老弯曲的想法 (ZT ZT ZT ZT )

老弯曲的想法，说出了我的里话
		来源: 表情符号 于 07-05-21 09:40:20

先给一点上次89年房崩的经验，当时我已在弯曲。好学区如 Cupertino, Palo Alto几乎没跌，最低点与最高点持平。LosAltos, Saratoga跌了最多20%左右，Saratoga当时学区一般好，华人不多，很白。半岛Woodside,Hillsborough跌了不少， MenloPark也几乎没跌。大跌的是东湾Oakland到Pleasanton,最多跌了35-40%，SFChronicle曾报道Oakland 几个跌了近70%的案例。MSJ微跌10%。弯曲传统好学区Palo Alto,Cupertino自50年代起就如此，但以前学区平均许多，差异没有今天大。MSJ是台湾人移民80年代建立起来，Saratoga以前很白，是好区但非好学区。 当时Mountain View, Sunnyvale都是普通蓝领区，远非今日可比，我89年住在MountainView如乡郊农场，88年以前上升不多，后来下来也不厉害。MV发迹因为95年Netscape。 弯曲跌了不容易买，因为91-94经济衰退，失业率很高，如非89绿卡，中国人作为第一代移民几乎无法找到工作，最重要是利息高，我当时想买但利息达10% 且银行极其慎重不轻易贷款，如无20%以上的downpayment加上750 creditscore银行不理你，还有银行要求30%。更重要的是好区房子在低潮时listing太少，抗不住要贱卖的不多，最后贱卖了的都是退休要离开一早买了房的老人，有工作无论房价上下都一直供下去，所以选择有限，因老人房子维修很差。 弯曲有几个因素比较独特。一是加州prop 13每年最多上涨2%的property tax，买了就不怕房价上涨要交高税。二是propertytaxbase可以传给子女，不必重估，所以老人就算迁出只要子女仍在则房子不会上市，减少供应。三是老人年过55身残或收入少可以申请完全延迟至死后才交房产税，进一步减少供应。这是人为造成供应短缺，除非prop13，prop60,90被推翻，都不会改变。房价上涨越厉害业主越不卖，因为很多老人的税基只有几万到十几万，每年交税一千多，如出租一个月的租金都不必就赚回来了。四是弯曲特别强烈的NIMBY态度，尤其是好区，每户最小亩数约在四分一亩左右不能继续分割，间接减少房屋数目。 好区的房子在这些长期业主手中很多，如去zillow查询，可随意察看房子的county assessedvalue,这能反映这些房子买了多长，估价越低则业主购买年期越长。传统好区好处在于大部分业主都是长期持有者，就算房价走低也没有必要卖，因为大部分都供完了，每年支出极低，新区供应多，新业主多，经济不景气时难扛。 如持币待购，希望以低价买进好区很难，因为以上次的经验来说，我就算想，好区的房子低潮中很惜售，选择太少，上市的都是退休老人垂垂欲倒的房子，银行也借不到钱，所以我要等到97年价格重攀银行放松贷款才能进场买好区。比较现实的是等待房市萎顿买新区，特别是新建筑多的地方，倒是很有机会抄底。 弯曲的89房崩地区之间相差很大，所以房产很 local，不能一概而论。弯曲富人集中度很高，加上贫富差距越来越大，富人都集中在传统好区内，现金买房率每年都达到10%以上，希望价格崩溃一半或者以上很不可能。我认为由于美元长期大弱，质优资产类别如蓝筹股票、黄金，好区房子等等都不会产生价格崩溃，虽然上涨空间也可能有限，因前几年上涨得太厉害。作为投资，未来几年房产不是一个很好的类别，作为自用，衡量自己能力不要死撑，就算经济不景气也有足够的储蓄支付贷款半年到一年，不会出大错。 通常来说，一般买房子要租金跟贷款一样才能入市。我问过不少在弯曲生活50年的老人，这个情况在弯曲从来没有出现过。在过去50年，弯曲从来没有出现过租贵过买，或者租跟买一样的情况。 我88年才到美，还没有毕业，哪里来的钱买房子？ 好区的底93年就到了，97年的价格已经比93年贵了20%左右，普通区的底97年才到，因好区晚降早升。93年我才毕业找工作，幸好有89绿卡，不然好多无89绿卡的他国学生都无法找到工作回国了，经济衰退时H1B签证少，公司也不愿意花律师费请外国学生，而且以前的H1B换雇主则无效，麻烦得多。97年我的雇主被acquire，但有一年的holdingperiod,可以做抵押，才有头款买好区，不然我们的积蓄也不可能够头款买进好区。87-89， 97到01，弯曲的stockoptions可以作为头款抵押。 我不是劝你买房，我同代能在弯曲生存下来的房子几乎已经供完，税基是现在市价的一半都不到，无论日后是否在弯曲退休基本上都打算把税基传给下一代，房价如何我们都不会卖，房价要是大跌我们还有钱去再买一栋。prop13的做法是如果房价跌过了我现在的税基，我可以申请减免按市价缴纳，如果房价高升了我就按照我的税基积累，head I win, tail youlose。我说PaloAlto，Saratoga的房子跌到我的税基你都不会相信，因为太多人想搬进了。弯曲不仅两极化，美国更加两极化，美国的中部房价大幅落后于两岸就是在上一波70-80的高通胀后发生，你可以去搜，70年以前两岸与内陆的价格没有如此差异。原因是高工资工作集中两岸。 弯曲与其他地方最大的差别是一系列房产税的特别政策,因为这些政策让大量的老人，在本来根本无法负担在弯曲生活下去的情况下，不仅能守住自己的房子，还能把房子在大量减免税费的基础上传下去，大量减少了市面的供应。我推荐你去查网上county record，随机查，就会看到极多的父母把titledeeds转给子女。这点没有在弯曲生活多年你不会知道，因美国其它地方把房子传给子女子女必须按照市价纳税，这是加州的特有情况，到了土地供应少的弯曲，传承情况变本加厉。你不明白这些特别的税政无法明白这里的房地产情况。 我说过，如果你的target是新区，有很多供应，那等几年抄底有机会成功，因当年新区有过30%的折让，差区虽然折让更大但不安全。如果你的target是好区，机会很小，如果现在有钱买还能锁定低利率。好区不景气的时候折让小，但上升期百分比比不上新区差区，beta比较小，就算等到折让你未必能在银行借到钱，如果我93年有钱买，一定会在93年买，不会等到97年价格攀升了20%后再买。 我说的情况只限于好区，你可以找在弯曲生活起码20年以上的对证。 从Palo Alto一直到LosGatos的西边foothill，我在弯曲近20年的生活里面，从来没有出现过买房比租房便宜或者相当的情况。租房一直都比买房便宜。原因是这些都是传统好区，有大量的房产在长期业主手上，他们的成本价是今天的十分一都没有，加上每年地产税很低，所以并不在意收取很高的租金，租金对于他们只要高过地产税就够了。况且foothill地区基本上没有apartment,本身租房的供应就很少。 如果一个地区很多新业主就不是这个情况。 我虽然房子解决了，但是最担心的是高通胀，因为美元肯定要大贬值，引发的通胀可能将我的积蓄都挥发掉了。你们可能出生太晚，没有经过中国的大通胀，我还记得父母家里本来省吃俭用有1万多人民币，在80年的时候已经是万元户，但是到了87年，每年通胀都有20%左右，打电话回去（那时美国长途通话费1美元多一分钟，中国装电话费就要6000人民币）父母哭诉说钱都没了，要靠我在美国学费接济，所以我的个人感觉89年更加是民间反通胀的反弹，民主追求只是发泄不满的借口，虽然我是个间接的受惠者。这种恶性通胀在1970-80年在美国产生过，美国很快就会重临高通胀，如不小心，我会面对我父母当年的命运。 如不够钱买好区房子，我认为就不要买，在好学区或者好区租房子，或者在好区买最差的房子，最多在好区的边缘买。烂区任何时候都不能买，在经济衰退的时候烂区罪案率非常可怕，枪击案件整天发生。烂区的房子虽然有prop 13，但是穷人的理财意识很差，所以才成为烂区，如大家齐心协力管理好城市则不会。 我当然还有其他投资，不过作为一个普通人，有条件的时候当然首先解决自己的房子，心理上感到安慰。我说的情况都是针对自己居住的地方，如果有额外的钱当然portfolio要分散一下，风险分布也好。 还有一点是，Cupertino,MSJ 20年前从来就不是普通工薪阶层所能负担的地方了。Monta Vista在50年左右就跟GunnHigh一样是弯曲最好的高中，白人中产阶级对于教育也很重视，所以我来弯曲的时候碰到比较宽裕的家庭才能买得起这两个地方。Sunnyvale,Mountain View当时倒是普通工薪阶层的地方，但是由于Mountain View的兴起，这一点也可能永久性改变。 我们这辈子不可能回去中国退休，医疗怎么办？我父亲去年国内去世，医保不够我要自掏腰包，现在国内的医疗价格开始跟美国接轨，我们在国内不可能养老，因为老人最大的花销就是医疗。 我还是比较倾向于买美国的蓝筹股，特别是海外收入多的，美元贬值会惠及美国制造的企业。我不买国内股票因难操作，而且P/E比较疯狂，我不懂。美元贬值不代表美国具有现金流的资产贬值。多买欧元。 权衡投资，一定要看细节。那些概括性的图表只能告诉你很笼统地概念，但是整体股市跟个别股票表现不同，整体房产跟个别小区也不同，这都需要亲身经验。 我们当年的苦你们现在无法想象的，现在的人根本无法想象从一个一无所有的国度来美国，没有internet，飞机比月薪还贵的日子。 我在弯曲近20年看到最大的变化是贫富分化。以前学区分别不大，好的固然多人追捧，坏的也坏不到哪里去，私校学费只有3000美元左右，现在上升了7、8 倍，工资则不然，上好学校成了必需品，学区不是沉沦就是上升。现在的房价那么贵，其中一个很大原因就是私校费用，以前随便住哪里都可以，单职工工程师也能送两个孩子上私校，现在两个孩子的after-tax费用就要超过4万一年，所以人人才拼命挤进好学区，而且贷款利息还能减税，私校学费不能。因为买房的都是中产阶级，对子女教育都重视，所以才造成好学区价格下跌的时候也坚挺，从这方面来说，即使现在不买，也应该尽量在好学区租房子。 还有就是移民的组成。我们当年来的时候Mountain View的Castro Street只有两家中餐馆，卖的是tomatoe beefchowmein, chopsui,我在其中一家打工过，现在两家都倒闭了，其中一家现在就是鲤鱼门，没有中国长大的人会忍受老外中国餐。中国印度的移民大大地提高了弯曲的竞争力，也促进了彼此的竞争。94年以前，弯曲的就业还不至于一面倒工程师，有更多的“普通工作”，平均3万-4万一年左右，帮我剪头发的，修车的，都能在SanJose一般区用传统的30年固定按揭买房，房价20万出头。所有人包括CEO工资相差不大，硕士博士毕业的工程师的起薪6万不到，幅度没有现在拉开那么大。工资差距拉大主要是97年以后的事。其实现在的medianincome真的没什么意义，因为弯曲工资分布不是橄榄型的，而是双高峰，高薪高收入的不少，低薪低收入的也很多，所以前一段时间看到MercuryNews报道中心地带房价持续走高，差区房价持续走低，就是这种分化情况的反映。 最后一点就是双职工的家庭现在是主流，15年前还不是如此。我买房的时候也属于死撑，因为stock options还没有兑现只是银行算作downpayment，所以额外要借钱，借贷收入比超过28%，但我是单职工，因我太太做兼职，收入不稳定，银行可以不作数。再早几年我的同学、同事几乎都是有个家庭主妇太太。所以当时的死撑标准按照单职工来算，但是现在的都是双职工，一人工作根本无法买房。这点社会家庭结构的改变也非常影响房价，如果你只有一个人工作，两夫妻都工作的在抢房时就有优势，但当大家都这么做，房价就只能上升，双职工也没有太大优势。 高通胀不一定会引发高利率，美国是民主国家，如果大部分美国人都欠债，政府不会做对大部分人不利的事。高通胀加低利率，就是美元崩溃，当然这个时间可以很长，达到10年以上。美元弱化对所有美国人都是好事，因为美国是个欠债国家，幸好我们欠的是美元，不然一早变成超级阿根廷。正因为我们欠的是美元，最好的赖账方法就是弱美元。 其实这个过程已经进行很久了，美元从联储局成立以来已经在购买力上贬了95%，在70-80年代对日元贬了2/3，对德国马克（欧元的主要部分）贬了40%，如果不是苏联完蛋，美元一早四脚朝天。 所以我不认为好区的房价在美元单位会下来很多，房价、股价上涨倒过来看的原因就是美元不值钱，实际通胀率惊人，只不过暂时这个通胀率被资产增值吸收了，当资产无法再吸收的话，市面商品就会大涨。80年代国内我们都要在家里存大米油盐，价格上升得心惊肉跳，早10年的时候弯曲出现过油站要排队近一小时才能加油，因为油价每两个星期都要上调。 关于退休，叶落归根也没法归，我们的中国一早不存在，现在的中国比资本主义还要资本主义，医疗没有保障（我国内的亲戚生病可以动辄20万以上，老人医保上咸才几万） ，如要维持相同的生活素质比美国还贵，退休没有什么优势，如果为了事业海龟还可以。 我们的朋友入籍后海龟的也有几个，毫无例外都打算日后回来美国退休。就算国内事业比较出色的朋友，大部分都申请移民，打算事业高峰期后出国退休。我想他们都这样选择肯定有很好的理由吧。 从我自己经历的，跟听其他更老的老弯曲所经历的，总结弯曲地区变迁如下： 好区一直是好区，好区接壤最可能变好区，新区有机会变好区，烂区永远是烂区。 弯曲的烂区一直都是East Palo Alto, East Redwood City, East San Jose, Oakland,这些是弯曲治安黑点，从来没有改变过。 有几个区是堆填区，都是新区，很受中国人欢迎，房子新，但是日后大地震会因地基液化有很大的影响，Foster City, RedwoodShores都是如此，就算是市内的Marina,也是堆填区，89年大地震的时候房子都断裂倒下了。一般知道弯曲地理的人都因安全理由避免这些地区，新来的agent也不会告诉你。 有几个区因为接壤好区而从蓝领区变为好区。大约20年前，不是整个Palo Alto是好区，只是El Camino西边GunnHigh学区的才是，东边的Palo Alto High学区都是蓝领与我们这些穷学生的公寓区，再穷一点就去MountainView住。同理，不是整个Cupertino都是好学区，只有 MontaVista，Homestead地区才是，东边的Cupertino都是普通蓝领区。这两个城市的整体提升都是本来的好区扩充的结果。不仅如此，接壤Los Altos, Palo Alto的MountainView本来是平平无奇的蓝领区荒芜如农场因相邻的城市而被选中为一系列明星企业的据点而上升，而Sunnyvale因为接壤 Los Altos,Cupertino而一样受惠。Lynbrook 20年前根本不出名，这个学区越来越好是因为接壤Cupertino,Saratoga，很多新来的移民因为价格转买San Jose West而成为好学区。西湾的惯例是以El CaminoReal为界，西边的好，东边的不好，越接近这条界线越不好治安越差，但因持续10年以上的经济蓬勃改造开始外延到东边。不过至今靠近101 的地区仍然被认为是不太好的地方。 在半岛上， Redwood City的声誉一直不好，我才来的时候被告诫不要前往。但是由于夹在传统好区San Carlos,Atherton中间，west Redwood City已经今非昔比，虽然学区仍然有待改善。So. SF, Daly City, 部分SanMateo，治安名声不太好，但不至于是烂区。然而今天非常时髦的Burlingame,15年前不会有人想到，最主要的原因是整个旧城改造，加上接壤Hillsborough。历史上来看，接壤好区，或者几个好区夹着的蓝领区最容易受到整体提升。 新区改善最大的例子是 Silver Creek，10多年前那里只有Silver Creek CountryClub旁边零零星星几十栋房子，我那么多年只去过一次。最近去了第二次，完全震撼于整个新区建造。跟这个很相近的是Danville,我 93年才工作时有同事往Danville开荒，被大家笑他充军，但Danville是上升得最快的城市之一，而且学区也从无发展到不错。 有几个区以前是硅谷还做晶片的时候的工业区，所以有污染的考虑，日后升值可能会比较差点。Milpitas, 机场附近，Santa Clara都是如此。这些区日后肯定也会改造升级，因接壤的地区会越来越好，但土地污染恢复需要一定的时间。 如要接父母移民，应该尽快办。日后移民政策变数很多，尤其是老年移民。加州的老年移民可以申请Medicaid, 得到与Medicare完全一样的待遇，政府资助的老年公寓也不过600-700一个月。如解决医疗住房，其他费用都很小，多一两双筷子而已，不必担心。 我们当初做了个错误的决定，把父母留在中国，我一个弟弟也出国，还有一个妹妹在国内，父母以前都是事业单位，认为国内的医疗劳保好，环境熟悉。但是他们熟悉的中国发生巨变，他们在国内经济发展最好时期已经退休，不能享受好处，只能承受阵痛。后来父亲心衰卧病数年，幸亏我家有两人在国外可以帮忙分担医药费，如靠他们自己的养老金与劳保，只有等死。现在父亲去世，我正在申请把母亲接出来养老。 我们这代的父母，都不是改革的受益者，但回报在我们身上。我们这代如在国内，倒是改革最大的受益者，但是到了我们年老，中国怎么变很难说，年老体衰脑钝的时候不适合在一个原始资本主义的国家生活，与中国比较，加州还要社会主义。 全国范围内肯定有很大的泡沫，但是在局部地区，要每个个案看，我没有数据在手说到底泡沫有多大。 如果你们朋友之间有mortgagebroker,可以要求他们帮你忙，随机看看一些区业主的贷款情况。如果这个区大部分的业主都付清了贷款，或者贷款很少，那么无论外面的泡沫多大，这个区的价格会非常坚挺。如果这个区的业主很多都是房贷收入比过高，那么这个区的泡沫就很大。 弯曲的房价收入比在老房子上不合用，我以前在Mountain View的老业主买房的时候是1940年，租给我的价格按照当时市价仅仅能给当时市价折算的地税，但是房子也很破， 40多年几乎没有维修，我要周末帮忙做木工修补。现在这个房子还在，传了给他的儿子，收的租金还是很低，按照现在的市价连贷款利息都还不起。 其实弯曲有一群这样的老业主，手上有大量房产（我以前的业主手上有10几套，都是1940-50年左右买的），由于加州特别的地税法帮助他们多年以来用几乎不花钱的方式持有房产，他们也是出租老房子的主力供应。这种出租的房子会在未来一两代消失，因为他们的子女孙儿会一套套分走自用，到那个时候房子的租价才能更加反映业主的成本。不仅如此，商业地产也是这样。apartment也都受到prop13保护，所以才能形成老apartment租金与房价如此脱节的奇观，新的apartment由于面对老apartment的竞争， 也不能加租太多。这种租金与房价脱节的奇观不是这几年才有的，我来了那么多年从来没有碰到过任何一年租房会比买房付出相同，买房永远会比租房支出高，只是这个差别现在才比较大。prop 13是1978年才出现的，据更老的老弯曲说，房价是从80年代开始与租金脱节。 在弯曲开车，经常会碰到一些繁华地段旁边有一大块农田，荒废了好长时间，毫无理由存在。如果加州采用德州的3%市价地税纳税法，那个时候加州房价就会大崩溃，因为所有老业主无法付地税，必须出卖房产，马上供应大增。但是要推翻prop13，必须由全加州居民投票，如果加州的新移民不断涌入，他们暂时都没有投票权，而等他们拥有投票权成为公民的时候他们可能本身也成为了业主，不会投票推翻。这就是加州那么多年来的paradox. 长期来说，这样的paradox肯定有自我纠正的一天，但是不是现在，或者可见的将来很难说。 在民主国家，税法是政府最大的武器，整个社会模式就是由税法组成的。有的税法达到了当初的目的，有的税法就好像是潘多拉的宝盒，达到的社会目的与当初所想的完全背离，并且变成了一个怪物。 prop 13推出的背景在于很多人涌入加州，硅谷才开始崛起，很多老人忧心房价涨得太快，日后退休时无法支付市价挂钩的地价，所以才推出了这个 proposition，获得大部分当时的加州居民通过。但是通过了以后，经过差不多30年，变成了房产供应抑制的最大原因，在传统的好区尤其如此，而且一个区一旦变好，房价飙升，在正常的市场里面业主就会出货，就算喜欢当地，会博一博房价下来再买回，这个过程中自动增加供应， 平抑房价。 但是当我自己走过了这个思维过程，作了计算，就知道prop13的威力了。我们也觉得房子很贵，增值远超于夫妇俩人的50万无税上限，有这个诱惑希望出货然后等房价下来再买。但是跟买了房10年20年以上的朋友谈，发觉这个赌博赌不过，因为房价要掉到我们当初买入的价格，今天积累的税基基本不可能，而这个税基每年的支出省差不多上万元，只要prop13不推翻，这是一个非常重要的考虑。如果跌不到呢？那么手续费首先会不见了大约5%，外面的环境又是高通胀（房产大升往往是高通胀的前哨），拿着一大笔钱不知道有什么低风险的保值方法，就算等到房产低潮的话好的地方选择未必多，还不知道能否买回一样好的房子。这样算完，长期持有者几乎百分百都是按兵不动。一个德州的长期持有者考虑就不同了，当房价飞涨，他的地税一样飞涨，而且德州的相应土地供应多很多，反正税基不重要，更加有动机博一博。