在内地人赴港抢房前,香港人早就在反向抄底深圳写字楼。
深圳中原写字楼部在2023年的市场报告指出,香港客户数量在增加。深圳中原的成交数据显示,2023年,港人在深圳写字楼市场的成交宗数、成交金额同比增长94%、876%,甚至出现一笔金额逾2亿元的交易。
港人北上投资,直接催化剂是执行16年的“限外令”取消,港人在深购买商办物业再无限制。另一方面,经过三年的深度调整,深圳商办物业价格大幅回调,甲级写字楼价格重回10年前,租金回报率走高,也吸引了中长期投资客出手。
港人北上抄底深圳写字楼
得益于“限外令”的取消,北上购置商办物业的香港客户成了深圳写字楼市场的一抹亮色。
“限外令”已执行16年。2007年7月发布的《深圳市国土局关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》规定,境外机构只能在深圳购买用于办公所需的商品写字楼,境外个人只能购买一套用于自住的商品房。
“香港客户在深圳商办市场一直扮演着重要角色,‘限外令’之前,中原工商铺成交比例中,香港客户一度超过50%。”中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦表示,自2011年以来,深圳商办市场一直较为低迷,缺乏香港客户投资是重要的因素。
据时代周报记者了解,“限外令”执行期间,中原工商铺成交的香港客户占比锐减至10%。
2023年9月,“限外令”取消,深圳非住宅类的商业办公物业、商务公寓等对港澳居民放开,一举提高香港客户的入市积极性。
深圳中原工商铺部的成交数据显示,2023年,港人成交33宗、3.63亿元,相比2022年全年的17宗、3719万元,成交宗数接近翻倍,成交金额大幅提升876%。
一笔过亿的大宗交易,将港人投资热情推向高潮。深圳中原工商铺部写字楼一部总经理田慧介绍道,一名香港客户购入荣超经贸中心建面6043平方米的二手物业,交易金额超过2亿元。
田慧表示,购买深圳商办物业的香港客户,兼具自用与投资的需求。“纯投资意味着他们有运营能力,可以把回报率拉得更高。另外,这个价格确实很便宜,客户看好未来前景,以后可能加一点点价也能卖掉。”
第一太平戴维斯深圳商业楼宇部负责人、高级董事罗志文对时代周报记者分析道,真正出手的客群普遍有三个特点,“一是他们所处的是确定性较强的行业,二是他们在行业内处于相对领先地位,三是他们的业务规模和前景是相对可靠的。行业未来有成长空间,企业当下有比较明确的需求,所以当价格低到某个程度的时候,租和买的成本接近,他们就出手了。”
由于买家的特殊性,罗志文认为,香港“撤辣”并不会对港人投资内地商办物业产生太多影响。“在内地购买写字楼的客群,大多数是有实际的经营需要,是对内地的长期投资行为。‘撤辣’后,香港房地产会是一个并列的选项,不会导致北上资金完全回流。”
田慧认为,深圳宽松的市场环境、优惠的税费及贷款政策等,将令投资市场更活跃,预计2024年香港客户的比重会稳定增长。
写字楼价格跌回10年前
相比于住宅物业,深圳写字楼市场的调整更为剧烈。
来自深圳中原写字楼部的数据显示,2023年深圳三大核心区域——福田、罗湖、南山的写字楼租售单价,较历史最高值均有20%以上幅度的下滑,价格回到10年前。戴德梁行的数据也显示,截至2023年末,深圳甲级写字楼平均租金为186.5元/月/平方米,几乎回调至2013年的水平。
需求下滑的背景下,深圳三大核心区写字楼的买卖价格出现“3字头”。2023年,福田、罗湖、南山的写字楼平均成交价分别为4.2万元/平方米、3.1万元/平方米、5.0万元/平方米,分别较历史最高点下跌29%、22%、29%。
租金回调幅度更大,“供应大户”南山区的租赁价格重回“1字头”。福田、罗湖、南山的写字楼平均成交租金分别为222元/月/平方米、125元/月/平方米、146元/月/平方米,分别较历史最高点下跌42%、35%、32%。
位于南山的深圳科兴科学园,历史最高租金曾触及220元/月/平方米,2023年的平均租金为140元/月/平方米,降幅超过36%。
时代周报记者走访了解到,为了招租,写字楼业主不得不通过降租、赠送装修、延长免租期等手段招揽客户。一名负责科兴科学园招商的人士告诉时代周报记者,园区目前一二百平方米的小面积物业较为紧俏,大面积选择充足。一间200平方米的物业,报价约160元/月/平方米,扣除物管费则为140元/月/平方米,如果租约长,还有议价空间。
科兴科学园附近的一个全新写字楼项目,于2023年底启动招租,目前还有不少大面积物业在租,最低租金可以谈到100元/月/平方米。
“租金下跌本质是供需失衡的结果。”罗志文表示。
第一太平戴维斯统计数据显示,2023年,深圳共录得13个新项目入市,带来91.9万平方米供应。因内外部经济环境挑战犹存,多数租户普遍收紧预算,全年租赁需求处近年低位,空置率同比上升4个百分点至28.9%。鉴于企业租赁决策周期延长,业主普遍降租以增强吸引力,租金指数同比下降5.4%。
另一方面,主力客群发生结构性变化,跨区选址推动多中心格局形成,也对传统核心区的租金造成一定冲击。
“深圳是一个比较新的城市,很多商务区发展较快,交通、配套都很齐全,项目品质也不错,会稀释一部分核心区的客户。比如福田CBD的客户搬迁到车公庙,后海的客户搬迁到前海、超总。”罗志文表示。
当然,企业自身也有降本增效的需求。“一部分企业确实经营压力比较大,租约到期后从最核心的商圈搬到次核心商圈或中心区边缘。我们接触到的一些科技公司、制造业企业已经做出这样的选择。”罗志文进一步表示,当租户的选择增多,业主方会希望在不确定性的市场环境下留住支付能力较强的客户,所以也会主动减租。
福田中心区一招租中的写字楼物业,时代周报记者摄
对于写字楼市场未来的走向,业内的判断偏谨慎乐观。
“价格仍然有一定的下调压力。”罗志文表示。
第一太平戴维斯监测数据显示,2024年深圳写字楼预计新增供应达89万平方米,市场去化或随大规模新增供应而进一步承压。在此背景下,业主为实现预期去化目标将延续以价换量策略,平均租金预计于短期内保持下降趋势。
“大多数企业的增长不会是爆发式的,但每年都有一定体量的写字楼供应,加上存量规模不小,今年写字楼租金依然有一定的下行压力。但局部市场和项目跌幅将有所收窄至接近底部。”罗志文说。
“我自己的看法是,深圳写字楼最坏的时期已经过去了。”郑叔伦认为,目前深圳写字楼市场已经转向复苏,市场上开始有投资的需求,长期稳定的投资回报率吸引中长期投资客入场,随着各种政策利好因素不断释放,市场预期信心将逐步恢复。
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