五年过去，中国房地产危机仍未见尽头

中国曾经最大的房地产开发商中国恒大于2009年在香港上市时，中国的房地产市场正一片火热。当时市场对这家公司的热情之高，以至于每有一个幸运的人成功买到至少一股，就有46人排除在外。

时过境迁。

如今已经成为中国房地产市场兴衰象征的中国恒大周一从香港交易所退市。四年前，该公司首次预警财务困境，并在两年前寻求破产保护。

背负3000亿美元债务的恒大倒下折射出中国房地产行业缓慢而痛苦的崩溃过程。政府政策避免了市场突然崩溃，却带来了漫长的衰退周期。

这次房地产低迷虽未带来像美国在2008年金融危机中遭受的那种毁灭性冲击，但其阴影已笼罩中国经济长达五年之久，且至今未见尽头。根据中国国家统计局的数据，上月新房价格创下九个月来最快跌幅，二手房价格也持续下滑。

随着行业持续低迷，政府已出手干预，对部分负债房地产公司予以扶持，以防整个行业全面崩溃。作为中国最大的开发商之一，万科已多次依赖其最大股东——国有企业深圳地铁——的借款来应对其3658.7亿元债务带来的偿付义务。今年，深圳地铁透过九笔借款向万科提供了243亿元人民币。万科周五报告称，1月至6月上半年亏损119.47亿元，同比增加了21%。

北京在2020年出台规定遏制开发商过度借贷，由此引发了一场螺旋式的下行趋势，将许多房地产企业推到破产边缘。但政府并未进行全行业纾困，而是采取了放宽购房限制和鼓励银行加大放贷力度等措施。

哈佛肯尼迪学院高级研究员安德鲁·科利尔表示，其结果是“痛苦将持续很长一段时间”。

这与2015年前后中国上一轮房地产严重低迷时期采取的措施截然不同。当时北京耗资数千亿美元，通过现金补偿方式鼓励中小城市居民换购新房。虽然该政策重振了市场，但也引发了由开发商过度负债推动的新一轮建设热潮。

科利尔指出，中国“对于向房地产市场投入更多资金填补窟窿非常谨慎”，并补充说，“中央政府根本不会去救地产业。”

虽然部分大型开发商仍在尝试债务重组，众多较小的开发商已经倒闭。此次低迷更重创了房地产繁荣周期中衍生的各类行业，包括建筑、房地产销售和景观设计，无数企业与工作岗位遭受冲击。

本月，香港高等法院下令中型房地产开发商华南城控股清盘，此前一名法官裁定该公司在其重组计划上没有取得实质性进展。

房地产市场持续下滑正值中国经济的脆弱时刻。贸易战限制了中国发动其出口引擎的能力，而消费者支出依然疲软。政府虽然向半导体、机器人和其他科技领域投入资金，但这些投资难以迅速填补房地产萎缩留下的缺口。

房地产行业的重要性如何强调都不为过。在其鼎盛时期，该行业约占中国经济总量的30%。土地出让收入充实着地方政府财政，众多中国家庭也将积蓄投入房地产，视其为最稳妥的投资选择。

近期数据令人忧心：尽管新开工项目大幅放缓，库存不减反增。

根据国家统计局的数据，2025年前七个月，全国新开工住房面积较去年同期下降了近20%。据上海市政府背景的财经媒体和研究集团第一财经称，目前商品房待售面积是历史平均值的两倍有余。

今年2月，35岁的维多利亚·于（音）将她与丈夫在中国中部工业城市合肥共同拥有的一套公寓挂牌出售。三年前，他们以约234万元的价格买下了这套房子，并另外花费了56万元进行装修和购置家具。他们将这套带全套家具的房产以接近其最初购买价的价格挂牌。

数十名房地产经纪人和潜在买家表示了兴趣，但所有报价都比她的要价至少低15%。当买家提出极低的报价时，她非常愤怒。

“我就觉得怎么会这个样子了，有这么差劲，”她说。

于女士在一家农业科技公司做销售，她最终撤下房源，决定继续住在这套公寓里，因为她无法接受超过70万元的损失。她说，她的错误在于相信买房是一项稳健的投资。

房屋中介建议她现在接受较小的损失，因为“以后会更难卖出去”。于女士也认为，合肥这样的二线城市不像北京或上海那样是政治和经济中心，房价永远不会回升到过去的峰值。

本月，高盛在一份研究报告中表示，7月的销售数据显示，房地产市场复苏的一点迹象仅限于一线城市。

但即使在一线城市，地方政府也在采取措施刺激需求——这与多年来抑制投机性购房的措施形成了鲜明逆转。本月，北京市政府取消了长期以来限制居民在郊区购房数量的措施。分析人士表示，这可能会促使深圳和上海等其他大城市采取类似举措，以缓解供应过剩问题。

科技行业工作者张莉莉（音）本月卖掉北京的房子时，对市场的疲软程度感到惊讶。她最终以低于要价的价格卖掉了房子。但她很庆幸能成交，因为她遇到的大多是无意购买的“只看不买的人”。

张女士说，在北京当业主的经历就像坐过山车。她在2016年抓住机会买了房，当时因为房价上涨得太快，她感到必须赶紧买。之后价格继续飙升，中介打电话给她，询问是否有意出售。她一直未出手，直到她和丈夫有了孩子，他们的房子突然感觉就不够住了。

但那时市场已经疲软，房价暴跌。她最终没赚没亏，等于这九年“什么都仿佛没有发生”，她说。

“没有人跟我开价的时候我就比较慌了，”张女士补充道。“都没有任何人愿意开价，这件事情就是很可怕的。”