男子花255万拍下校园经营权，因不能卖烟酒毁约？

面积不大的小商铺由于地理位置特殊而拍出高价租金，近年来多地类似的“小卖部”引发关注。在安徽省六安市开着一家烟酒经营部的许先生，就由朋友借用他的经营执照，参与当地皖西学院校内一处面积为51平方米商铺的拍租。经过多轮竞拍后，以年租金85万元合计255万元的高价拍下3年经营权。

然而许先生的经营执照项目包含“烟酒”，学校在招租时明确不得售卖香烟、酒水，要求他变更经营范围，不愿放弃烟酒生意的他及朋友选择毁约。经过二轮拍租，该商铺以年租金60万元被其他经营者租赁。令他没想到的是，因此自己也被皖西学院告上法院，对方要求他赔偿租金差价损失，三年合计75万元。许先生认为，他及朋友提供的招标文件如不符合要求，招标公司却审核通过，存在一定过错。扬子晚报紫牛新闻记者了解到，目前该案历经多次开庭，但尚未宣判。

图为皖西学院官网发布的拍租公告

图为当地房地产经纪公司开具的证明

受托朋友借用营业执照，255万3年经营权拍下个“烫手山芋”

许先生告诉扬子晚报紫牛新闻记者，自己从2005年开始经营烟酒店，2023年8月，老主顾陈某告诉他，当地皖西学院门面房招租，他想租下来，烟酒的生意仍由许先生经营，其他的则由陈某来干。

许先生称，当年9月1日，陈某派司机拿走委托其拍租的书面证明及营业执照复印件。同时，陈某转给许先生1万元参拍保证金，由其转入拍租指定账户。9月5日，由陈某代拍的皖西学院校内一处标注为“学生201#经营类服务用房2号三年期租赁权”商铺，以年租金85万元中标，三年租金共计255万元。

许先生向记者提供了当地一家房地产经纪公司的评估证明，其中显示，皖西学院附近商铺目前实际租金在50-60元左右平方每月。该证明还称，许先生所拍下的门面房“折合月租金竟达到1388元每平方，已达到六安市场商铺租金中的天花板，实属天价。”

“拍下的这个‘天价’我并不知情，当初跟朋友约定好的，不是我经营，也就没当回事”，许先生对记者说，后来发生的事才让他彻底蒙了。

图为皖西学院的民事起诉状

图为拍卖公司发布的竞租须知

图为许先生的税务登记证

经营范围不符，两人“神操作”被拒后选择毁约放弃租赁

记者从皖西学院官网查询发现，一则发布于2023年8月16日的《皖西学院超市、奶茶店等经营性用房22处三年期租赁经营权拍租交易公告》显示，陈某代拍下的经营服务用房经营范围为“超市”。 “我们私下约定商铺由陈某来经营，我只做些烟酒生意。但当时拍租公告中有约定，校内不准经营烟酒。为此，陈某便想到了一个变通的办法。”许先生对记者说。

许先生先是提供了一份《转让协议》，称将该标的经营权以成交价全部转让给陈某，不过这一行为被皖西学院拒绝了。退而求其次，陈某提出借用许先生的经营执照入校经营。然而，算盘再次打错了，记者看到许先生的经营执照中，经营范围为“烟、食品、日用百货零售#”。而在拍租公告中则明确规定，“学生201#经营类服务用房超市、水果超市不得售卖香烟、酒水类及含有酒精的饮料……”

“正是这个规定，让我们本想进场经营变为泡影。”许先生说，皖西学院相关管理方称，他必须重新申领营业执照，其中经营范围里包含“烟”的字样必须去掉。许先生告诉记者，他20来年的生意主要是以烟酒为主，如果重新申领执照那意味着自己经营多年的生意不能做了。沟通无果后，两人决定放弃承租皖西学院该处商铺，正式毁约。

记者看到，另一份签订于2024年5月27日的租赁合同显示，皖西学院“201#经营类服务用房超市”被安徽某商业管理公司租赁，年租金60万元，租约3年共计180万元。

许先生经营的烟酒店

被皖西学院告上法院索赔75万元，他质疑当初拍租审核流程有问题

不久后，许先生被皖西学院告上法庭。扬子晚报紫牛新闻记者从一份《民事起诉状》看到，该院以许先生的经营部参与竞拍中标该校商铺，未依约付款及签订房屋租赁合同，造成损失三年租金差价75万元，要求其承担赔偿责任。

许先生称，即便自己有错，但当初陈某报名参与拍租时，皖西学院及对方委托的拍租公司的审核就存在问题。比如，竞租须知中明确规定“须在公告规定期限内提交如下证明文件的原件及复印件”，但自己只提供了营业执照的复印件；明确规定自己所参拍的标的“不得售卖香烟、酒水类及含有酒精的饮料”，而自己营业执照经营范围中的第一个字就是“烟”。

“2023年8月29日由安徽邦德拍卖有限公司发布的《澄清公告》，那他在审核时仅凭我的营业执照一项就不过关，也根本无法进入竞拍环节，又何来后面这一些糟心事呢？”许先生认为拍卖公司存在失职。

拍卖公司称拍租结束后不再负责，律师解读：双方均存在过错

扬子晚报紫牛新闻记者致电皖西学院，但一直无人接听电话。随后，记者又致电当时负责拍租的安徽邦德拍卖有限公司，一名工作人员称该公司负责完该轮拍租后，由其他公司负责。对于涉及许先生的相关问题，对方直接挂断了电话。

对此，上海中联（南京）律师事务所王捷律师告诉扬子晚报紫牛新闻记者，从法律层面看，本案例核心涉及合同效力、违约责任及过错分担问题。许先生作为营业执照持有人，即便由陈某参与代拍，其以案涉烟酒经营部名义参与皖西学院的竞拍，从而形成了租赁合意，需对竞拍结果承担法律责任。其与朋友的《转让协议》等内部约定，不能对抗皖西学院这一合同相对方。

关于审核争议，拍卖方皖西学院及其委托的拍卖公司未尽营业执照经营范围审查义务，存在过错。但即便如此，许先生明知经营范围不符仍参与竞拍，其自身亦存在过错。

王律师表示，在《民法典》的框架下，当双方都存在过错时，责任的承担是根据各自的过错程度来确定的。在双方都有过错的情形下，通常需要考虑双方的过错程度。“拍卖公司在审核竞拍方的资质时，应该持谨慎负责的态度，可避免后续的结果，显然代表皖西学院的拍卖公司应该承担较大一部分责任，而许先生也要为自己的过错承担部分责任。”王律师说。