八年五百万——David Meng的房产投资书读后感（1）

今年David Meng出版了他用自己的故事写的“$5 Million in 8 Years: Real Estate Investing on the Side”，如果硬是要直白翻译，那就是“用房产投资副业8年赚到500万”。作者双职工家庭，2010年因为女儿生病促使自己反思自己的金钱投资观，在全职工作之余开始投资房产，从最初的80万资产净值奋斗到8年后500万资产净值，年现金流15万，也达到了普通人想要的财富自由。以上是关于这本书背景的简要介绍。

出于我对房产投资的理解，从80万资产净值开始，8年奋斗出500万是完全可能的，在美国过去的黄金十年能做到，继续在比如现在经济动荡的岁月也并非没有可能，只是看到每年15万的现金流略有点怀疑（毕竟我是数字控），所以很想把他的数字拆解出来，看看具体他是怎么做的。这本书是某个周五傍晚送到家的，我花了差不多一个晚上加一个早上就读完了，还继续推荐给领导阅读。个人评价：作者英文水平很高（至少站在非英语母语的角度），让人读着很有趣并且愿意一直读下去，把自己的心路历程，尤其是从住宅到商业的思考和实践都写出来了，对真正相信并实践“十年一千万“的人们很有指导意义，当然对那些天天吹捧股市看低房市（尤其是自己都没有买超过2-3个投资房的人们），或者总是觉得人家是靠着经济大势这故事无法复制的人们，跟他们对怼或者试图教育他们都没啥意义。

该读后感分若干部分（主要是降低自己写文的压力，同时压缩篇幅），此博文是第一部分，是关于该书后半部分的投资理念的理解。

1）看到我翻译的直白标题 “用房产投资副业8年赚到500万“，不要太误解了，若自己现在没有什么起始资本，没有安定的工作和家庭，就想8年赚到500万的身家，这个目标还是非常困难的。当然这里要排除那些天才的创业者或者快速发展行业的从业者，他们不用投资房产也有可能达到这个数目。对于绝大多数人而言，这本书不是教你怎么赚到第一桶金的，更多的是教你怎么快速从一桶金变五桶金的，从而有可能在超车道上，从五桶金到下一个五十桶金，当然在这个过程中也许能告诉那些还没有第一桶金的人们，怎么改变自己的投资理念，尽快赚到第一桶金。

对于1）的第一桶金的进一步说明，作者在47岁开始房产投资的时候，有80万的净资产，来源包括养老金（401K， IRA），股票帐户，自住房，529计划， HSA等等（我自己分析的）。因为他们并不是在东西海岸那些房产增长快速的地区，所以在这个岁数有这个成绩其实已经很不错了。那是不是每个白手起家的家庭都要到四十多岁，资产有80万才能开始呢？其实房产投资很早就可以开始，比如当你只有几万美金的时候，有人会迅速先买小自住房，然后靠增值过度到大自住房；有人会选择house hack（也就是买个多家庭式住宅，自己租其中一户，租客住剩下的一到几户，以租养房），享受政府或者银行对首套房的诸多贷款或者税务优惠，然后等到房屋有升值，把升值的部分拿出来继续买房等等，这些都是常用的办法。如果你问我若手里几万美金都没有怎么办，那建议就是最简单的：降低物欲，认真存钱，看你能不能有贝版那样在2000年左右，每个月存下一半的工资，一年半后攒出十万美金的计划和毅力呗，然后贝版前辈就能拿着10万美金，解决了第一个自住房（5万美金=首付10%）和上海的投资房（首付30%买100万人民币的房产，你应该可以想象这套2002年的房子现在多少钱了），而你我可能只想到拿着这10万美金正好首付20%解决自住房，还觉得自己已经活在美国梦里面了，而别人已经领先一步了，然后一步领先则步步领先。

2）绝大多数的华人同胞们，想到房产投资，可能会人为主观地划分微小地主，小地主，或者大地主的身份，基于他们拥有投资房产的数量。一般家庭或是被迫（小房换大房）或是主动（分散投资股市房市 ）有几个投资房都是很有可能的，到十几二十个肯定就必须是比较主动的家庭了，但是绝大多数的华人房产投资者还是集中在住宅 (residential)领域，也就是单栋少于等于4户的住宅，比如公寓（condo），独栋别墅（single family）, 联排别墅（ townhouse）,双拼或者两家庭（duplex, 2-family）, 三家庭（ 3 family ，triplex) 或者四家庭（4 family）。 一直在住宅领域完全没有什么问题，从一桶金到五桶或者十桶金都是可以做到的，但是要更快或者从几桶金一直往上发展，想要几十桶或者几百桶金，那是一定要考虑商业地产的。我们中的很多人挺擅于找到有发展潜力的好学区，买个好区里相对没有那么新或者现代的房子，自己修修补补赚差价。但是这种强迫升值(forced appreciation) 的方式，也不是那么好用，比如你接手一个房子，自己花了好几万装修然后租出去，就算能把租金租到之前的一倍甚至两倍，房屋的价值也很难升一倍或者两倍，因为普通住宅的市场价还是跟同样地域相似大小屋型年代的新售房相比较得出的；而商业地产就完全不一样了，它们的价值跟收入息息相关，如果你有能力找到一个有潜力的房产（比如租金比较低，甚至都是空置的，无论用什么方式找到租客，把租金提高一倍，那么房产的估值就能增加一倍；而且商业贷款是非常有弹性的，对于有经验的房产投资者，这个贷款比例可以是80%甚至更高，极大地降低自己的首付成本，所以为什么说富人要投资在多家庭以及商业地产上，具体数字举例见我第一篇博文。所以这本书更多的是让你向下一个维度思考，他并不是靠房价年增长10或者20%的大势来达到他8年赚到500万的身家的，而是买低，长期持有，地宅到商业过度来做到的，并且以他现在的经验，我丝毫不怀疑他下一个8年能赚到另外的一千万以上，如果他继续这样主动地商业房产投资的话。

3）人人都知道这个时代必须得投资，因为钱放在银行里，存款利息低到吓人，然后又看到一方面是联储局表面的2%通胀率，似乎小到可以忽略，一方面肉眼可见的物价上涨，货币贬值似乎矛盾得不可解释，所以人人必须得投资，而且要找到收益率要（希望远远）大过通涨率的，股市是一种可能（比如无脑长期大盘策略，再牛的股票短线交易者在长期看来都是不如大盘的），房市是另一种可能，更像是X（也就是浪姐里的无限可能）。其实我觉得人人都是知道如果做的好的人，房市是好过股市的，甚至远远超过股市的，基本理由有三：1）玩股市就算收益面再高，人不太可能把自己绝大部分身家压在股市里，充其量养老金（毕竟养老金买地产是有门槛的，至少不是小白可以操作的）或者一点股票帐户，那点钱如果不是有着扔了也不可惜的心理（可能是割肉的心理），最好还是不要炒股。普通人很难不追涨杀跌，然后最终发现为什么散户都不赚钱，至少赚不了大钱，因为你的消息来源肯定是拼不赢大机构和内部人士的，所以你做不到最底点杀进去和最高点杀出来，而且天天盯盘，说实话真是给自己加了一个昂贵的爱好。2）房市的收益是有很多隐性的好处，不光是大家都看不上的至少5%的现金收益，还有抵抗通涨，本金收入，房屋增值，税务递减（一般房租的现金收入都几乎没有什么税），还有税务延迟（小房换大房，最后不交税）等等一系列好处。3）房产是主动投资而股市只能被动投资。主动投资就有很多控制风险的方式：一个精明的房产投资者是有眼光有能力找到一个低于市值的投资房，靠自己的本事迫使其升值的，升值套现可以是卖出（flip）或者靠重贷取出；而股市你能也只能time the market，如果你在四次融断之后，果断杀入市场至今应该能小赚一笔，但四次融断的时机，也许你这辈子也看不到第二回（毕竟巴菲特老爷爷也只和我们一起经历了这一次）。而今股市高位震荡，你手持股票在卖与不卖之间徘徊，也不非就是再次想time the market，而房市永远都有进入的机会，越是经济不明，越是真正黄金的机会。当然很多人都知道，所以我常听人说，房市要跌了，准备好机会抄底，我给这些人的建议是：别做梦了，等到真有机会的时候（如果你真能知道这是机会而不是陷阱），你既不敢抄，也抄不赢那些有准备的人。当然第三点要做好需要正确评估风险和收益，坚定地走自己的路，如果一定要听一些人的建议，最多听一些真正做过你想做的事情的人的经验和教训，而不是那些从未开始的人的忠告。

那么自己的路是什么呢，就是投资在高回报率的产品上，最为害怕风险的人就长期无脑投资大盘放在股票里，这年头放债券都是经济上的“自杀”；稍微有点胆量的人，至少要开始考虑并实践投资一点房产，分散自己的投资，拿出当年买自住房的魄力吧，毕竟也不是第一回了，拿出在美国读书的拼搏劲儿吧，为自己的钱认真学习，房客也不都是魑魅魍魉，当房东也不都是苦逼掏粪，写这本书的仁兄，让你看起来很吓人的数字，8年从80万到500万，似乎翻了6倍之多，但是换算成年度收益率似乎又是不那么吓人的数字：27%。27%，很多人的股票或者退休帐户，今年都涨了有这个数，但是问题是，怎样才能长期达到这个数字呢，五年十年，然后借助于“复利”这个世界第八大奇迹，把自己的净资产翻上几番呢？

今天就说到这里，下一部分讲我理解的执行力，管理房产的理念以及最大的困难也就是融资的思考。