盛暑之下房市冷却

      进入今年的七月份后，房市冷却，许多上市房屋主动降价，降幅动辄过万，降幅比例在3%-5%。2024年8月至2025年4月进场的人士和家庭成为了高位站岗,其实和中国的情形相比简直就是毛毛雨，因为多付的部分至多10%。下图为一张本地区典型的价位曲线。



图， 本地区的典型价位曲线。在2021年之前基本平稳，房价温和上升。2021年后，由于物价上涨和房贷利率下降（达到2.5%左右）的双重作用，房价迅猛上升，直至2022年中。在2022年6月达到峰值后，由于房贷利率的迅速攀升，房价震荡起伏，长达三年。2025年6月以后，房价骤然下降。

      当下的问题是，目前的速冻和骤降哪里是底？下行周期可以持续多久？

      现实情况是性价比好的房屋依然销售很快，从上市（或者降价）到 Pending 大约一周。第二个现象是价格混乱，下表为一栋房产上市一年价位反复跳跃。



表， 一栋房产上市一年，价位反复变动。这说明卖房的 Realtor 也无法把脉。

      如果要回答前面的第一个问题，“速冻和骤降哪里是底？”可以参见图一，理论上红色虚线的延长就应该是当今的价位，但红绿两线间仍然有差距。要考虑到在这个期间存在跳跃式的通货膨胀（大约30%，2021-2022年），因此红色虚线的端点和绿色实线的端点完全可以被覆盖。所以我认为如今的房价基本触底，至少离底不远。要强调的是存在触底的房产，但触底的房产绝对不会俯拾皆是。需要个人的发掘和深度研究比较，沙里淘金，Dig Gold。

      对于第二个问题 “下行周期可以持续多久？”在于贷款利率。因为目前制约购房的关键因素是 Affordable 问题，对于自住房的买主更是如此。出租房的买主还要考虑价租比的问题。只要贷款利率下降~1.0%，下行周期随即结束。

      因此对于有志购房者现在就是做 Market Research 的时机，随时准备出手。根据以往经验,加上惯性作用，下行周期的截至日期大约在利率下降后的数周之内。

      最后附上一张十年来的利率变化。