分析：美国买房成本创新高，该买还是租？

在目前的大环境下，从财务角度来看，租房更明智还是买房更明智？

美国买房成本创新高

房地产公司世邦魏理仕（CBRE）的一项新分析为这个问题提供了一些清晰的答案，其结论可能会让购房者感到沮丧：与租房成本相比，买房的成本现在是有记录以来最高的——这个价格差距甚至超过了2006年房地产泡沫的顶峰时期两者的差距（当时买房比租房贵33%）。

世邦魏理仕的数据显示，现在买房的成本比租房高出52%。该数据分析了从1996年到2023年第三季度，买房和租房的月成本。

按美元计算，现在新房主的月成本为3322美元，而新租户的月成本为2184美元。

世邦魏理仕高级主管兼美国多户住宅研究主管万斯（Matt Vance）指出，该分析中，每月的购房成本不包括房屋维护和房主保险的影响，这意味着实际成本可能要高得多。

万斯还补充说，他自己一直在考虑买房，但考虑到目前的价差，他计划继续租房。

房地美（Freddie Mac）首席经济学家萨姆·卡特（Sam Khater）在一份声明中表示：“仅在2023年，利率就上升了整整两个百分点。现在，购房活动已放缓至几乎停滞的水平。对许多人来说，负担能力仍是一个重大障碍，而解决这个问题的唯一办法就是降低利率和增加库存。

图源CBS新闻（source: CBRE）

美国大多数城市的情况更糟

世邦魏理仕在对64个都会区的分析中发现，在美国几十个城市，购房溢价甚至高于全美平均水平。就连塔尔萨（Tulsa）和奥马哈（Omaha）等被视为负担得起的城市，也面临着购房成本飙升至大幅高于典型租金水平的问题。

对购房者来说，房价最高的地区是南加州，在当地，橙县和洛杉矶的购房溢价比租房高出200%以上。

经济学家预计，2023年会是自2008年房地产泡沫破裂以来房屋销售最缓慢的一年。

Redfin公司预计，由于抵押贷款利率居高不下、库存量少导致房价上涨等原因，到今年年底，全美的成屋销售量大约可能只有410万套。该房地产经纪公司还报告称，上个月美国有16.3%的购房协议被取消，这是近一年来的最高比例。

美国抵押贷款银行家协会（MBA）在上周公布的数据显示，9月份的抵押贷款申请量也跌至1995年以来的最低水平。

图源CBS

什么时候买房才明智？

对一些人来说，买房在经济上可能还是明智的，尤其是对那些有长远财务眼光并计划在一套房子里住很多年的人来说。

万斯指出，根据经验，考虑到佣金、成交手续费和其他会增加房屋价格的项目，计划在一栋房子里至少住五年才值得。但在目前的环境下，抵押贷款利率逼近8%，房价仍居高不下，购房者可能应计划至少住7年甚至更长时间。

仅两年前，30年期固定利率的平均水平还只有3%。这意味着，如果买家以20%的首付购买了价值40万美元的房子，与两年前相比，他们现在每月需要支付的金额将增加近1000美元。

房地美在周四（26日）发布报告称，30年期固定抵押贷款的平均利率现已达到7.79%，高于上周的7.63%和一年前的7.08%；15年期抵押贷款的利率也有所攀升，平均为7.03%，在一年前，15年期固定抵押贷款的平均利率为6.36%。（图源房地美）

万斯表示，考虑买房的人应该根据自己目前的收入、收入增长的可能性以及未来几年租金上涨的速度来预测。同样，房主可以从房价升值中获利，并在售房时增加底价，这是租房者无法做到的。当房价下跌时，房主还能以较低的抵押贷款利率进行再融资。据万斯预测，抵押贷款利率明年可能会开始走软。

与此同时，高盛集团（Goldman Sachs）的一位顶级经济学家也表示，购房者们不应该指望房价会在今年冬天下跌。

高盛全球投资研究部首席美国经济学家大卫·梅里克（David Mericle）告诉雅虎财经：“正是由于供应短缺，房价不太可能出现具有意义的下跌。”他说，独户住宅可能是受房源紧缩影响最严重的。

梅里克说：“可负担性现在已经大大降低。首先是房价大幅上涨，然后是抵押贷款利率大幅上升。但供应短缺，且需求仍然很大。我们预计今年的房价或会因利率大幅波动而出现小幅下跌，而这一下跌对购房者来说并没有太大的实际意义，且明年会出现小幅上涨，因此房价不会出现大的变化。”