不动产的魔力在于四个方面：
- 租金的收入
- 不动产的增值
- 税务上的减免
- 贷款杠杆的利用
“衣、食、住、行”为人类最基本的、必不可少的刚性生存需求。如果经济繁荣、人口增长，房地产必然是上升的趋势，比如东西海岸。反之，如果产业衰败、人口迁出，房地产也会衰退，比如底特律和铁锈地带。这种兴衰有着强大的惯性，不可能在短期内迅速改变。
任何具有使用功能的需求都伴随着消费的属性，也就是任何使用性的物品或者商品进入拥有者的手中之后，其使用价值逐年下降。唯有不动产是个例外，除了使用的功能之外，还具有保值甚至增值的功能。这种使用的功能和保值的功能同时存在，是由于不动产的特殊性所造成。从 Property TAX 上看，地税包含两个部分，土地（Land）和土地上的建筑（Improvement）。由于土地的不可再生性，随着地区开发、人口增长，土地价值的主旋律就是上升，除非有重大的自然灾害（火山、地震、海啸等），或者重大的人为灾难（战争、造反、革命等）。而土地上的建筑，只要有人居住和使用，就需要修缮、升级、改造，因此这部分也是在增值。
上面定性地指出不动产兼具使用的功能和保值（甚至增值）的功能，以及保值的最基本原因。以下从定性走向定量，房价的变化以房价指数（House Price Index， 缩写 HPI）来衡量。与房价指数对标的是物价指数 （Consumer Price Index， 缩写 CPI）。如果HPI > CPI,就可以认为房屋是保值的。我们这里以长时间的尺度来看待 CPI 和 HPI 的起伏变化，寻求变化的原因。
根据联邦储备银行（Federal Reserve Bank）的数据库，我们可以看到八十年来的物价指数和五十年来的房价指数 （CPI 和 HPI， 其链接为 Consumer Price Index for All Urban Consumers: All Items in U.S. City Average (CPIAUCSL) | FRED | St. Louis Fed 和 All-Transactions House Price Index for the United States (USSTHPI) | FRED | St. Louis Fed ）。
图六用联邦储备银行的数据作图，CPI 和 HPI 做在同一张图上，以利比较。CPI 和 HPI 的归一化都在2000年1月。
图六， 房价指数（蓝色实线）和物价指数（橙色实线），它们都在2000年1月作归一化，也就是将那时的指数值定义为 1.0。至今美国物价指数在78年内上升15倍，平均年化 CPI 上升3.5%。房价指数在50年内上升 11.5倍，平均年化 HPI 上升5.0%。HPI轻微地跑过 CPI。
虚线为拟合曲线，反应指数在不同时间段的增长的速度。第一段虚线（红色）为八十年代前后房价和物价指数的拟合，它们都曾达到千禧年前的最大涨幅。房价在77年至80年达到 14%，物价在80至82年达到14%。第二段虚线（绿色）为2000年前后物价的涨幅，1991至2012年间CPI 平稳，年均2.69%，而在之前和之后的八、九年间甚至更低。从1982到2020年间平均 CPI增幅 为2.5%，美国有将近40年的温和上升年代，美国民众已经非常习惯。第三段虚线（深蓝色）为物价在2020年5月开始快速上扬，最初两年达到9%，迄今五年来总的 CPI上升幅度大约30%，平均下来每年大约上升5%。第四段点线（红色）反映2020年8月至2022年6月间房价的超高增长，平均年化增长19.5%。
为了更方便、快速地看出增长的速度，以对数作纵坐标。增长率直接以拟合线的斜率表现出来，斜率越大，增长率也越大。
图七， 对数坐标下的房价指数（蓝色实线）和物价指数（橙色实线）。房价的最大涨幅发生在2020年8月至2022年6月，年化增长为19.5%,达到历史上的最高记录。
总体来说，2000年以前两种指数的差异度较小，增长率也较小，大多数年份在5%以下。最大的增长率也就两三年的光景，分别是房价在1977-1980达到14%，和物价在1980-1982 达到14%。
2000年以后，物价相对平稳，尤其在2020年之前，基本在 2.5% 左右。Covid 疫情后，2020年中至今五年 CPI 涨幅30%， 年化增长率5%，我们感受巨大，那是我们记忆的保留，CPI 的倍增怎么不是巨变。2000年后的房价更是跌宕起伏，屡创记录、屡破新高。以下以历史数据结合当时的贷款政策和实行的利率，分析房价起伏的原因和幕后推手。
图八，2000年后的房价指数和物价指数，以及相应年份银行的政策和利率。2020至2022年间房价和物价双双飞涨，年化上升率分别达到19.5%（红色点线）和9.5%（蓝色虚线）。2022年底后，房价受迅速升高的贷款利率的抑制，虽有起伏波动但依然呈现上升趋势，这两年半来的房价平均年上升4.7%（黄色点画线），略低于50年来的 HPI的年化增长率（5.0%）。
回顾和分析：
- 在2000年之后，银行的房贷政策异常宽松，推出不查信用分数，零首付和当时利率最低的新的贷款品种 ---- Adjustable Rate Mortgage （ARM）。ARM 五年期的最为常见，写成 ARM 5/1，意思前五年固定利率，以后每年调整利率。还有三年（3/1）、两年（2/1）、一年（1/1）的，期限越短利率越低。这些举措使借贷更为容易，门槛更低，使得许多原来无产的居民纷纷居者有其屋，房价也快速上升。当时银行的御用分析师们判断房价永远上升，还贷不是问题，一片乐观。而且普通民众也是这样的观念，认为借到贷款就是赚到钞票，很多人做 Cash out Refinance，拿出现金去消费享受、去周游世界。这就为次贷危机埋下了伏笔，导致后来房价的巨幅变动。
- 2007年起银行收紧房贷政策，提高利率，贷款人立即受到挤压，很多人无力还贷，进而导致 Short Sale 和 Foreclosure 如海啸般的扑面而来，房市崩盘。
- 2008-2012年间为史上有名的次贷危机，房产跌到水下，也就是资不抵债。如果要对现有房屋做重新贷款，那就要先扔下一笔资金去填平水下部分。那还不如拿着资金加上借款到市场上去买一栋房子呢，当然银行这时要你有良好的信用记录了。
- 2012年房价下跌到谷底，许多地方只是峰值的1/3. 加州的 Stockton 成了重灾区，市政府破产。
- 2012年房市开始复苏，2018年恢复到历史最高值。复苏性的房价上升一直持续到Covid-19 来临，八年期间房价的年化增长率大约7%。
- 2020年，Covid-19 袭击到美国，检测、隔离、疫苗、居家上班、人心恐慌。政府经济上推行量化宽松政策，国债利率几乎为零。远高于常年的通货膨胀开始。
- 2020年的年初起，银行逐步降低贷款利率，2021年底（10月）至2022年初（2月）利率达到历史上的最低，15年和30年期利率分别可以做到 2.0% 和 2.5%。超低的利率，叠加上高通胀（官方统计为9%），猛推房价猛涨，HPI的年化增长率达到历史上的最高，19.5%。峰值出现在2022年的六月前后，不同地区可能相差1-2个月。
- 2022年3月后，银行迅速抬高利率，房价回落，2022年底（10月）至2023年初（2月）房价一度跌到短期内的最低。之后，虽然利率持续高昂，房价依然顽强攀升，但势头已经明显放缓。
- 2022年底后，房价受迅速升高的贷款利率的抑制，虽有起伏波动但依然呈现上升趋势，这两年半来的房价平均年上升4.7%（黄色点画线），略低于50年来的 HPI的年化增长率（5.0%），略高于同期 CPI。
- 2025年5月后，房价下行，贷款利率亦有松动，现在看不出是趋势还是新的一轮波动。
2020至2022年的房价高涨是由于低利率叠加高通胀而触发。
近两年半来房价虽然高企，但HPI的 年增长幅度在4.7%，属于正常的范围。
近一个月来房价和利率似乎有所改善，只要银行金融机构不再犯大的失误，房市不应有大的变动，并走向健康。毕竟支配房价的最主要因素是利率，能够挥舞这根魔杖的只有银行。
