农民经商理财法律案例精讲

16、买卖无所有权的房屋 违反法律致合同无效

　　“案情回放”

　　原告雷世林诉称，2006年10月10日，原告和被告袁清在白杜村签订了一份买卖契约，约定被告袁清将坐落在西坞街道白杜村一间砖瓦水泥结构二楼出卖给原告。原告一次性向被告袁清支付了房款55 000元，被告袁清也向原告交付了集体土地使用权证。其后原告发现其所购买的房屋并非被告袁清所有，原告多次要求被告袁清归还购房款55 000元未果，遂诉请法院确认双方合同无效，要求被告袁清归还房屋买卖款55 000元，本案诉讼费由被告承担。被告袁清辩称，买卖过程属实，土地使用权证登记在其名下，他是所有权人。买卖房屋出于双方自愿，并订有书面合同，对方要求返还房屋买卖款没有理由。

　　经过双方质证，以下事实可以认定。1997年5月20日，在某市人民法院主持下，袁清、常桂珍夫妇和某市大桥信用社达成执行和解协议，约定袁清所有的坐落在某市白杜乡白杜村砖混二层楼房一间（即本案讼争房屋）抵偿给某市大桥信用社所有，袁清、常桂珍应当在1997年5月30日前将集体土地使用权证交给大桥信用社，1997年7月20日前腾房出屋。后袁清、常桂珍未能履行和解协议，某市人民法院裁定将本案讼争房屋抵偿给某市大桥信用社所有。此后大桥信用社一直未办理房屋的过户手续，被告袁清也一直保有诉争房屋的集体土地使用权证。2006年10月10日，被告袁清又将讼争房屋出卖给了原告雷世林，并实收房款53 000元。后原告雷世林认为被告袁清对本案讼争房屋没有所有权，故诉请法院确认合同无效，并返还房款。

　　“审理结果”

　　法院经审理认为，合同内容违反法律、法规禁止性规定的属无效合同。原、被告订立的房屋买卖合同的标的是位于西坞街道白杜村的集体土地上的房屋，房屋的买卖及于土地和地上建筑物，基于房地一体的原则，房屋和土地不得单独转让。根据我国有关法律规定集体所有土地不得买卖，因此原、被告之间订立的房屋买卖合同整体归于无效。原告要求确认合同无效，返还购房款的诉讼请求本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国土地管理法》第2条第（三）款、《中华人民共和国合同法》52条第1款第（五）项、第58条之规定，判决如下：

　　1.原告雷世林和被告袁清之间签订房屋买卖协议无效。

　　2.被告袁清在本判决生效之日起10日内返还原告雷世林购房款53 000元，原告雷世林在收到上述款项当日从诉争房屋腾房出屋。

　　“法理评说”

　　村民购买或者出卖宅基地应遵守的规则如下：

　　（1）不得违反一户一宅的原则。即一户农户家庭只能拥有一处宅基地。在此处该户农户所拥有的宅基地是否是其所在的集体经济组织并没有做出清楚的规定。

　　（2）宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。在这里《土地管理法》授权各省级单位根据各地实际情况制定宅基地面积的限制标准。

　　（3）不禁止农村村民出卖、出租房屋。但是在房屋出卖后需承担不能再取得宅基地的不利后果。这是因为宅基地一般是无偿取得，具有福利性的特点，所以一般不允许重复享受。

　　（4）禁止城镇居民在农村购置宅基地。

　　从上述规定分析来看，法律、法规并没有规定，不同集体组织成员之间的宅基地买卖是否可以流转。有论者以为，宅基地只能在本村村民之间转让，理由是在相关政府规章中只承认“宅基地可以在本村村民之间进行余缺调剂”，并据此做出反对解释，法律只认可了在本村村民之间的宅基地流转，否定了其他的宅基地流转形式。因此不同集体组织成员之间的宅基地买卖也为法律所否定。

　　本案中法院认为，房屋买卖中基于房地一体主义，必然包含了土地的买卖，所以从集体所有土地不能买卖出发确认合同无效。土地不能买卖这一前提固然正确，但是用在此处却不够准确。一般来说，买卖是指转让所有权的有偿合同。但是在我国土地公有的背景下，只有国家和集体才是土地所有权的主体，个人不能成为土地所有权的主体，因此人们所说的土地买卖或者房屋买卖，除非有特别说明的，从合同解释上来讲其标的都是土地使用权而不是土地所有权。结合本案的情况，并没有证据能够证明，当事人意欲订立一份转让土地所有权的合同。从这个角度来将房屋买卖合同解释为包含了买卖土地所有权的意思表示已经超出了当事人的真实意思。从这个角度来讲，以土地不能买卖来否定合同的效力似是而非。

　　在审理过程中，原告代理人甚至宁可败诉也要求法院确认房屋买卖合同有效。正是因为原告方也明确表示知道该房屋不能过户的有关规定，所以对于原告方来说一份确认合同有效的法院判决反而能成为其占有该房屋的合法凭证，从某种程度上甚至能替代土地使用证。所以原告才会积极追求在表面上对其不利的判决。

　　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。集体土地使用权证不能表彰该土地上构建的建筑物的权利，但是基于房地一体的原则，房屋所有权必然包含了土地使用权的部分。目前由于行政机关有关规范性文件的限制，不同集体组织成员之间的宅基地是不能更名过户的。不动产的买卖又以不动产的变更登记为交付条件，由于不能实现土地使用权的变更登记也就意味着交易目的无法实现，买卖合同自始不能履行。据此合同因自始不能履行而归于无效。

　　“法律依据”

　　中华人民共和国土地管理法（以下简称《土地管理法》）《土地管理法》于1986年6月25日第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过，根据1988年12月29日第七届全国人民代表大会常务委员会第五次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》第一次修正，1998年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订，根据2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》第二次修正。

　　《土地管理法》第2条规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”

　　《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”

　　《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：

　　（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

　　（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

　　（三）以合法形式掩盖非法目的；

　　（四）损害社会公共利益；

　　（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”

　　《合同法》第53条规定，“合同中的下列免责条款无效：

　　（一）造成对方人身伤害的；

　　（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”

　　《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”

　　《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）由国务院于2004年10月21日印发

　　“禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。引导新办乡村工业向建制镇和规划确定的小城镇集中。在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。”