简单说说过去十几年美国房贷市场的变迁。
1. Conforming Loan（常规贷款）
次贷危机前，美国的房贷政策非常宽松，好像个人贷款没有贷款个数的限制。电影The Big Short里曾经提到，用狗的名字也能贷出款来，这当然也直接导致了后来的次贷危机和严重的经济衰退。
次贷危机开始后，美国开始收紧房贷政策，刚开始时常规贷款每人只有4个名额，这对房产扩张是非常不利的。记得2014年时我已经有4个房贷了，当时为了从一个现金买的房子里拿出钱来，不得不勒紧裤腰带，动用全家的每一个铜板来先还掉一个不到6万的贷款，以腾出名额来做套现重贷。其中用来还钱的大部分资金还是套现重贷前一个房子得来，买了另一个房子后剩下的，也就是说为了拿出钱来不得不先还掉部分。
到2016年初，当我决心继续扩张但手中又没有资金时，不得不再次做套现重贷。当时已有4个贷款，并且其中的两个不到两年前还刚做过套现重贷，若只从这4个已有贷款的房子中往外掏钱，是掏不出多少来的。
当时我所不知道的是，其实Freddie Mac在2015年10月时，就已经把可以套现重贷房子的个数提高到了6个。所以当2016年年中，在我已经做了3个房子的套现重贷并知道了这个消息后，是大喜过望，因为我还有两个现金买的房子，多了两个名额我就可以多拿出一倍多的资金，方便了以后的扩大。
当然，大家知道，现在Freddie Mac和Fannie Mae把可以套现重贷房子的个数都已经增加到了10个。
2. Portfolio Loan
常规贷款符合一定的标准，可以像股票一样在二级市场随意买卖，最终大多都被两房机构打包卖给投资者了。
而Portfolio Loan是银行并不打算卖掉而想自己持有的。由于常规贷款有个数限制，所以当超了个数限制后， Portfolio Loan就是个重要选项了。
Portfolio Loan尽管比较灵活，不需要符合常规贷款的标准，但对于1~4单元的民居，在实际underwriting 过程中，各个银行基本上也采用常规贷款的收入标准，有很多甚至直接用两房机构的自动underwriting系统。
次贷危机刚开始时，做Portfolio Loan的银行非常少，想找到一个非常不容易，绝大多数银行都是刚被蛇咬过，非常谨慎，不像现在，做的小银行可以抓一大把。
3. DSCR Loan
前面提到的常规贷款和Portfolio Loan大多对个人收入有要求。而DSCR Loan，是不需要查个人收入的。
其实，DSCR不是什么新鲜事物，它实际上是大型商业地产借贷能力的一个通用指标，或者说大型商业地产能贷出多少款来都是靠算DSCR来的。DSCR的全称是Debt Service Coverage Ratio，它是物业的月净租金利润Net Operating Income(NOI)和贷款月供之间的比率。你可以把NOI理解为用现金买物业除去各种费用（不包括贷款）后的净租金利润。
比如一个物业的月NOI是1200， 而每月的贷款的月供是1000， 它的DSCR比率就是： 1200/1000 = 1.2。也就是说每1美元的贷款月供，物业会产生1.2元的净租金利润来保证。
DSCR是衡量一个物业自身是否有足够偿还能力的，它不需要考虑业主的个人收入，当然对上千万的大型物业来说，业主也不可能有那么高的个人收入。一般情况下，商贷的DSCR是在1.2~1.25之间。
DSCR Loan用在商业地产上不是新生事物，但把DSCR Loan用到包括独居屋等的1~4单元民居上，确是最近几年才有的事。至少，我是最近两三年才知道DSCR Loan竟然也可以用到小型民居上，并且我也不清楚小型民居具体DSCR的要求是多少（欢迎做过的分享一下）。这种贷款能满足那些没有个人收入或个人收入不够，而物业自身有还贷能力的那部分人的需求的。
4. Temporary Buydowns
最近一段时间，随着贷款利率的快速升高，人们的贷款承受力降低了。要想贷得起款，尤其在当前高利率的情况下，对一些人来说，尽可能地降低初始几年（1~3年）贷款的月供，就变得非常迫切和必要。
通常情况下，我们可以通过买点数来减低贷款的利率，但是买点数对房贷月供的影响很少。
用ARM初始也可以有低利率，但ARM的利率是浮动的，在利率上升期存在着不少风险。
这里要说的，是在次贷危机前大行其道，在次贷危机后销声匿迹，最近随着利率的增高而重被人们所青睐的Temporary Buydowns，它的目的也是要降低初始几年贷款月供的。
Temporary Buydowns是这样操作的：先把部分资金放到一个Escrow Account里，每月从Escrow Account里拿出部分资金，来垫付月供。
举个例子：假定一个贷款的正常月供是2000，我们想要使第一年的月供降低， 可以先把4800放到Escrow Account，第一年每月付贷款的时候， 我们自己每月只需要出1600， 剩下的400从Escrow Account出就可以了。
接下来一个很显然的问题就是，Escrow Account里的钱，比如例子中的4800，由谁来出呢？这个在市场不景气的情况下，可以由建商或卖家做为优惠条件来出，或者雇主做为公司福利，也可以由买家自己来出。
由卖家或雇主来出，对买家来说，当然是天上掉馅饼的好事了，而买家自己出有啥好处呢？这岂不是犯神经吗？还真不是，买家自己出，可以提高借贷能力。
这怎么越听越像是次贷危机前的节奏呢？贷款能力不是达不到要求吗？不要紧，想办法凑够规则的条件不就得了吗？难道又是八路军在混弄共产党？！
这可是常规贷款， 人家Fannie Mae可是有明文说明的呢：
Loan Delivery Job Aids: Overview of Temporary Buydown (fanniemae.com)
你瞧瞧：人家多聪明，咱怎么就想不到呢？
Fannie Mae能接受这种安排，估计是预料到高利率可能只是暂时的，过一段时间可能会降下来。
5. 小结
可见，房贷市场是随大经济环境变动的。
有些朋友爱马后炮似的说，早知道次贷危机低谷时房价那么低，我应该一口气买20个房子就好了。哈哈，这个且不说有没有那么多首付，就是有那么多首付，当时也不容易贷出款来，当时的贷款机会没有最近几年多。
一般来说，常规贷款的利率和费用比Portfolio Loan和DSCR Loan要好， 但在当前高利率的环境下，现在不少情况下后两者竟然比前者要好， 这也说明， 我们处在一个非正常时期。
一点观察和体会，若有理解错误处，欢迎指正！
建宁 2022/12/2
