卖房心得

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卖房心得

2008年的次贷危机,让许多家庭的房子都跌到了谷底,但是有眼光的投资者视其为正好买进房产的好时机。那时许多房子价格低的连造价的一半都不到。2012年五月中开始南加州房产止跌回升,八年后的今天许多当年跌到谷底的房价都翻了两三倍,有些特别的地方,甚至涨了四倍到五倍,但在南加州大多数当年二十万以下的房子,至少翻了一倍以上。

一场疫情,居家令一出,经济紧急刹车,人们自然而然地认为,房地产交易应该会下滑。未料,南加州房地产却表现亮眼,新楼盘一期比一期升价,得益于历史新低的房贷利率,纾困补助也为买房者头款增添了红包。房地美为首次买房子者提供3%的头款优惠。?

疫情间,我的一个房客走了,再找房客不仅增加接触,增髙感染风险,而且听说市场上缺房源,应该是卖房好时段,于是决定请人装修出租房后就上市卖了吧。

买房卖房的学问真是说不尽道不完,这两年买房的花样也有所翻新。对于买方来说,看到合理价格的房子市场上比较抢手,不出原价就肯定是抢不到的。而我的经纪人却提出让我要价低一点,也许能有多个offer,  所以我的出价是低于市场价的。这样上市第二天就有二个买家了,但都只有3%的头款。由于我的经纪人急于成交,极力说服我答应,我也就答应了。?

买方先来一个Full price offer ,因为杀价就抢不到了。但在走程序过程当中,由于房屋检查是买房出钱,请来的大多比较偏向于买方,尽量挑毛病列出一大堆。然后买方提出说这些不用修了,但要求卖方出五千至一万即可。这是近年来买方玩的花样,以挑毛病让卖家减价的方式。我的房子全部整修过,新漆,新地板,新厨房,新灯具,有二个卧室房门不是严丝合缝(新门也不見得能做到),但仍被例在房屋检查的毛病一栏。在房屋检查报告中,有的标注“必须修理“,有的标注“关注”。旧房子有些需要更新的,比如电扞座离水源六尺之内一定要改为CFGI 型的,这是必须修理项目,但有的是关注项,一般买方并不在意。

白蚁检查和修复:
如果是公寓房,白蚁原则上由HOA负责。但许多买家仍要求卖家出具白蚁检查报告。其实早在五、六年前,贷款公司已经没有把出具白蚁报告作为必要条件了。但房屋买卖合同上仍有这一項,买方仍可要求,但卖方仍可否定。大多检查和出具报告是免费的,但也大多会告诉你需要维修,并大开修理费用。而美国的房子,特别在美西,家里没有一点白蚁的蛛丝蚂迹是不可能的。

房屋估值报告:

房屋估值报告很重要,它直接影响到卖方是否能卖出所要求的卖价,也涉及到买方是否能贷出想要的贷款额度。通常这种估值报告是买方出钱找人做的,难免有些人为压低卖价价格做点手脚,尽量往低里估。好的卖方经纪人为早早做好功课,与估值公司具理力争,与贷款公司沟通。但并不是每个卖方经纪人会在这上面全力以付。卖家自己做点功课,网络信息发达的今天,化点时间列出半年内自己房屋周围卖出的房屋价一览表,只需列与自己欲售房屋相似的房子,如:所售屋是三房就列三房或价格比较高的二房。有了这个表,自己可知自己房子的价位,也有本钱与经纪人沟通。知己知彼百战百胜。贷款公司常常可接受估值报告加百分之五的房产值。

HOA Certificate : 
物业管理公司要提供的资料称为 HOA Certificate 它是一种表格,基本上有70几个问题需要物业来回答。有的管理公司用他们自己用惯了的表格,有的管理公司会用贷款公司提供给他们的表格。

如果卖的房屋是有物业管理费的,那么物业所出具的物业证明资料变得非常重要,它直接影响到买方是不是能够顺利地获得贷款。由于物业的工作人员流动性不小,加上出具这样的资料并非日常工作的内容,而屋主一般是看不到这样的资料的。漏洞百出,或者数据出错也是常有的亊,它往往增加了买房借贷款的审批时间。

表格不同但内容基本相同。对贷款公司而言,最最重要的有两项数据:最重要一项为,60天以上没有交清物业费用的屋主人数。严格讲起来,只需计算未交物业的房屋屋主人数,但许多物业管理公司为了省事又少担责任的就将所有的全部列出,哪怕是未付的25元罚款费也祘在未交清物业费的屋主之列。另一项重要的是:HOA是否有足够的预留资金?每年的财政预算是否合理。这一項完全看管理公司怎么填,有的干脆就填是或否。当HOA预留资金不足时(足与不足是见仁見智的亊),请HOA提供资金数额。若填否时,买方的贷款公司完全不放款。

申请贷款计划的不同,被允许欠款的屋主人数也不同。对于FHA的贷款计划,只允许百分之十五的屋主有欠费。一个48单元的小区,只允许7户有欠款,一旦超出,买房人就借不到FHA贷款。那么整个买卖房屋的合同也就等于白签,大家只是浪费时间而已。

我所在的小区一共有48户但有10户欠款,要达到7户目标需要解决3户的欠费问题。这三户中有一户是几项罚款未付,但是另外两户除了罚款以外,还有超过千美元的物业未付数。我为了不浪费之前走程序用掉的一个多月,就为这三户付清了欠费,使欠款人数降至7户,买方顺利拿到贷款。


建议:
    1.    卖方在整修完房屋后一定要清理Attic 阁楼,白蚁通常会在阁楼中被找到痕迹。
    2.    检查smoke detective 的电池 ,最好換成新的;将家里的电扞座面板都换成新的,这种面板以前$0.39一个,现在$0.49左右一个,买二十个才十美元,但却让室内看上去整洁了许多。这个小钱化的值得。
    3.    不要急着请人作白蚁的检查和维修,它很可能在走卖房的程序时就被买方和谐了。
    4.    早早了解物业的付款情况,如果欠款人数多的话就不接受买方要申请FHA贷款的,或者早点让这个可能发生的情况(要化钱买断欠款)提出,至少买卖双方(包括经纪人)平摊分担才合理。
    5.    以低于市场价上市有好也有坏,完全取决于当时的市场情况。卖方经纪人总是希望尽量压低价格,卖家自己要对市场有个基本了解。

随缘无我 发表评论于
回复 'orange8844' 的评论 : 谢谢到访和留言!祝周末快乐!
orange8844 发表评论于
有用的信息,谢谢分享
随缘无我 发表评论于
回复 '圆萝卜' 的评论 : 谢谢到访!谢谢分享你的经验!
随缘无我 发表评论于
回复 '石油附中啊' 的评论 : 谢谢到访!同意你的供需决定理论。在美国,贷款方会要求出具房屋价值估算报告的,所以买方不会贷到超过房屋估价的贷款额。
圆萝卜 发表评论于
我去年年底卖了房。房检时买方经纪去不去不清楚,但吹毛求疵居然列了50多项要修理、要注意的事项。你说得对,买方意在压价。我的经纪非常好,和她合作几年了,就想给她赚点佣金,否则我会撤下市场不卖。我们好像没有为买方购买一年的维修保险,至少我没花这个钱。
总结,以后卖房不会请经纪。
石油附中啊 发表评论于
在英国买卖房,如果需要银行贷款的话,买家也必须请专业的第三方做房屋检查。这个更主要是贷款银行的要求 --- 它不可能为仅仅值20万的房子,放出去30万的贷款。专业检查的费用是买方出,但是出具的报告是客观的。

房价主是供需决定的。卖的快的时候,卖方不会因为类似一个门框不整齐而降价 --- 您不买有的是人买。相反,卖的慢的时候,买家说什么都可以是降价的理由。
随缘无我 发表评论于
回复 '无法弄' 的评论 : 谢谢到访。在美国卖房,卖方还要为买方购买一年的维修保险,万一水管漏水,热水器坏了,空调坏了,或烤箱坏了,维修保险都负责修理。
随缘无我 发表评论于
回复 '寻欢留香' 的评论 : 谢谢到访!房屋检查时买家的经纪人是去了,但他们意在压价,以列出尽可能多的“缺点”为减价谈判的筹码。
随缘无我 发表评论于
回复 '人参花' 的评论 : 谢谢到访!记录这些也是为了给自己在今后买房中做个参考。
无法弄 发表评论于
和英国不同啊,英国是说好了价格,就付钱,没啥检查,都是你看到的、愿意买的,所以有人家破烂不堪也不修整,就卖这个破价,肯定后面有地雷,甚怕
寻欢留香 发表评论于
房屋检查虽然是买家出钱但是检查员通常都和地产经纪认识,或在检查前和经纪联系沟通,所以除非买主和检查员一起检查当场发现问题,否则很多问题都被在报告中含糊其词一笔带过,因为最终目的是要顺利卖出房。
人参花 发表评论于
这些信息很实在,赞。
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