美国税改第一波冲击来了：曼哈顿楼价突然跳水

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凤凰iMarkets消息本周六(12月30日)，《华尔街日报》发布一项研究显示，美国税改对曼哈顿房地产市场带来了不可忽视的影响，2017年第四季度曼哈顿公寓价格的中位数价格已降至108万美元，较今年早些时候的峰值下跌了9.8%。

报道称。很显然，随着本就超量供应的全新高档奢华小区大批投放市场，加之特朗普税改法案中对生活在高消费城市人群的惩罚性措施，即设置州税和地方税减免上限，降低贷款利息和财产税抵税额，这些因素都对曼哈顿房地产市场2017年第四季度的表现造成了不可忽视的影响，尤其在经历第二季度房价达到约120万美元的历史最高点后……

图1：曼哈顿的房屋交易价格，蓝色柱状图对应右边指数，显示的是成交量；黑色折线图对应左边指数，显示的是价格中位数。

《华尔街日报》今天上午指出，2017年第四季度曼哈顿公寓价格的中位数价格已降至108万美元，较今年早些时候的峰值下跌了9.8%。

毫不意外，纽约房地产经纪公司The Corcoran Group总裁Pamela Liebman将曼哈顿购房者的观望行为归结于税改法案。她表示，人们越来越相信价格已在2017年达到峰值并可能继续承受压力。

她说：“我们在第四季度损失了很多订单，因为人们都在等待税改法案的最后结果。如今，税改法案已经板上钉钉，购房者将能够做出决定了。”

她表示，买家很活跃，但“关注房屋价值和定价合理性”。

Liebman女士说：“好消息是有很多买家准备明年出手，定价不过火的卖家应该会交易顺利。”

当然, 今年上半年，纽约的房地产市场并非一片乐观。另一经纪人Donna Olshan发布了针对合同签约金额逾400万美元的大额交易的周报。其表示高端市场出现了令人担忧的迹象，包括挂牌待售时间平均增加了近四个月，从2016年的大约10个月到今年的14个月。从以下来自Douglas Elliman资产管理公司（Douglas Elliman Property Management）的图表可以明显看出，曼哈顿高端房屋的价格在今年前两个季度达到了历史峰值，此后一直在下跌。

图2：曼哈顿高端住房市场交易情况；蓝色柱状图对应右边指数，显示的是成交量；黑色折线图对应左边指数，显示的是价格中位数。

与此同时，新房源的稳定供应令市场逐渐趋于饱和，新建成住宅小区的价格也在下降。

图3：曼哈顿新建成小区的交易情况；蓝色柱状图对应右边指数，显示的是新房交易占市场交易的比重；黑色折线图对应左边指数，显示的是每平方英尺（square feet）的平均价格。

当然，当我们注意到以下由ATTOM Data Solutions于上周发布的交互式地图时，曼哈顿房地产市场价格正遭受压力的事实就不那么让人惊讶了。该地图完美呈现了贷款金额超75万美元的房屋交易，多么密集地分布在纽约、旧金山等一众高消费城市。

该分析包括了2022个县，且2017年以来都有至少50笔购房贷款。其中，初始贷款额超75万美元的购房交易在本地所有交易中占比最高的地区依次为：纽约州的纽约县(曼哈顿) （63.8%），加州的旧金山县(58.0%)，马萨诸塞州的Nantucket县(57.3%)，加州的San Mateo县(55.2%)，加州的Marin县(50 %)。在这2022个县中，2017年截至目前，初始贷款额超75万美元的贷款笔数最多的地区依次为：加利福尼亚州的洛杉矶县(9,197)，加州的圣克拉拉县(5,543)；加州的Orange County (4450)，亚利桑那州的Maricopa County (3723)，华盛顿州的King County (3,715)。

图4：贷款利息抵免上限对县域一级的影响；颜色越偏红的地区比例越高，越偏蓝的地区越低

与此同时，共和党税改方案的第二项提议包括将房产税的抵扣上限设为1万美元。而且，就像上面提到的对抵押贷款利息的影响一样，最受影响人群的分布地图与2016年总统选举团的分布地图惊人相似。

下面的县域级热力图显示了，每户家庭的房产和公寓，其最新的房产税账单在1万美元以上的比例。

分析到的1731个县里，房产税超过1万美元的家庭在当地占比最高的地区依次为：纽约州的韦斯切斯特县(73.4%)，新墨西哥州卢纳县(68.7%)，纽约Rockland县(60.0%)，弗吉尼亚州马修斯县(54.4%)，纽约州的纽约县(曼哈顿) (52.5%)。在这些县中，房产税超过1万美元的家庭数量最多的地区依次为：纽约州的拿索县(长岛) (176,946)，加州洛杉矶县(165078)，纽约州的萨福克郡(长岛)(155,592)，新泽西州的卑尔根县(126096)，得克萨斯州的哈里斯县(休斯顿)(125,792)。

图5：房产税抵免上限对县域一级的影响；颜色越偏红的地区比例越高，越偏蓝的地区越低

结论：低税收、低生活成本(即：红色标记的那些州)突然开始对那些不热衷“四处散布财富”的纽约自由派“百万富翁、亿万富翁、私人飞机拥有者”产生了更强的吸引力。