2025回国记之 — 办理房产继承过程

我三月回去的两大任务：安葬父母、办理继承房产（过户）。一切顺利进行，在一个月完成。我3月4号落地上海，4月3号拿到房产证。有不少人问我具体怎么办的，我说一下我办的过程。每个人具体情况不同，我的经历仅供参考。

我回去时买的单程票，计划逗留一个月多一点，但到时视情况而定，是继续留下还是先飞回来下次再说，如果我计划的一个月左右还是搞不定。

我回国前在美国时就和徐汇区公证处微信联系上了，好几个来回沟通，搞清了我在美国时先要准备的文件，否则回沪后短时间内是办不成的。

我的情况是：我父母的房产证上除了父母，还有我外甥女。[我和我姐最初考虑其中一人办理放弃继承，以为会简单一点，就剩一个人要办理继承，其实大错特错。如果我们姐俩其中一人放弃继承，那一部分继承份额就会由第二顺序继承人，也就是我父母的兄弟姐妹继承。所以是big No, No, No！国内继承法规定第一顺序继承人是配偶、父母、子女。第二顺序是兄弟姐妹。第一顺序里的继承人已亡或放弃继承，则第二顺序补上。】 -- 重要说明，博客发出后有网友指正，更改如下：

我重新读了中国的继承法，更正上面的相关内容：

第二顺序继承人（仅当第一顺序无人继承或全部放弃时，才适用）：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。如果第一顺序中有人死亡或放弃继承，其份额：放弃继承或已死亡且没有代位继承人（比如其子女），这部分由其他仍有继承权的第一顺位继承人进行分配 （按比例重新分配），或者，已死亡但有代位继承人，死者的合法继承份额由其子女（或其他合法代位继承人）代位继承，代位只限一代。所以如果第一顺位中的一人死亡或放弃继承，其份额将由其他第一顺位继承人分配，而不是自动由第二顺位继承人继承。除非第一顺位继承人都不存在或全部放弃继承，才轮到第二顺位。

我母亲过世后我们没有做任何继承，按道理她的那份应该由我父亲、我姐俩平均分配继承，这一步是可以省去的。等我父亲也过世后，我们不得不办理继承了，才开始动手处理。

这点搞清楚了，就是我和我姐一定要同时继承，办理继承公证时要同时在场。

因为房产证上有我外甥女的名字，所以她也和我们一起回去了。又因为她有改过名字，现在护照上的名字和最初的中国护照上（购房时用的名字）不一样，所以在纽约时我帮她办了改名的海牙认证。另外她要办理委托公证，委托我办理房产证更名一事。所以虽然是我和我姐的继承，她也要参与，不是以继承人身份，而是1/3房产所有人的身份。

海牙认证：自己写一份声明，中英文的。叙述改名过程，附上和改名相关的文件复印件，然后在声明上公证签名。我们在UPS的营业厅里办的Notary signature。然后拿着整套文件去New York County Courthouse (60 Centre Street), 去 County Clerk Notarial Records 加盖一个公证章。办事人员会把整套文件用铆钉订成一份不可拆的文件。缴费只收现金，忘了，好像是$3.00。拿着这套文件，再去Department of State Apostille (123 William Street second floor) 做海牙认证，在窗口交给办事人员，等着叫你的号码，当场就可取回认证好的文件。缴费多少忘了。

做好的海牙认证是这样的（是订在一起的）：







后面还有声明中提及的三本护照及法院改名证书的复印件。

提醒一下：除非你是改过名，要证明张三是李四，才需要海牙认证。如果你一直是张三，不需要认证张三是张三。外文护照上的名字拼音，只要回国在有资质的翻译公司翻译成中文就行。有资质的翻译公司意味着翻译件要有翻译公司的资质证明。翻译公司会一起寄给你的。我不记得我是在淘宝上还是百度上找的。都是在线上操作，我把外国护照复印件发过去，告诉中文名的汉字，他们翻译完了先发给我检查对不对，肯定以后他们会把纸质的翻译原件（加盖红印章）和公司资质证明一起寄给你。我用支付宝付的费用。这个外文护照一定要翻译成中文的，因为中国的房产证上只写中文汉字名，哪怕是百分百老外Smith，一定要译成中文汉字“史密斯”或你自己挑选的汉字名，然后房产证的备注页上会把中文汉字名和英文/拼音字母对应上。

回到上海后我做的第一件事，是去房产所在地的（区）房产交易中心咨询，我必须有什么文件才能办理房产继承。上海各区规定还不太一样（我事后了解到的），所以一定要去相关的区房产交易中心咨询。

咨询后的清单：



房产交易中心给出权威的信息，我就按照它一步步做：

先去派出所获取注销户口证明。现在上海市各区的派出所按不同功能在不同的地方办公。办理身份证、户口迁进迁出等，都在街道社区服务中心办理。一定要事先在网上查清楚地址。我这次回去办理注销户口记录就和几年前我回去办时不在同一个地方了。我上次去的是在嘉善路上的天平路派出所户籍档案室，这次是在衡山路17弄的天平街道社区服务中心，里面有派出所的柜台。手续很简单，说明来意、填表，警员从电脑里调出记录，打印、盖公章就成了，10分钟搞定。我还要了家庭关系证明，就是原户口本里登记的所有成员。因为要证明继承人和被继承人的关系。这些记录证明办理继承公证和房产过户都要，所以我每份要了三份原件。和警员说清楚用途他们很配合，态度非常好。





下面是我回国前公证处给我的办理继承公证的清单：



在整理好全部文件后，我和我姐、外甥女一起去办理了公证，历时两个小时左右。办理继承公证要录像，很多说明要阅读、签名。关键就是公证处要保证公证的内容的真实性、自愿性。我们一共办了继承公证（我和我姐）、改名公证（我外甥女）、委托公证（我姐和外甥女委托我办理房产继承/更名）。



我朋友后来告诉我我的继承公证费很公道，因为是校友，没有给我按市场价收费（按房产面积计算），这里面可以水份很大。

正常情况下，继承公证要花一个月左右的时间才能完成。公证处非常忙，继承公证要跑外调 - 去被继承人的单位查档案，对证所有人的关系（配偶、父母、子女、兄弟姐妹）。都在同一城市还好办，如有外地的时间更长。我事先联系好了父母单位的联系人，告知他们公证处会去调档案查看。这一头我又和公证处强调我回沪时间短，尽量抓紧。他们不收加急费，解释说现在谁也不在乎多交钱，但实际上公证处没法加急，案子太多。他们只能根据具体情况安排优先处理。

我的公证一周办出来，第二天马上回到房产交易中心办过户继承。结果继承公证书出了问题：写的三人共同拥有产权。交易中心说不行，一定要写清每人份额1/3。我当场联系公证处，他们说可以改，加一句话。闵行到徐汇可不近。我只好第二天一早先从闵行赶到徐汇公证处拿修改好的公证书，然后再赶回闵行房产交易中心。他们仔细审阅后终于收了所有文件，我终于放下了心。



5个工作日后，我回去取到了更名后的不动产权证书，成为上海的有房者之一！lol



至此，我这趟回沪必须完成的任务都圆满完成了。开始准备订回程票，同时和老朋友们开启聚会吃喝的模式。结果饭桌上讨论后的结论是，我应该把房子租出去。于是我马上考虑要不要装修后再出租？找哪家中介？一番摸索后，我决定了装修、找装修师傅；联系了几个中介和他们谈。最终在三周左右的时间完成装修、签约中介委托出租。

今天我收到了第一笔租金，一季一收，我签了两年。走前三天，又和中介签了售房合同，因为朋友们都有出租房，也都是一边出租一边售卖。卖价要求的高，不会很快售出。如果真有人愿意出高价买，就卖了。我的房子一上线，想买的比想租的多。一直到我走的那天，出租车还有半小时就到了送我去机场，中介还带人来看房。害我计划好走前把最后一块光明牌冰砖吃掉也没来得及！