房价泡沫破裂？全美20个最大都市区房价齐下跌

美国房地产市场在经历两年多的疯狂上涨后，终于出现疲态迹象。根据Quartz引述标准普尔核心逻辑凯斯-席勒指数（S&P CoreLogic Case-Shiller index）显示，全美20个最大都市区房价在三月份环比下跌0.12％，结束了自2023年1月以来的持续上涨趋势。这一转折标志着后疫情时代房地产狂热的终结。

供应端的变化更为显著，未售出的已完工新单户住宅在四月达到117,000套，创下自2009年7月金融危机以来的最高纪录，较去年同期激增31％。与此同时，徘徊在7％左右的抵押贷款利率以及关税政策带来的经济不确定性，让买家普遍采取观望态度，从首次购房者到豪华房产买家都开始放弃交易或要求大幅折扣。

连向来不受利率影响的豪华房产市场也未能幸免，四月份豪华住宅销售较去年同期下跌10％，创下2023年以来最大跌幅。这一现象反映出即使是美国最富有的5％家庭也充满焦虑，约7万亿美元资金停放在货币市场基金中，而非投入房地产等资产。Redfin数据显示，近半数卖家已开始提供让步条件，房屋库存达到2020年9月以来最高水平。

德州成为此次调整的重灾区，四月份房源数量达到123,000套，比正常水平高出53％，位列全美房屋供应过剩市场第四位。奥斯汀（Austin）房价更是从疫情高点暴跌20.4％，成为全美跌幅最大的都市区。佛罗里达州的坦帕（Tampa）和杰克逊维尔（Jacksonville）同样面临严重的降价压力。

即使是长期被视为抗跌的加州湾区也开始松动，旧金山都市区三月份新上市房源1,300套，但仅780套进入“待定”状态，创下2012年以来最大的供需缺口。花旗研究（Citi Research）分析师警告，房屋活动收缩可能预示经济衰退来临，因为住宅投资是“经济中对利率最敏感的部门”。美国美食资讯

市场预期价格将持续下跌， Redfin预测第四季度房价将下跌1％，这将是2012年以来首次年度价格下降，而Zillow预期今年房价将下跌1.4％。然而，由于许多买家仍被高利率拒之门外，而疫情期间锁定低利率的房主不愿出售，市场陷入买卖双方对峙局面，交易量可能持续低迷。