美国遗产房和赠与房的税收问题

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为方便说明,文中将用以下例子:

房主几年前买房的价格是16万,到房主去世时已经折旧掉了6万,剩下的Basis是16-6=10万,房主去世时市场价是20万。

现在比较以下几种情况下的税收问题。

一.  房主自己卖房

如果房主自己在去世前以市场值20万把房子买了,那么需要交税的利润是:

    20万(卖价)- 10万(Basis)= 10万

其中6万的depreciation recapture,4万的long-term capital gain。

二.  房主生前做为礼物赠与

比如父母在生前把房子做为礼物(Gift)送给子女,那么子女将延续原来房子的Basis, 也就是10万,如果子女以市场价20万把房子卖了,需要交税的利润是:

    20万(卖价)- 10万(Basis)= 10万

其中6万的depreciation recapture,4万的long-term capital gain。

三.  做为遗产继承

1.  继承人没在Title上 - 比如子女继承

如果继承人的名字不在Title上, 那么继承人会有 Step-Up Basis。

比如,如果例子中是子女继承父母的房子,那么子女继承后房子的Basis就会提高到市场值,也就是20万,这叫Step-Up Basis。以前的利润一笔勾销,所有税务问题包括折旧等,就如同子女在父母过世那天买了个20万的房子。

如果子女在父母过世后也以20万卖掉房子, 那么利润:

     20万(卖价)- 20万(Step-Up Basis)= 0

当然,这继承人也没有说必须要是子女,任何继承人都可以。

2.  继承人在Title上 - 比如配偶继承

如果继承人也在Title上,比如夫妻共同拥有的房产,其中一个过世,那么健在的一方做为继承人也有Step-Up Basis, 但是否是100% Step-Up取决于所在的州:

1)Community-Property State

如果是住在community-property state,是100% Step-Up Basis,跟子女继承完全一样。

2)Separate-Property State

如果是住在Separate-Property State,夫妻俩各自拥有50%的产权,只有过世一方的50%有Step-Up Basis。两方每人的Basis是10/2=5万,各自拥有 20/2=10万的财产。 由于只允许去世的一方Step-Up Basis,也就是说去世的一方的basis会从原来的5万, Step-Up到10万,而健在的一方的basis不变, 仍然是5万,所以继承人总的basis 是:

     5(自己的)+ 10(继承的Step-Up Basis)= 15万

如果健在的一方以20万的价格卖掉,那么利润是:

     20万(卖价)- 15万(Step-Up Basis)= 5万

其中3万的depreciation recapture,2万的 capital gain。也就是说利润都是健在一方资产的回报,过世一方的利润给一笔勾销了。

旁边那位同学一看:哇!这太适合谋财害命了,就如同那些为保险索赔而谋害亲夫(妇)的主一样。这位聪明的同学,我可要批评你了,你的脑瓜是蛮灵光的,但人活着不能只为钱,是不?所以心里想想就得了,可别真的去干,哈哈!

结语

可见,单从税收上来讲:

  • 做为遗产继承比生前做为礼物赠与更加有利
  • 配偶中一方过世后卖房更有利
  • 出租房的增值利润要想完全免税,或者永远持有不卖,或者1031 Exchange 到死, 然后做为遗产传给子女,就可以完全避税了。

当然,无论是遗产还是赠与,都受法定总遗产额12米的限制。并且Step-Up Basis也一直是民主党的眼中钉,未来是否会被推翻也难说。

如果是做为遗产继承的话,最好在房主过世那年做个正式的appraisal,以此做为凭证,尤其是房子有大额增值的情况, 毕竟空口无凭,IRS 要证据的时候总不能只寄张嘴过去, 对不?

建宁  2022/5/13

彩色风筝 发表评论于
谢谢介绍, 很重要.
qiuqiudou 发表评论于
谢谢!非常一目了然!虽然早知道做遗产好,不过不知道不同的州还有具体的差异。
jenning 发表评论于
回复 '西岸-影' 的评论 : 谢谢补充,说的好!
西岸-影 发表评论于
首先,只要是卖房,就必须缴税,除非相应的城市有特殊的政策。比如我们过去居住过的城市,因为加州的地产税政策,使得早期就拥有房子的人基本不交什么税,市政府唯一能对一个巨额房产合理征税的机会是房子易手,所以为了鼓励老房主卖房子,就取消了城市征收的房屋买卖的税。
而假如考虑的不是买卖问题,而是继承,那就很简单了。首先就是美国的遗产税门槛不算低,除非是几百万的房子,基本不存在遗产税问题。
如果继承涉及的钱太多,那么使用living trust模式就是了,这东西本来就是为了给富人逃避遗产税而设立的。你的孩子继承时不仅不需要缴税,而且不需要经过法院,一般一两周就完成继承程序,而不是常见的需要经过法院验证的模式,需要半年时间(而且需要花钱,以万计)。
做一个living trust不过几百到一千的费用,明显高于单纯遗嘱的费用,但益处远大于遗嘱模式。
而且你的孩子未来继承以后可以自己根据需求解除这个trust,自由度很高。
Yu-Yuan17 发表评论于
感觉还是继承方式好些吧?少交点税。
东方明月- 发表评论于
好文,谢谢。
青字 发表评论于
好文。说的清楚。谢谢。
jenning 发表评论于
回复 'Californian' 的评论 : 谢谢阅读!
Californian 发表评论于
涨姿势,谢谢啦!
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