多地现法拍房批量拍卖，业内：房企暴雷传导所致

近日，住房大数据发布信息，今年1—9月法拍房挂拍量约37.33万套，同比增加13.44%。40个大中城市中，成都和重庆挂拍量最高，分别是15111套和11598套。记者发现，江浙沪的城市成交率最高，上海以73.82%的成交率位列第一，其次是杭州、苏州、温州等，成交率均超过65%。兰州成交率最低，不足10%。

针对上述市场形势，《华夏时报》记者采访了相应区域的4家法拍公司的负责人。受访者表示，挂拍量及成交率和当地法拍房执行力度相关。挂拍量和成交率高的城市通常执行力度强，债权人遇到债务纠纷该起诉就起诉，该法拍就法拍，不顾虑后续腾退等问题。

但也有部分城市法拍执行困难。兰州一家法拍公司的负责人表示，西北地区执行较困难，以兰州为例，执行难是多年来老生常谈的问题。以两家银行为例，上亿元的法拍房资产中居然没有一个房源能执行得动。此外，有受访者表示，今年法拍市场频现上百套房源的批量拍卖。

整栋楼或整个小区被拍卖开始常见

近日，住房大数据发布《2023年1—9月全国司法拍卖房产情况分析》（下称“报告”），2023年1—9月法拍房挂拍量约37.33万套，同比增加13.44%。其中，成交量10.77万套，同比增长11.28%。整体成交率28.84%，商业用房成交率最低，为17.12%。

针对上述报告的数据和今年法拍市场情况。近日，《华夏时报》记者分别采访了来自北京、上海、重庆和兰州的4家法拍公司。

北京象拍拍信息服务有限公司（下称“象拍怕”）是一家法拍房领域的保障服务公司，主要承揽北京、上海、广州和深圳等地的法拍服务业务。10月15日，象拍拍总经理段成龙接受本报记者采访时表示，当前法拍房挂拍量增加，有一方面原因是批量法拍房源的数量明显增加。

关于批量法拍房数量增加的原因，段成龙表示，去年以来，房企暴雷数量明显增多，现在这一反射弧已明显反射至法拍市场。近两年来，法拍市场上整个小区、整栋楼被批量拍卖的情况开始常见，而这种情形在他过往七八年的职业生涯中是极其罕见的。

据象拍拍统计，目前位于北京市的丽都悦府、世纪星城、山水文园、中国铁建国际城、南新园、石坊院等小区，以及绿地中央广场、华英园、艾迪逊、马坊物流园、超级蜂巢等商业地产，均在实施批量法拍。

华拍拍卖（上海）有限公司（下称“华拍拍卖”）的法拍业务辐射长三角，以江浙沪的城市为主，也从事不良资产收购处置的业务。10月15日，华拍拍卖总经理柳欢欢也对本报记者表示，近两年来，法拍市场整片小区、整栋楼的批量拍卖数量明显增加。

此外，柳欢欢表示，近年来她注意到一个显著的市场现象，关注不良资产的群体开始扩增。譬如有实力的房企专门成立部门以负责收购和运营法拍房等不良资产，另外也有律所、信托、社会投资人等群体开始加入这个行业。

甘肃法拍技术咨询有限公司副总经理马恒恒对本报记者表示，去年受疫情干扰，不少法拍服务公司大量压缩工作时间，以他所在的公司为例，2022年度总共休息了9个月，仅有3个月的营业时间。但今年以来，法拍行业已真正开始复苏。

住房大数据显示，2023年1—9月，法拍房平均成交折扣率为80.19%，这比去年同期下降了15.39%。也就是说，法拍房的折扣更低了。马恒恒表示，法拍房的底层逻辑就是二手房交易，在全国二手房市场行情下滑时，法拍房的折扣率更低符合逻辑。

值得提到的是，多位受访者对本报记者表示，由于法拍价格通常比二手房成交价格低，因此一个小区内若出现法拍的低价房源，会拉低整个小区在二手房交易市场的成交预期。10月15日，重庆精拍科技有限公司的总经理龙俊对本报记者提到，重庆的法拍房成交价格最多比二手房成交价低大约30%-40%。

法拍后有城市执行困难

住房大数据统计显示，今年1—9月40个大中城市中，挂拍量较高的城市是成都、重庆、郑州、南宁、昆明，挂拍量分别是15111套、11598套、5388套、5082套、4598套。

近几年来，成都和重庆为何一直是全国法拍市场数量上的领先者？10月15日，重庆精拍科技有限公司总经理龙俊在接受《华夏时报》记者采访时分析：这和当地的执法力度密切相关，被法拍的房子，执行通常比较高效，购房人参拍的顾虑也较小，市场比较活跃。

龙俊另分析，成渝两地的房价不高，而且购房门槛低、金融配套政策扶持力度大，这使得部分还款能力较弱的居民匆忙上车，但这部分人后期出现断供的概率较大，这也是成渝两地法拍房挂拍数量高的原因之一。

记者注意到，今年5月，成都市统计局及重庆市统计局分别公布当地就业人员收入的数据，2022年度，成都市城镇全部单位就业人员平均工资约9.64万元，重庆市城镇非私营单位就业人员年平均工资约10.7万元。房天下显示，目前成都和重庆的二手房参考价分别为15354元/平米和10414元/平米。

柳欢欢的公司主要服务江浙沪地区的法拍业务，她说江浙沪的法拍房执行力度强、执行速度快，从诉讼到挂牌仅需4个月。长三角地区的法院严格执行腾退后再进行法拍，因此通常不会出现后续腾退执行难的情况。

记者注意到，住房大数据显示，江浙沪地区的城市，法拍房成交率在40个大中城市的横向对比中遥遥领先，譬如上海、杭州、苏州、温州，成交率分别为73.82%，69.68%、65.45%、65.16%。其中，上海的法拍房成交率在40个大中城市位列第一。

根据住房大数据，2023年1-9月，兰州的法拍房挂拍量1079套，但成交量仅有105套，成交率仅为9.73%，是40个大中城市中成交率最低的城市。此外，同期法拍房平均报名人数排名中，兰州的平均报名人数是1.94，也是最低。

马恒恒对本报记者表示，与南方城市发愁销售问题不同，西北五省尤其甘肃省发愁的是“执行问题”。以兰州市为例，多年以来一直存在法拍房执行难的问题。他表示，近期与两家银行沟通获悉，这两家银行截至今年10月下旬，法拍房上亿元的资产中却没有一个房源能执行得动。

马恒恒认为，西北部分城市的法院应当加大对法拍房的执行力度甚至加大惩罚措施。也可借鉴南方的一些做法，譬如法拍执行过程以全程直播形式呈现，给阻碍腾退者施加舆论压力和心理震慑等。