在台北的日子（3）：建筑商返回的这大笔钱该如何用？

我在美国、台湾和中国大陆三地穿梭，并安家置业，除美国之外，在台北与大陆的住所皆为高层公寓。

台北的住家公寓大楼依法设有业主管理委员会和专业的物业公司，前者由住户直选产生（义务服务），后者由业主管理委员会聘请和监督。

每年年末，台北住家公寓大楼会召开业主年终总结大会暨业主管委会换届选举。每家住户派一人代表参加，匿名投票选举。台湾的民主选举非常的成熟，早已内化为日常生活的肌理，大到选总统，小到选业主管委会成员，整个民主选举流程严谨，秩序井然，大家规规矩矩遵守规则，选举很快完成。

台北这栋公寓楼业主管理委员会一共由七人组成：主任委员、副主任委员、活动委员、总务委员、维修和安全委员、财务会计和出纳。管委会的职责与权限清晰而厚重，主要包括：（1）执行业主大会决议制定的方案，如：年度预算案、公共设施修缮案等；（2）统筹管理大楼公共空间与设施，如：大楼清洁卫生、花艺保养、电梯维护、车库管理等；（3）大楼财务收支管理；（4）聘请和监督物业管理公司；（5）制止住户违法行为；（6）维护住户的安全。

在台湾，这些业主管委会的职责和权限并非自治的条款，而是政府部门明文规定，具有法律机制，受法律约束的。

反观中国大陆，我和先生先后购置几处公寓楼的商品房，包括我父母居住了二十多年的老楼，我从来不知道有什么业主管理委员会，只知道一个物业管理公司。我们所缴纳的物管费全部由物业管理公司收取，他们如何使用的这些钱，收支如何？业主一概不知。小区环境里到处是商家广告，尤其在电梯内外，贴满了各种广告，而这些广告收入全部归入物业管理公司囊中，与业主没有一点关系，业主没有知情权和分配权。反观在台北，我们的公寓楼内外素净无痕，完全没有任何的商家广告，公共空间与商业毫不沾边。

上月的年终总结大会上，台北住家大楼业主管委会和物业管理公司分别向住户们汇报了年度的所有工作以及财务收支情况之后，征求大家的意见，是否今年上调一点物业管理费，因为现在什么都在涨，物管人员的薪水要涨，维修保养费用等都在涨。有位先生当场就此议案提出了反对意见，他认为，我们大楼还有一笔数百万的公共基金，为什么不能动用这笔钱作为物业管理费用？为什么有钱还要涨物管费？他的这句提问，也如同一道光，照出两岸社区治理逻辑的根本不同。

他所提到的“公共基金”很有意思，这在中国大陆的商品房中是没有的。

在台湾政府的建筑法规中，有一项极具远见的规定：所有建筑公司，在拿到一项建房工程许可营业执照之后一年内，需要按照一定比例先拨出一笔款项放在当地政府相关部门，由该部门先保管起来，这笔钱就叫做“公共基金”。公共基金提取金额的大小，政府有严格的规定，依工程的总价按比例提取：建筑造价在新台币1千万以下提2%；1千万至1亿元之间，超过1千万部分提1.5%；工程总造价在1亿至10亿元之间，超过1亿元部分提0.5%；工程总造价超过10亿元，超过10亿元部分提0.3%。

等到商品大楼建成交屋后，小区成立了业主管理委员会，然后，业主管委会再向政府部门申请，政府部门核实后，将那笔款项转给业主管委会建立的专门银行账户里，这笔钱既非建筑商资金，也非住户的私产，而是用于处理大楼“重大项目”的集体储备金，必须专款专用：

- 大楼外墙修补、屋顶防水

- 电梯或管线汰换

- 大楼消防设备更新

- 大楼门禁监视器升级

- 社区景观植栽或公共空间改善

- 大楼天灾意外紧急抢修

业主管委会在动用“公共基金”每一笔钱之前，需要向业主们报备，用了之后需要向业主们说明（尤其图片说明）。我家先生担任过一届业主管委会成员，每个月都有一次管委会成员会议，讨论大楼一些相关事宜，物管会经理列席参加。我们的大楼电梯外墙上设有一个大电子屏，滚动式随时报告大楼最近的各项工作情况，以及每个月的财务收支明细。因为我们有时候要回美国或去大陆，先生不愿再参与业主管委会工作。

在中国大陆的商品房，没有这样的“公共基金”，小区公寓楼出现任何大的修缮或更新事宜只能临时向业主收取。比如，重庆我父母家的公寓楼，十年前换了电梯，要求每户平摊支付这笔钱，金额加在物管费里面收取。

我在前面提到的那位住户先生，他反对涨一点物管费，认为应该动用公共基金，后来业主管委会给他做了详细解释，说明公共基金这笔钱只能专款专用，不能拿出来作为物业管理的一般日常费用。

台湾政府制定这样的公共基金是一种延长社区大楼的寿命，维护安全品质的“长期保固”机制。公共基金如果用完之后，大楼的修缮和维护的费用原则上由业主们承担，增收物管费。一些高龄的公寓楼，政府鼓励更新重建，依据情况可以给予一些补助资金。台湾政府的这项法规，只有一个目标：让建筑房屋活得更久，让住户生活更加安全。

自从我们住进台北这栋公寓楼，目前还没有遇到重大的修缮和更新工程，唯有遇到两次大楼的外墙清洗，据业主管委会报告，单次外墙清洗（包括住户的窗户玻璃外清洗）花费新台币26万元。目前，我们大楼还有几百万的公共基金。

每年年底的业主年终总结大会及选举结束后当天，就是热闹的圣诞节文娱活动和聚餐活动，最后，还有令大家兴奋不已的礼品抽奖环节，哈哈…今年我很幸运，在抽奖活动中中了头奖—现金1000元和一个小礼品：）在大家的欢笑声中，我忽然觉得，这轻巧的千元和小礼品，与沉甸甸的数百万公共基金，竟共享同一份温暖，这份温暖源于：规则、契约和人情。

在台北的日子里，这大笔返回的资金，默默地托住了楼宇的脊梁，也守护了日常的从容。

这是公寓楼大厅布置的今年大楼年终大会暨选举会场，主席台是管委会七位成员就坐的位置。我们大楼住户不多，共十八层，每层四户。大会参加者一户一代表，如果有事来不了的，可以委托他人投票选举，需要委托书。（原创图片）



今天，我为大家翻唱的是刘家昌先生作曲的台湾老歌《烟雨斜阳》，这首歌上世纪七十年代在港台流行，许多歌手都翻唱过。歌曲通过诗意的歌词表达了对爱情的深刻感悟。歌词中的烟雨和斜阳象征着爱情的短暂与美丽，反映了人生的无常和离别的凄凉。我翻唱的是蔡琴的版本。



一阵烟雨 你来自何方

好像爱情 你去向何方

一抹斜阳 你来时匆忙

好像爱情 你去时又匆忙

这人生也是一样 就好像烟雨斜阳

美丽短暂 渺渺茫茫

离别时候 带着多少凄凉

一阵烟雨 你来自何方

好像爱情 你去向何方

一抹斜阳 你来时匆忙

好像爱情 你去时又匆忙

这人生也是一样 就好像烟雨斜阳

美丽短暂 渺渺茫茫

离别时候 带着多少凄凉。

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