中国人大代表王英伟(Wilfred Wong)曾帮助筹备1997年香港回归的工作，是亚洲一位颇具影响力的房地产人物。他是总部位于新加坡的地产投资公司太平星集团(Pacific Star Group)的大中华区执行主席。采访在香港进行。
问：王先生，让我们从香港开始吧，这是一个存在巨大房地产泡沫的城市。
答：这是你的说法。
问：我这么说是因为所有的报纸都在报道这个问题。
答：确实，住宅地产的价格处于高位。但它们仅略超过1997年香港主权回归前夕的水平。香港房价一直昂贵，但我不认为这里存在泡沫。
问：作为太平星大中华区业务的负责人，你也负责香港业务。您仍在这里投资吗？
答：不。我们上一笔交易是在2007年。这里的收益率不够具有吸引力。就房地产开发而言，香港市场非常小，也非常狭窄。这里由恒基兆业(Henderson)和新鸿基(Sun Hung Kai)等一些大型参与者主宰。中国内地更令我们感兴趣。
问：但中国内地也在讨论房地产泡沫问题。
答：不能一概而论。
当然，上海和北京优质地段的写字楼数量有限，因此房价昂贵。
问：但相对于香港，内地房价较低。为什么呢？
答：它们不是国际城市，人民币不能自由兑换，为了避免人民币面临压力并防范房地产投机，中国政府仍限制外资投资房地产。换句话说，政府抑制了房价。一旦这种局面发生变化，房价将大幅上涨。
问：你认为最大的收益机会存在于中国内地吗？
答：我不会那样说。我个人认为，越南和印度等国机会最大。它们的房地产市场非常不成熟，是真正的新兴国家。最为稳定的肯定是东京、香港、新加坡和首尔的房地产市场。中国和马来西亚的发展状况介于两者之间。但不要忘记：中国内地的房地产市场仅发展了20年。那里的土地租赁体系仍不透明。土地所有权仍属于政府。
问：这也适用于欧洲机构投资者吗？
答：对于所有与政府关系不密切的投资者都是如此。如果今天出现了一个有意思的项目，明天就会有一家国有公司夺走它。要参与这样的项目非常困难。这些国有公司拥有资金，大量资金。市场的变化速度，加剧了透明度的相对缺乏。一切令人无法想象。对于养老基金等机构投资者大多漫长的决策程序而言，这个市场简直太快了。
问：具体来说这是什么意思？
答：由市政府负责的许多细节、规则和规章彼此可能完全不同，而且几乎每周都会变化。因此，如果你不是每日都深入第一线，而且关系不是很密切，就很难成功。各地法规差异非常大。
问：举个例子吧。
答：在上海，地下面积不算在容积率之内。因此，在那里你会发现5层的地下室，因为这是免费的。在重庆，由于它是个山城，地下面积是计算在内的。因此你必须知道什么算，什么不算。还有，在一些城市，一旦你完成了地基工作，你就可以开始销售或者预售。但在上海等其它城市则要等到更晚些时候。这对于现金流有着重大影响。
问：外国（欧洲）机构哪里做错了？
答：首先，许多人把中国内地视为一个大市场；他们忽视了区域差异。其次，他们只把目光投向一线大城市，即上海、北京等。其实，天津和杭州等二线城市发展甚至更快，房价也变得几乎一样昂贵。这些投资者错失了这样的机会。
问：这些投资者担心透明度缺乏的风险。中国内地市场何时才能变得更为透明呢？
答：与上世纪90年代初的形势相比，已经发生了很大变化，那时你不得不与政府官员就地块进行双边谈判，没有公开拍卖或招标。
我的预测是：5年后中国内地的房地产市场将更为透明，内部人士的本土优势将逐渐减弱，更多国际参与者将在中国内地立足，就像马来西亚、韩国和台湾的投资者已经在做的那样。目前活跃在这个市场的主要是中国国内的公司，包括香港公司。
问：在注重稳定（收益稳定、表现稳定）的西方养老基金圈子中，亚洲房地产市场仍被视为风险很大。
答：从他们的观点来看，的确是有风险。而从我们的观点来看，高风险必然意味着高增长。举个例子，亚洲租赁合同的期限通常都比较短。这对亚洲的投资机构和投资者是好事。毕竟，人们预期租金会上涨。在西方人眼里，期限较长的租赁合同比较稳定，但从亚洲的视角来看，长期租赁合同风险更大。
问：西方投资者感到不安的另一点是，政府能够出其不意地操纵房地产价格？
答：现实恰好相反。
问：你当然会这么说，因为你是人大代表，不是吗？
答：是的，但这的确是我的观点。事实上，政府在许多方面仍具有影响力是一个优势，正因如此，有很多事情比一切由市场决定更容易预测。在自由市场经济中，泡沫会自动破裂。在中国，政府会积极避免生成泡沫。
设想一下：中国仍是一个社会主义国家，政府是不容许房地产价格过度偏离居民平均收入的。
正因如此，市级政府不再能想拍卖多少土地就拍卖多少，银行不再能想发放多少按揭贷款就发放多少。
问：欧洲投资者迄今不敢投资。他们什么时候会开始投资呢？
答：这只是时间问题。看看世界各地的形势。哪个地区的增长故事最有份量？是亚洲。
问：德国已经把绿色建筑提上了日程。亚洲呢？
答：正处于初步阶段。别忘了，绿色建筑造价高昂。但我们意识到这是环球趋势。比如说，上海几年前把容积率（总建筑面积与总用地面积的比率）上限从6-8降到2.5-4，以避免市中心变成混凝土丛林。相比之下，香港市中心的容积率仍为15，也就是说，每1平方米土地可以建15平方米。
问：中国和新加坡正在天津建设一个“生态城”，这只是开始吗？
答：政府已经起步了，可想而知，他们会继续沿着这条路前进。我们将把我们自己的新城项目规划得尽可能“绿色”。
问：说说这些新城。
答：为推动城市化进程，中国政府鼓励开发商规划和建设完整的城市。这正是我们希望做的。为此我正跟政府协商。我们计划在离上海和北京15-20公里远的地方，在150万-200万平方米的地块上建设一些生态友好城。
要做这样的项目，你需要专业的开发商，因为这些新城将是适宜居住的城镇，有医院、购物中心和写字楼，这样人们就不用经常出远门了。
政府会提供基础设施、街道、铁路交通和路灯。我们将与另一家上市开发公司合作，共同推进这些项目。
问：只有你们公司计划这么做吗？
答：我不知道是不是还有其它公司。天津生态城是一个类似的项目，但它是政府出资的。
我们是百分百私人所有的企业，尽管我的官方职能是人大代表。
问：你要为新城项目寻找投资者吗？
答：是的。我们将成立一家合资公司，希望几年后将其在证交所上市。
迈克•罗德瓦尔德(Maik Rodewald)是英国《金融时报》旗下Pensions & Investment Group欧洲大陆主编
译者/何黎
Pacific Star Group: Asia Property Outlook & Strategy – March 2010
