看房时，样板间是宽敞精致的小二居，厨房卫生间一应俱全；收房时，看到的却是狭窄简陋的一居室，房里只能放下一张床。二百多户业主好不容易买到房，却发现套内面积缩水一半，公摊系数高达52%——在山东省高密市，一处预售楼盘上演了这样的荒诞剧。
被戏称为“史上最牛”的公摊面积如何突破重围，公然示众？新华社记者日前进行实地调查，发现在离谱公摊系数的背后，暴露出法规与监管的重重漏洞。
套内面积缩水一半 公摊系数高达52%
“本来设计得好好的，这里放床，这里放沙发，还有开放式厨房，可现在放下床后，恐怕连转身的地方都没了。”4月19日，带着记者一起来收房的张先生在房间里转了一圈，不停摇头。
2007年夏，在北京工作的张先生看中老家山东高密市一处名为“贵宾首府”的楼盘。繁华的地段、敞亮的样板间，一下就打动了他。事后他回忆，楼盘虽是预售，但“火”得很，他差点没抢到房。
在张先生签订的商品房买卖合同上，约定建筑面积是85平方米，但套内面积、公摊面积都没有说明。据记者实地目测，这个走几步就会撞墙的房间，看起来也就40多平方米。
在张先生楼上，也上演了类似一幕。不久前，同在贵宾首府买房的单女士兴冲冲来验房，打开房门却愣了——房间怎么看怎么小。一番测量后，她发现套内面积只有27.29平方米。单女士回忆，当初看房时，是一名姓张的销售人员带她去的样板间。据他介绍，房屋建筑面积是40.22平方米，公摊系数也肯定“不超过30%”。
公摊面积到底有多大？记者找到了《高密市天正房产测绘有限公司关于贵宾首府综合楼预测面积的说明》。说明中显示，从3层到20层，房屋的公摊系数达48.63%。而在贵宾首府一楼大堂内，还贴有一份由当地多部门联合验收的文件，其中公摊数据赫然在目：该楼盘从3层到20层，公摊系数达52.35%。
根据开发商和政府部门的解释，48.63%的数据来自图纸的预测算，52.35%的数据来源于房管局测绘公司的实地测绘，都有依有据、科学可靠。
开发商解释：为何公摊这么高
事先承诺公摊不超过30%，事后却高达52.35%，这让购买该楼盘的二百多户业主很是愤怒。单女士说，业主们曾多次与开发商协商，“每次谈，公摊面积都是焦点。”开发商则给出了五花八门的解释。
一开始的答复是“图纸还没画出来，无法测算。”后来则是“我们不知道公摊面积那么大……你可以找公司来测算，这事不是我们说了算，而是由最终测绘结果决定。”也有开发商拿出法律盾牌：“法律对于公摊上限没有规定。”甚至直接说：“你们一百年都退不了房。”
为彻底弄清这一问题，记者询问了开发商潍坊福城置业有限公司办公室主任李伟，他的解释是，不同的使用功能决定了不同的公摊面积。贵宾首府不是单纯的住宅，而是“酒店式公寓”，五部电梯、两个楼梯间，宽敞的走廊和大堂，都要算入公摊面积，所以才那么大。
记者在楼里走了一圈，发现确如开发商所说，从大厅到走廊，从电梯到楼梯，贵宾首府都更像“酒店”而非“住宅”。而且在张先生房间对面，业主已经入住，推开虚掩的房门，里面俨然是个小办公室。
这就带来另一问题，什么是酒店式公寓？属于商用还是住宅？难道酒店式公寓的公摊可以上不封顶？
政府部门：为何一路绿灯？
如此高的公摊系数，究竟如何突破建设局、房管局、规划局、土地局等部门的重围，公然示众？记者就此走访了相关部门。
高密市建设局副局长徐怀章向记者介绍说，建设局主要负责该项目的监管，贵宾首府项目从规划到建设、施工、验收，相关手续是齐备的。在开发商通知业主收房后，部分业主由于公摊面积过大不愿收房，高密市为此专门成立“驻贵宾首府工作组”，联合房管局、规划局、土地局等多个部门展开调查。
徐怀章说，作为工作组负责人，他曾就公摊问题专门向山东省建设厅咨询，得到的答复是，国家对于公摊面积的上限并无规定，无论公摊多大，都不违法违规，“只能说明这个项目的设计有问题。”
问及公摊为何如此高时，徐怀章说：“我个人也感觉公摊面积有点大。”他进一步解释了调查原因，说主要因为项目按酒店式公寓来设计，“每层楼面积不到1000平方米，却有5部电梯，加上消防通道、大厅、配电室等公共设施，公摊面积自然就大了。”
而对于“酒店式公寓”到底属于“商用”还是“住宅”，徐怀章说，他也不清楚。记者调查发现，开发商在规划时标明项目用途为“酒店式公寓”，而在销售时，与业主所签订合同的用途却是“住宅”。对此徐怀章说：“我认为这是开发商的营销策略。”
对于张先生等业主来说，开发商和工作组的答复无法令其满意，对于他们最关心的公摊面积、房屋性质、产权期限等问题，仍然缺乏明朗态度和决定。截至记者发稿，有几十户业主始终未收房。
背后隐藏三大漏洞
记者调查发现，52.35%的公摊系数背后，暴露出从法规到监管的真空和漏洞：一是商品房合同关于公摊面积的内容亟待规范；二是对公摊面积缺乏上限规定；三是对于酒店式公寓没有明确界定。
记者翻看了几十份贵宾首府项目的商品房合同，发现其中都藏有陷阱：每份都仅标明建筑面积，对套内面积、公摊面积等都未填写，也丝毫未提及公摊系数。而作为合同附件的《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》对于公摊部位的界定语焉不详，让人越看越糊涂。
北京市隆安律师事务所房地产专业律师尹富强认为，一些开发商利用公摊面积做文章已成为“潜规则”，公摊面积不明确、测绘结果不公开，让买房人多年来难以明白消费。相应职能部门应通过政策、法规等措施，揭开公摊面积的“潜规则”。
就公摊面积上限的问题，记者也查阅了相关法规，发现确实没有明确规定。记者就此专门询问住房城乡建设部政策研究中心副主任王珏林，他听到52.35%的公摊系数，第一反应是“太高了”。住房城乡建设部负责房地产交易与产权管理的一名工作人员表示，我国相关法规就公摊面积仅制定了测算标准和原则，由于项目各不相同，没有对上限进行规定。
对酒店式公寓的界定同样如此，由于缺乏具体法规，地方政府在管理酒店式公寓时只能“摸着石头过河”。徐怀章向记者表示，由于不清楚酒店式公寓的性质，政府在管理上面临难题，酒店式公寓以后的经营也存在隐患。而当前棘手的问题是，如何给酒店式公寓发放房产证，“现在还需进一步协调”。
