诚如9月初市场预期那般，早前部分受政策带动，选择下订的购房者开启了退认购之路。
近日，有市场消息传出，北京豪宅出现大规模退房。对此，数位机构人士及购房者告诉记者，“当前购房者退订现象在北京较为普遍。”
“9月初卖的，退了30%以上。”中原地产首席分析师张大伟称。
北京某头部房产经纪机构负责人李月告诉蓝鲸财经，其实今年以来，不管是豪宅、改善型房源，还是刚需盘退认购现象都比较普遍，“9月‘认房不认贷’新政刺激了一批潜在购房人下订，这几个月冷静下来，有些觉得不合适就退订了。”
李月称，“有些购房人可能在现场开盘的时候，被现场营造的氛围影响，冲动交了认购金选了房。事后，又多方一打听，算算账，又觉得付款压力大了点儿，便会退认购，这种情况其实在各个项目上都非常普遍。”
退订易，退定难
在望京工作的王岩今年在公司内购里选中了一套房子，单价比市价便宜八千，还赠送车位。去过售楼处几次后，他下定了。随买房而来的不是喜悦，是烦恼。在与公司同事及HR的聊天中，王岩判断他所在的条线可能会被裁撤，他个人也大概率面临被裁员。
“那时候已经想退了。”王岩说，对他而言，如果失业还款压力太大了。几经考虑，当出国工签下来那一刻，他决定退房了。
退房的路，比想象中还难。“沟通了很多次，从销售员、项目负责人、区域公司策划督导能找的都找了。”
王岩说，他目前能见到的，都没有权限退房。
一位开发商内部人士向王岩透露，即使他没网签，还没申请贷款，如果想退房需要得到集团批准，而且还要是集团高层才能有权限退。
购买某央企在京改善项目的陈芳的退定之路，也满是荆棘。“老家的房子卖不出去，北京的房子能卖出去，但还是凑不够首付。”据陈芳介绍，她与项目沟通过几次，希望付首付截止时间可以推后。
沟通几轮后，项目方允许她首付分期，但不能跨年。“老家的房在年前大概率是卖不出去。”无奈下，她只能选择退房。
“目前各家退房流程都很难。”一位接近上述房企的人士告诉蓝鲸财经，现在卡退房很严，按照合同约定要赔偿总房款的20%，还需要得到大区一把手的签字。
“订金可退，但定金不可退。”据北京金诉律师事务所执行主任王佳红律师介绍，具有预付款性质的“订金”，只要当事人是在合法、自愿的基础上约定不予退还的，都应依法从其约定。买房人给付的定金在总额的20%以内，又是购房者自身原因不想买房的情况下，不能主张返还定金。而超过20%的部分，可以主张返还。
“购房人签订合同签订一定要慎重。”王佳红提醒，根据合同的约定，任何一方是不能随意解除合同的，如果购房人认为自己没有实际的付款能力，可以和开发商协商解除合同，但可能要承担违约责任。
“如果开发商同意，双方可以协商解决。如果开发商不同意解除合同，要求继续履行合同，对于法院来说，通常情况下会考虑购房人的支付能力而同意购房人解除合同并承担违约金。当然，法院从保护交易安全的角度考虑，也可能会驳回客户解除合同的诉求。”王佳红称。
一位房企人士坦言，市场上行，企业甚至可以打出“无理由退房”，吸引眼球；市场下行，每一个客户对于企业都非常重要。
退房现象在意料之中
对于当前北京出现的大面积退房现象，张大伟表示在其意料之中。
今年9月四个一线城市先后执行楼市新政后，北京市场对政策的反应速度最快，同时也是政策效应最为明显的城市。
9月初，北京执行“认房不认贷”新政后首周，二手房成交近5000套，新建住宅3500套，二手房一周成交超过之前半个月的体量，但随后，二手房、新房的成交量均开始下滑。其中，新盘成交方面，中原地产数据显示，9月2日至9月5日成交量分别为1800套、900套、200套、100套，6日、7日、8日成交预计不足100套。
彼时，张大伟接受记者采访时称，“如此成交情况，究其原因可能是前期交定的客户已经逐步释放，如果后续新房不涨价，下周就可能退房的情况，超过卖房。”
从事房产经纪的吴刚甚至表示“我了解到几个购房人，已经交了近二十万的定金，后来房子跌了，连定金都不要了。”
如今，购房人“冷静”早已传达到了市场。据诸葛找房发布最新数据显示，10月北京新建商品住宅成交5177套，环比下降12.1%；同比下降39.6%，同比降幅较上月扩大约21个百分点。从累计成交规模来看，2023年前10月北京新房成交55122套，较2021年、2022年同期分别减少24.1%、上升0.2%。
“新房成交量止升转降，一方面与供应大幅收紧有关。”诸葛找房相关负责人也坦言，“认房不认贷”政策效应在逐渐削弱，市场需求释放放缓。
信心待提振，部分购房者首付筹措困难也导致退订。合硕机构首席分析师郭毅表示，“对于改善及以上购房人而言，通常是‘卖一买一’，旧房子卖不出，也就没办法付新房首付和签约。”
旧房子卖不出去背后，现阶段北京二手房成交同样遇冷。据诸葛数据研究中心监测数据显示，10月北京二手住宅成交10653套，环比下降25.3%；同比下降5%，同比降幅较上月扩大4.5个百分点。
“10月成交量止升转降，同比跌幅扩大。由于前期出台的松绑政策效应逐步削弱，随着既有需求逐步释放殆尽，复苏的持续性显露不足，二手房成交量下降。”诸葛找房相关负责人表示，从累计成交来看，2023年前10月北京二手住宅成交129925套，较2022年同期上升7.2%。11月起北京公积金执行“认房不认商贷”，预计将会促进一批购房需求的释放，11月新房成交量有望维稳。
也有观点认为，成交趋冷也可能是局部市场现象被放大。李月告诉蓝鲸财经，“从我们代理的项目来看的话，11月份以来成交量反而有升温迹象。总价在两三千万的房子，过去认购速度较慢，到了11月份反而成交量有提升。”
（文中李月、王岩、陈芳、吴刚均为化名）