可能并不代表深圳房价已经进入全面下跌阶段，但楼市调控效果已经显现
黄树辉
一向被视为国内房价风向标的深圳楼市再度领跌全国，一手房成交均价在最近四周内环比累计下降超过三成。
但有业内人士认为，出现如此大比例的下降，与高价楼盘成交的减少有关。
因此，上述数据可能并不代表深圳房价已经进入全面下跌阶段，除少数房地产企业进行降价促销之外，目前多数开发商仍观望不动。业内人士普遍认为，降价是大势所趋，大规模的楼市降价潮可能在第四季度出现。
仍处降价初级阶段
6月21日，世联地产、中原地产以及中国指数研究院华南分院等多家机构同时发布的统计数据均显示，今年第24周（6月14日至20日）深圳一手住宅成交量价齐跌。其中成交量为369套，环比下降30.1%；成交均价每平方米14752.41元，环比跌幅为12.5%。
这意味着深圳一手房均价已经连续四周出现持续下跌。综合此前的成交数据，深圳一手房周成交均价从今年第20周（5月17日至23日）的每平方米21505元跌至上周的每平方米14753元，环比下跌已经累计达到31.4%。
实际上，从整体价格走势来看，深圳一手房均价自楼市新政颁布的第17周（4月26日至5月2日）已经开始下跌。相比第17周的每平方米25846元的均价，第24周深圳一手房均价下降幅度已经达到42.9%。
世联地产研究总监王海斌在接受采访时认为，深圳一手房均价下跌跟统计当期的成交结构存在着直接关系，豪宅和大户型成交量的逐渐减少导致深圳楼市整体均价不断下行。深圳中原市场研究部总监王世界在接受本报采访时也认为，单纯从一手房均价的下跌来判断市场整体走势并没有太多实质意义。
不过，王海斌认为，深圳房价下跌的根本原因还在于楼市政策调控效果显现。
值得关注的是，目前深圳仍未出现开发商大规模降价的现象。
据王海斌介绍，从市场轨迹来看，楼市降价通常需要经历六个阶段，即从观望和僵持，到局部促销活动，再到新项目低价开盘，在第四个阶段进入局部的全面促销，之后再出现局部降价，最终形成全面降价。他认为，目前深圳楼市整体上仍处于局部促销和新项目低价开盘阶段。
深圳地产评论人士王恭敏表示，降价是大势所趋，但目前开发商和政策在整体上仍处于相持阶段，深圳主流开发商并没有开始进行大规模降价促销。中信证券的研究报告也认为，房地产属于非标准预售品，一旦降价就会出现前期业主以产品达不到交房标准为由引发纠纷，因此开发商理性定价一定首先针对全新楼盘，且相当低调。
降价潮蔓延仍需时日
但降价越来越成为开发商启动销售量的无奈选择。王世界表示，在目前楼市调控背景下，其他的营销手段都基本失灵，此前的折扣或实物赠送等促销手段如今似乎并无意义，降价成为开发商最有效也是最重要的营销手段。
根据中原地产的统计，目前深圳一些项目逆势取得了不错的开盘成绩，侨城馨苑、水榭春天二期、上品雅园等项目的销售率都超过五成，这些楼盘的共同特点是价格与之前预期都有比较大幅度的回落。但也有一些新盘5月销售率不足一成，王世界表示，销售效果不太理想的楼盘主要是因为销售价格相对市场预期并没有出现明显的降低。
佳兆业和万科率先降价或许是一个市场信号，更多开发商有望在6月下旬加入降价行列。王海斌和王恭敏均认为，上市公司为追求资金回笼，可能会牺牲某一阶段的局部利益以取得良好的市场回馈，率先采取局部降价或促销措施。
在楼市调控压力不改的背景下，深圳几大上市房地产企业高层几乎无一例外地都预判房价将会在下半年出现下跌。金地集团董秘徐家俊和招商地产销售总经理王钻不久前在接受本报记者采访时表示，公司的销售策略会根据市场趋势进行灵活应对；中海董事局主席孔庆平在9日股东会上说，中海地产下半年的开盘价格将会根据市场的情况做一个调整。万科董秘谭华杰不久前也称，万科将积极主动地顺应市场变化的趋势，尊重市场实际情况合理定价。
不过，在深圳楼市率先进入下行通道的同时，北京房价仍在逆市上涨，而上海的房价下跌幅度仍远远不及深圳。根据亚豪机构统计，6月14日至20日北京市商品住宅整体成交均价为每平方米18217元，环比上涨1.12%；佑威地产统计显示，同期上海商品住宅成交均价为每平方米17998元，环比下跌了7%。
华泰联合证券的研究报告认为，深圳的部分楼盘已有比较明显的降价促销活动，但是降价潮由深圳向其他一二线城市的蔓延仍需时日。
