回国继承和卖房的流水账之完成篇

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两年前把回国继承和卖房的经历,写成了两篇流水账贴在城里:

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经过了COVID-19两年惨烈的疫情,再回头来接着讲这个故事,恍若隔世。不过既然现在事情终于有了一个结果,还是把流水账进行到底吧。下面就是这两年来发生过的事情。既然是讲故事,我尽量使用现在时态和亲历者的视角,中间的通讯联络部分尽量从简。

2019年10月28日,离开武汉回美国。一个月后疫情出现,两个月后武汉封城。事后想起来,与疫情大爆发擦肩而过,不禁暗叫一声好险!

一回美国,马上又办了一份护照认证书寄到妻姐处,以便换汇时用。当时犹豫是否多办一份以备不时之需,算了算好像该跑的部门都跑得差不多了,没有必要弄得像得了强迫症似的。后来证明这是一个大错。

此后那段疫情肆虐的日子,买房卖房的一切都变得特别遥远。

2020年4月20日,武汉疫情稍缓,试探着微信联系中介。还好中介,中介公司以及买方都安然无恙,如果他们当中任何人出了事,合同命运如何就很难说了。被告知中介已经复工,但要等银行复工才能审批买方的贷款申请。

6月28日,买方贷款申请批下来了。火速告知妻兄准备过户,并向他解释买卖双方的中介都会到场,作为卖方代理的他只需遵命行事即可,并嘱安全防护一定要到位。

7月1日,过户的大日子。妻兄和买卖双方一众人马早9点在房管局会合。人们都带着口罩,不过由于刚刚放开,大厅人很多而且火气都很大。办证手续繁杂,其间房管局再次要求妻兄提供妻子的护照认证书原件。妻兄一听就烦了,说去年办继承时提供的护照认证文件就在你们的数据库里,点几下鼠标就能调出,现在又要而且非要原件就是典型的“懒政”。妻兄态度强硬振振有词,直到值班的头头出来答应妥协方才罢休。办事机构的衙门作风真是几十年不变代代相传啊!我们这边一直不敢睡,到半夜妻兄告知那边中午房管局休息他在外面吃馄饨呢。直到下午4点买家才分别动用4张卡通过转账完成首付。妻兄拿到了最终换汇时需要的买家的完税证明。中介说7月8日和买家去银行办抵押,然后就等银行放尾款了,通常在一个月以后。

8月15日,买家仍在银行排队等待放款,据说是因为疫情银行放款缓慢,估计要等2-3个月。

9月11日,中介说银行可能下周放款。同时要求我们提供当时签的买卖合同,因为他保留的那一份交给公司了,而公司现在上班不正规,调档很困难。我们问为何不找买家,说是买家也找不到合同了,不可思议。把我们保留的合同拍照用微信发了过去。

9月20日,妻妹无意中发现,我们正在出售的房子已经住进了人(妻妹在同一小区也有房)!什么情况?钱还没拿全人就入住了?质问中介,说是做抵押时买家说想提前装修,所以就把钥匙给他们了。据说这时国内常规做法。心里不爽却也无可奈何。

10月13日,银行放款到账,我们终于拿到了卖房的钱,距我们签完卖房合同后整一年零一天。

不过,中介从尾款中扣除了1万,说是在最后交接时如果我们水电气物业都不欠费买家签字后就会返还我们。问买家什么时候可以签,说是买家在外地。

此后为此来来回回各种借口多次推诿,这1万块钱两个月后终于到账。卖房的事搞定,钱进了自己的口袋,心里笃定了不少。有朋友劝我们用这笔钱买个理财产品什么的,我们拒绝了。据说换汇时外汇局要查账户的流水,为了避免节外生枝我们一分钱没动。下面就该进入换汇转款环节了。

12月14日,妻姐气急败坏地来电话,原来当日她去外汇管理局申请购汇时发现,房管局提交的完税证明上标明的房价比实际成交价低了约24%。由于外汇局只根据完税单提供外汇额度,这意味着有24%的房款将无法汇回美国。这算什么事儿?那段时间范冰冰偷税案正闹得沸沸扬扬,妻姐和我们都认为这一定是中介和买家为了避税签了阴阳合同,耍流氓耍到我们头上了?后来多方咨询,才终于弄清楚,这个较低的房价是房管局的估价,缴税换汇都需以它为准,为的是打击房屋买卖中的欺诈行为。这是一个令人震惊的操作,表明了在中国政府对经济生活的介入有多深!市场规则在政府的政策面前根本没有一点儿权威。

12月17日,拿到外汇管理局批件,妻姐立即前往工商银行准备换汇转账。工行工作人员说缺两样东西:妻子的护照认证和认证过的换汇转账委托书。唉,这是我自己的钱耶。我自己的钱转出来也要证明吗?这样的办事程序真是无从揣测。无奈,只好开始第三次办理三级认证程序。疫情之下,面见申请均已取消,所有程序都靠预约和/或邮寄。

州政府一级的认证只用了10天,而美国国务院的认证花了近4个月。

2021年4月16日,收到美国国务院认证,下一步是中国使馆认证。电话中国使馆无人接听,提交电邮申请无反应。再次电邮申请,这次有了回复,让等候通知。

5月13日,收到中国使馆邮件,通知“明日上午10点提交认证文件”。心中庆幸这段时间老老实实呆着没有去外地。

5月14日,到得稍早,在外面溜达了一会儿才去领馆门口。一看就傻了,门口排了近40人。原来“上午10点”并非为我们特定的预约窗口,不过是领馆开门时间,我们想多了。一周后取件。

5月21日,到领馆交款取件,一看只收了$25, 就知道糟了:委托书办了,但护照认证被打回来了。这不可能啊,我们这一年多都办第三回了。只见认证文件里最后一页的老中国护照复印件上贴了一张纸条,上面用红笔画了一个叉。问收款的女士怎么回事,说不知道自己回去写电邮问。回来一问原来是有了新规定,原中国护照的复印件不能作为认证文件的一部分而应单独提交。有新规定我们理解,但您说一声啊,在领馆网站上提一句很难吗?要吐槽这种衙门作风,三天三夜都不够。

5月22日,第四次启动护照认证程序。

7月29日,花了3个多月完成认证。连同委托书一起特快专递到武汉。

国内收到。恰逢新一波疫情,只好继续等。

8月,国家发改委为房地产资金管理画出三条红线。心中庆幸房子已经脱手。

9月22日,妻姐重访外汇局,因为外汇局的批件有效期只有15天,9个月以前拿到的批件早已过期。外汇局的一位年轻男孩建议妻姐先去工行,以免再次遇到麻烦导致新批件又过期。这显然是一个经验之谈。

于是妻姐又来到工行,提交了去年的材料外加上次缺的护照认证书和委托书。果然这次工行又出新招,要妻姐写了一份情况说明。然后他们说会在没有外汇局批件的情况下“走程序”。如果还缺什么会电话通知妻姐。对于由大使馆认证过的护照影印件,工行的人也满怀狐疑。通过微信视频,工行的人为手持护照的妻子拍了照留档,感觉像是公安给人犯拍照似的。

9月25日,妻姐再访工行询问进展。这次工行态度更加恶劣,竟然质疑整个环节“肯定有问题”---为什么父亲的房子只转給一个女儿?工行要求提供其他兄弟姐妹放弃遗产的公证书。这个要求几乎接近于无礼了,遗产继承这些事情也归银行管吗?妻姐解释说放弃遗产公证书原件已经先后交给房管局和外汇局,工行退一步说复印件也行。工行如此恶劣我们只有一个解释,国家要收紧外汇管制了。据说工行是中国也是世界第一大的银行,这个办事水平,真让人难以置信。

10月8日,国庆长假后的第一天,妻姐一大早来到外汇局拿购汇批件,同时想复印一份放弃遗产的公证书给工行。上次接待她的那位年轻男孩说外管局已批准购汇,工行根本不应要求再次提供相同文件,连复印件都不需要。妻姐不想节外生枝,说要一份复印件就好。男孩说那不行,工行这样做是无视国家监管部门的职能。他以‘国家外汇管理局湖北省分局’的名义直接打电话到省工行,几番沟通后对方同意妻姐办购汇不用提交公证书。男孩建议我们最好将钱转到别的银行再办理购汇转款,因为工行在外汇业务上非常外行。他哪里知道我们开银行账户有多艰难。电话打完男孩说行了。还没等妻姐走出外管局,就接到工行汉阳分行电话让去办理转汇手续。

妻姐马不停蹄又赶回工行。工行经办人员不懂如何操作,从上午开始多次尝试,每次妻姐都被要求在屏幕上签字,试后不成功再试。其间有一个是让她签字承诺与妻子的姐妹关系属实。妻姐说提交过姐妹关系委托公证书了,工行的奇葩回答是,公证书是你妹承诺她是你妹,你现在必须承诺你是她姐。妻姐折腾得实在饿坏了,点了份外卖到工行,坐在柜台上边吃边隔着玻璃看两个小姑娘瞎忙活。到下午3点,也就是我们这里凌晨3点,工作人员用妻姐电话打给妻子,硬说除中转行以外接收行也必须要有swift code才能办。妻子解释说我们的银行之所以要中转行就是因为本身没有swift code。妻子把我们银行的资料又拍了照送过去,那边工作人员一个字母一个字母地核对。可怜两个丫头午饭都没吃,折腾了4,5个小时,终于转款成功。被告知3-5个工作日到账。

10月8日,美国早8点接到美国银行电邮,钱已到账。所转款项是房子实际卖价的76%。

从2019年9月8日飞武汉开始办理继承房产事宜,到2021年10月8日卖房款汇入我们的美国账户,共计两年零一个月整。

翦一休 发表评论于
回复 '西海岸' 的评论 :

我想一般都是自己翻,当然如果对自己的英文没有信心也可以请英文好一点的亲友代翻。认证过程完全不需要律师介入。另外在美国公证认证程序并不对公证认证的文件内容进行审核,它只保证你是签署这个文件的人,因此对该文件负法律责任。
西海岸 发表评论于
多谢解释。
办理护照证明书时,要加上中文翻译。能自己翻译吗?但自己翻译的当地律师不认吧?是否一定要找懂中文的律师或公证员?
翦一休 发表评论于
回复 '西海岸' 的评论 :

海外华侨或美籍华人在国内涉及房产买卖购汇等时,需要出具一份由所住国政府和中国使领馆公证认证的证明书,以确保护照复印件与原件相符,真实、有效。在美国办三级认证的步骤网上可以搜得到。特别建议你查一下中国大使馆的网站,因为他们常有新的规定出台。
西海岸 发表评论于
请解释一下“护照认证书”是干什么用的?找谁办理?多谢!
翦一休 发表评论于
回复 '退隐老妖' 的评论 :

你的案例很有代表性。我接着“卵话三千”网友想请你确认两件事:1,你父母是中国护照,但有绿卡吗?如果是,就意味着外汇局允许绿卡持有者把钱转到境外。我想假定如果是中国护照没有绿卡的话,转钱到境外就是不允许的,否则所谓中国公民每年5万美元的额度就没有意义了。2,你父母卖掉的是自住房,对吗?我想假设自住房和投资房应当一视同仁,这就意味着投资房的房款外汇局也允许转到境外,就看你是否有资质。
谢谢你的分享。
卵话三千 发表评论于
谢谢博主解答。国内的政策真让人搞不清,上面那位北京父母(中国籍)卖房后,好象也不是遗产,不知是怎么换汇出来的?
翦一休 发表评论于
回复 '退隐老妖' 的评论 :

恭喜你父母,这一步棋肯定走对了。
翦一休 发表评论于
回复 '卵话三千' 的评论 :

我理解外汇管理局的政策是外籍人士接受国内遗产,有且仅有一次机会将遗产换成美元转到国外。这是外汇管理政策,与当初买房的方式无关。

至于继承人如果是中国护照加外国绿卡是否另有政策,我们不能肯定。

退隐老妖 发表评论于
我父母比你们回来的还晚,12月中下旬才从中国回来。他们的房子是19年上半年卖掉,19年底去外管局办手续汇出的,没有遇到这么多折磨,过程很顺利。可见在一两年内的短时间里中国的政策有了多么大的变化!不过,他们的房产在北京,北京要求本人必须回国才能卖房,一个人名下的房子要夫妻两个人都回国才能卖,也是很奇葩的。汇款批文也得本人去领,好在这个环节没有刁难,另外房子在他们自己名下,他们还保留着中国护照,有银行账号。尽管如此,两个七十多岁老人为此飞了两次中国,其中一次,把我母亲都折腾病了。越是这样,越一定要把财产转移出来,不然你的钱根本随时都会变成不是你的钱。资产没有流动性就没有安全保障嘛。再说中国的房产也不再增值了,赶紧变现。一个北京老破小(没有电梯,即使是老人回去也不能住)换一个海外花园洋房是很不正常的事情,不可持续的。
卵话三千 发表评论于
感謝這位大哥分享。请教一个问题,遗产的房产款都能换美元吗?还是因为是您十几年前汇美元回国买的房子,所以能换汇?
DingMa 发表评论于
谢谢,码字辛苦了。
翦一休 发表评论于
回复 '注册很麻烦' 的评论 :

主要是有些麻烦很低级让人觉得烦。谢谢留言。
翦一休 发表评论于
回复 '笑薇.' 的评论 :

虽然一路辛苦,但总算做成了一件事吧。谢谢评论。
注册很麻烦 发表评论于
是不是让人麻烦是很有意思的事?谢谢分享!
笑薇. 发表评论于
不错啦! 至少中国正常营业,美国的银行至今还只是窗口服务简单业务,门是不开的。再有哪天美国不高兴,不许中国人用swift code,那就更麻烦了。祝贺成功!!
青白丹城 发表评论于
就是要折腾人民,显出伟光正的强大。国内银行,即便是上海的工行,办事人员从态度到程序,离“专业”两字还很有距离。
Parkbrooke 发表评论于
人民币还要取代美元呢,真是白日做梦!
翦一休 发表评论于
回复 'ningtu18' 的评论 :
朋友当中也有谈及,只是个人理解,抛砖引玉哈。
作为遗产,这笔收入在美国报税时是一定要报的,但三百万美元以下不征税。
一个没有惊艳的老树 发表评论于
你家的家人挺棒的。
一个没有惊艳的老树 发表评论于
这么麻烦。要是我,也许就放弃了。给国内的家人也好,毕竟父母在他们身边。也
BeijingGirl1 发表评论于
好文,谢谢信息分享。收藏了。
ningtu18 发表评论于
在美国不用交税吗?
AndrewSydney 发表评论于
谢谢分享!保留收藏了!
小棒棒 发表评论于
最后能办成,已经是谢天谢地了,感谢分享。
悠悠清风 发表评论于
赞你的坚持!
天山冰雪 发表评论于
谢谢分享!认真看完了!
Jiajia28 发表评论于
强国政府太官僚了,办个事能把你折腾S
紫嫣淡染 发表评论于
又是一篇非常实用的好文章,码字辛苦了,见悄悄话,谢谢!
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