农民经商理财法律案例精讲

15、两份合同引发纠纷 后者效力优于前者

　　“案情回放”

　　刘磊系某村农民，1996年到北京务工。由于踏实勤奋，很快就得到公司领导的器重，收入也比较丰厚。1999年刘磊从公司辞职，拿出积蓄个人开办个人企业，从事服装的批发。由于经营得道，发展很快。

　　2004年4月，为扩大经营，刘磊与另外两人合伙，决定开办有限责任公司。在公司办理营业执照之前，刘磊先与和顺公司签订房屋租赁合同，约定和顺公司将坐落于某县新华北街134号办公楼一层门面房三间（南侧房）出租给刘磊，使用面积60平方米，出租期限原则上定为3年。房租租金为每年68 000元，付款方式为半年一付。刘磊须于2004年5月1日前首付4万元，包含半年租金及6 000元房租押金。其余34 000元租金应于2004年11月1日前交清。刘磊超出期限或者不能如数交付租金，本合同自行失效，和顺公司可自行安排他用。该合同还约定，和顺应确保出租房南侧门安装阶梯的必要经营条件下，本协议方可生效。同时，在刘磊办理营业执照时，出租人应提供与租房相关的资料。后和顺公司在刘磊所持合同文本上加盖公章。刘磊、和顺公司还签订了另外一份房屋租赁合同，约定和顺公司将坐落于某县新华北街134号办公楼一层门面房两间（西侧房）出租给刘磊，建筑面积40平方米，出租期限原则上定为3年。房租为每年45 000元，付款方式为年付。刘磊须于2004年5月1日前首付45 000元，包含2004年5月10日至2005年4月9日共11个月的租金41 250元及3 750元的房租押金。其余3 750元租金，刘磊须于2005年4月1日前付清。和顺公司同意刘磊在本楼南侧指定的部分区域做其公司的灯箱，但原告须自行向城管等部门报批后方可施工。刘磊同意其在南门面上方所做的临时灯箱，在该门面退租后立即拆除。该合同双方所持合同文本上均盖有双方公章。

　　上述两份合同落款日期均为2004年5月1日，但刘磊、和顺公司均称，该日期并非合同真正签订的日期。2004年4月13日，原告给付某公司租房押金1 000元。同年4月26日，刘磊给付和顺公司租金34 000元及房屋押金6 000元。同年4月31日，刘磊给付和顺公司租金4 000元。2004年8月21日，南侧房前已经存在阶梯。同日，原告向和顺公司发出履行合同通知，以南侧房已经安装了合同规定的阶梯，合同已经生效为由，要求和顺公司履行南侧房租赁合同。刘磊认为，和顺公司未履行前述南侧房租赁合同，故诉至法院，请求判令和顺公司立即履行该房屋租赁合同。被告辩称，我方与原告签订南侧房租赁合同属实，但是该合同已经被后来签订的某县新华北街134号的办公楼一层西侧40平方米的门面房两间（西侧房租赁合同）的租赁合同所废止，故原告的诉讼请求无法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。

　　“审理结果”

　　法院在审理中认为，虽然两个合同均写明2004年5月1日签订，但是双方均承认，该日期并非合同的真正签订日期，故不应以此作为合同的签订日期，从合同签订的内容及庭审查明的事实来看，可以推定，西侧房租赁合同签订日期应在南侧房合同签订日期之前，西侧房租赁合同的内容已经事实上终止了南侧房租赁合同，故应依法驳回原告的诉讼请求。

　　法院经审理认为，南侧房租赁合同已经被西侧房租赁合同所废止，原告要求被告履行南侧房租赁合同的诉讼请求，无事实依据，故判决驳回原告的诉讼请求。

　　“法理评说”

　　本案是房屋租赁合同纠纷。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。房屋租赁合同内容主要包括房屋地址、居室间数、使用面积、房屋家具电器、层次布局、装饰设施、月租金额、租金缴纳日期和方法、租赁双方的权利义务、租约等。

　　承租人的权利在承租期内占有、使用房屋。租期届满后，原承租人优先继租。承租人应正当使用承租的房屋，按合同规定交付租金，在租期届满时将原房完好返还出租人。

　　出租人的权利是监督合理使用房屋，按合同收取租金，在租期届满后收回出租的房屋。其义务是将出租的房屋按合同规定交付承租人使用，并定期对房屋及设施进行检查、维修，保证承租人使用。

　　本案双方争议的焦点是南侧房租赁合同与西侧房租赁合同签订顺序问题。根据现有证据，无法直接证明被告所主张的南侧房租赁合同已经被西侧房租赁合同所废止的说法。但是，根据查明的事实所推定出的事实，足以推定南侧房租赁合同在西侧房租赁合同之前签订，并已经被后者所废止，进而作出判决。

　　本案涉及到两个事实的推定：

　　一是关于两份合同签订时间顺序的事实。两份合同书上所写签订日期同为2004年5月1日，但双方均称合同书上所写签订日期与真实的合同签订日期不一致，故应以当事人的真实意思为准，以实际签订日期为合同签订日。现双方对两份合同实际签订顺序发生争议，该争议是原告之诉讼请求是否应予支持的关键。南侧房租赁合同约定，在刘磊办理营业执照时，被告应提供与租房相关的资料。据此可以推定，该合同签订时，原告尚未成立。西侧房租赁合同双方所持合同文本均有双方公章，公章系合同签订之时所盖，可见签订之时原告已经成立。故南侧房租赁合同系在西侧房租赁合同之前签订。

　　另一个是合同签订之时诉争房屋法律状态的事实。西侧房租赁合同约定，被告同意原告在本楼南侧指定的部分区域做其公司的灯箱，但原告须自行向城管等部门报批后方可施工。原告同意其在南门面上方所做的临时灯箱，在该门面退租后立即拆除。据此可以推定，西侧房租赁合同签订之时，南侧房处于未出租状态。

　　根据上述两个推理可知，签订在后的西侧房租赁合同中双方认可南侧房处于未出租状态，显然，签订在先的南侧房租赁合同已经废止。故原告要求被告履行南侧房租赁合同的诉讼请求，无事实依据，故应予以驳回。

　　“法律依据”

　　《合同法》第77条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”

　　《合同法》第212条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”

　　《合同法》第213条规定：“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”

　　《合同法》第215条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”

　　《合同法》第216条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”

　　《合同法》第223条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”