小区加装电梯要砸掉部分涉及自家露台？施工队称方案已备案

近日，广东省汕头市东方园区南区居民陈女士反映，其所住的单元楼准备加装一部电梯，势必将对其所居住的二楼房屋结构产生影响，因此一直就此事和当地社区沟通。但直到今年11月份四部门的联合审核意见通过之后，她才知道加装电梯竟然还要砸掉她家购买的部分露台面积。

根据施工方案的公告，加装电梯工程将于12月22日动工，陈女士质疑为何在双方未达成一致情况下就准备强行动工。

12月21日，加装电梯的施工负责人陈某某回应，要砸的地方并不是所谓的露台，而是露台墙体连接处“飘出来”的部分，这部分面积属于业主共有面积，方案也在居委会备案。林苑居委会主任林某某就此事婉拒了记者的电话采访，表示需要见面沟通。红星新闻记者就此事致电汕头金平区东方街道办，工作人员表示将会反映给相应部门跟进处理。



▲陈女士家中的露台

业主反映：

单元楼加装电梯需砸掉部分涉及自家露台

出示发票称露台面积系购房所得

今年5月30日，陈女士所在的单元楼下张贴了一份《既有住宅增设电梯项目协议书》，显示本单元相关业主同意在本单元（东方园南区小区25幢1梯）增设载客电梯一部。该栋楼一共有21位业主，除了102、202、203三位业主未签字同意，其他业主均签字表示同意。102房就是陈女士家。

红星新闻记者在汕头市人民政府官网上查阅到《关于印发汕头市开展既有住宅增设电梯工作的实施意见的通知》，该意见实施条件的第二条规定：增设电梯应当经该栋（梯）房屋专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。如果增设电梯拟占用业主专有部分的，应当一并征得该专有部分业主的同意。对于与该栋（梯）住宅连为一体，但功能分区清晰明确且不使用住宅楼梯、可以独立使用的其他建筑功能部分，不纳入上述计算范围。

但同时第三条也明确指出，实施主体应就增设电梯设计方案、资金概算及筹集方案、电梯维护保养方式及费用分摊方案、对权益受损业主的补偿费用筹集方案、电梯的使用管理者等问题达成书面一致意见。

陈女士告诉红星新闻记者，虽然目前业主同意的人数达到相关标准，但是安装电梯需要砸掉和卧室相连接的露台中的部分面积。如果砸掉这部分面积势必要影响房屋结构的安全性。陈女士向红星新闻记者出示了1994年父母购买该房屋时的发票，显示房屋面积为115.47平方米，单价为2600元/平米。露台面积为36.41平方米，单价为390元/平米。但陈女士家中房屋产权证中，显示房屋面积为115.47平方米，露台并不包含在内。

红星新闻记者获得的照片显示，陈女士所居住的单元楼一层为商铺，二层才是住户。从其家中卧室的门走出来就是露台，露台的最外边缘加装了一层护栏，这层往里大约五六十厘米处又加装了一层护栏。第二道护栏再往里的面积已全部铺上了瓷砖，平时当作阳台晾晒衣物。陈女士说中间那部分同样是露台面积，只不过因为买房时那里留有水管，因此就没有铺设瓷砖，而目前要拆除的部分就是这第一层护栏和第二层护栏之间的面积。



▲红款部分为因增设电梯要砸掉的区域

业主称向社区申诉未获回执

公告显示加装电梯工程明日开始施工

根据《关于印发汕头市开展既有住宅增设电梯工作的实施意见的通知》规定，在公示期间，对增设电梯有异议的，应由利害关系人实名书面向社区居委会提出，社区居委会应按规定出具收件回执。10月13日，在单元楼下金苑社区张贴了《既有住宅增设电梯征询意见公示》。

陈女士表示，他们在今年6月20日就此事向金苑社区提交申诉书，但并没有收到回执。红星新闻记者获得了陈女士当天拍摄的视频画面，在提交完材料后陈女士要求工作人员出具回执，但是对方却表示，金苑社区没有开具回执的规定，因此无法提供。

但11月17日，单元楼下张贴了《既有住宅增设电梯联合审查意见表》，显示该项目经过金平区自然资源、住建、市场监管、城管局四部门的联合审查。红星新闻记者还获得了此次电梯设计的图纸，显示在该栋楼东处拟加建电梯，但是该图纸并未显示要砸掉陈女士家露台连接的部分面积。也正是在此次公示之后，施工队的相关负责人告诉陈女士，加装电梯需要砸掉一部分露台面积。



▲涉事单元楼增设电梯的首次项目设计图

陈女士还向红星新闻记者提供了一份11月19日与金苑社区、业主代表沟通此事的录音。居委会主任林某表示：“（加装电梯）他们肯定多少会受到影响，这是摆出来的事实，为什么要补偿，就是损害了才要补偿，没影响到怎么会要补偿。”而业主代表吴某某表示将不妨碍陈女士一家的利益。

12月20日，单元楼门上又张贴了一张公告，显示此次施工将于22日动工。“我们的卧室跟露台是一体的，从卧室走出来直接就是露台。”陈女士说这是一栋超过三十年年龄的房子，加装电梯安装连廊后，必然影响房子的结构和安全。“我们的第一诉求是希望停止项目，或者重新审查，给出合理安全的方案。如果确实没有办法更改方案，施工之前肯定是要跟我们谈好赔偿的，从没见过没有协商好强行施工的案例。”

当地街办工作人员称会反映给相应部门

施工方表示施工方案已备案

12月21日，红星新闻记者致电此次施工负责人陈某某，对方告诉记者要砸的地方并不是所谓的露台，而是露台墙体连接处“飘出来”的部分，要砸掉的部分在50厘米宽度左右，并且这部分面积属于业主共有面积。

陈某某说，目前能确定的是明天就要施工，至于陈女士未能和街道办、社区达成一致意见，需要多方坐下来一起协商。“我们也不是说要为难谁，也不会说强制性要怎么搞，还是有协商的余地的。”陈某某表示，陈女士说要砸掉的面积属于他们家所有，需要拿出产权证明。“我们是经过区里面几个部门层层审批的，不是说随便乱来的，她有异议就去找街道，要不然就是走行政复议，把这个审批文件撤回去，那我们就认了。”

对于公示的设计图纸为何没有显示要砸掉的面积，陈某某解释称那只是初稿部分，具体的设计方案经过金苑社区盖章同意的，如果陈女士有异议可以申请去金苑社区调取档案。“我们也希望协调做到左邻右里都开心。作为施工方也不想搞到那个伤和气的地步，能协调得好是最好的。”

当天，红星新闻记者就此事致电金苑社区居委会主任林某某，对方婉拒了记者的采访，表示如果要沟通此事需要周一到街道办面谈。随后，记者致电汕头金平区东方街道办，接线工作人员表示将会反映给相应部门跟进处理。

律师分析：

争议核心在于拆除部分是否属业主专有部分

北京泽亨律师事务所胡磊律师分析认为，根据现行法律和汕头市相关政策，既有住宅增设电梯需要满足业主专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主同意，这一条件在本案中已经达成。然而，政策特别强调，如果增设电梯会占用某个业主的专有部分，必须另外征得该业主的明确同意，这实际上赋予受直接影响的业主否决权。

本案的核心争议在于要拆除的部分是否属于陈女士的专有部分。她提供了当年购房发票，显示露台面积单独计价，且多年来实际独占使用、铺设瓷砖并直接连通卧室，这些事实支持该区域具有专有性质，即使房产证未登记面积——老房屋常见此类情况——权属仍可通过占有使用证据主张。

目前项目虽通过四部门联合审查，但审查主要针对规划和安全合规，并不取代对个别业主专有权的保护。同时，陈女士明确反对，且双方尚未就补偿达成书面协议，施工方强行公告不久便动工，明显未尽充分协商义务。相关部门和施工方无权在未取得陈女士同意或未达成补偿协议的情况下强制拆除该部分面积。这不仅违反汕头市既有住宅增设电梯实施意见的强制性要求，也可能侵害其物权。

陕西汉廷律师事务所律师魏桢培律师分析认为，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，露台要成为专有部分的组成部分，需满足三个条件：1.需要符合规划，不能是违建；2.物理上独立区分，使用上专属于特定房屋；3.建设单位销售时已列入买卖合同。

本案中，该露台已经存续近三十年，只有通过陈女士家的卧室方可进入，而且在事实上也已经由陈女士家庭独占使用多年。陈女士提供了1994年的购房发票，明确载明其支付了对价购买该36.41平方米的露台，这表明该露台在原始销售时已被建设单位列为与特定房屋相关联的附属部分。因此，倾向于认为该露台是陈女士专有权的延伸，而非施工方所称的“公共区域”。

魏桢培律师指出，基于前述分析意见，并本着保护公民合法私有财产这一基本法律原则，建议当地有关部门在动工之前能够与陈女士进行沟通协商，充分考虑到陈女士对于该露台的长期以来形成的权益状态，以及如果拆除可能对其房屋安全、采光、隐私等造成不利影响。老旧小区加装电梯本就是惠及万家的民生工程，有关部门在具体落实过程中，也应当切实尊重并保护每一位公民的合法权益。

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