改善。我请律师向法院提交驱逐申请。收到法院通知后，她立刻用现金补缴，并主动提出30天后搬出。
另有一户前任管理员，虽已不在本物业工作，却仍用该地址领取政府福利，并长期空置该单元。当我们更换电力与暖气系统时，通知其开通账户，却因不愿承担新费用而拒绝合作。最终也在30日内完成搬迁。
还有一户合租单位，住有五六位年轻人，饲养宠物、扰邻、租金长期逾期。经驱逐程序，他们亦选择搬离。
某位年轻男生因租金上调3%不满，扬言要找律师起诉，最终律师明确告知他无胜算后，愤然退租。
我们重新审视了“市场定位”：决定专注吸引有稳定职业、责任感强的优质年轻租户群体。
