经济观察报 记者 田国宝
2025年12月1日上午，河北白洋淀东岸的七里庄村附近，一组白墙黑顶的建筑群自西向东横亘在白洋淀路南侧，不时有戴着安全帽的工人出入。建筑群的大门位于东北侧，门前的景观石上刻着“雁归洲”三个大字。
从北门进入建筑群内部，映入眼帘的是一片未完工的别墅区，有不少工人正在施工。一位施工方的人员说，项目大约有两三年工期，预计2027年可以全部建成。
雁归洲原为华夏幸福（600340.SH）开发的任丘市白洋淀孔雀城项目，2017年上半年，因规划调整先后被任丘市住建委和任丘市政府勒令停工。停工前，项目大部分别墅已经预售，待售的仅剩下十几套。
2025年春节后，一位自称是业主的短视频博主称，已经买下白洋淀孔雀城项目，并更名为雁归洲，该博主因此被网友称为“史上最强接盘侠”，引发各界关注。
就雁归洲项目盘活等相关情况，经济观察报多次联系该博主、项目的开发商任丘孔雀城房地产开发有限公司（下称“任丘孔雀城”）及其控股股东北京弘信守正工程管理有限公司（下称“北京弘信”），截稿前，几方均未回应。
接手烂尾楼
根据白洋淀孔雀城的规划建设文件，该项目由两个地块组成，合计占地273.84亩，计容建筑面积13.95万平方米，共有266户，2016年开盘价格在1.1万元/平方米左右。2017年上半年项目停工。
2024年10月，北京弘信接手烂尾多年的白洋淀孔雀城项目，2025年1月，任丘孔雀城作为项目公司完成工商注册变更，白洋淀孔雀城更名为雁归洲。
一位施工负责人告诉经济观察报，项目在2025年4月前后复工，采取分批推进的措施，首先新建了大门、市集等项目，并启动商业区、酒店等建筑的修复工作，住宅部分翻建和修复只启动了一部分。
项目开工前后，上述视频博主开始在社交平台密集发布有关项目的短视频，从一名买到烂尾楼的业主到买下整个项目，这个具备传奇色彩的故事迅速引发网友的大量关注，网友一度以为该项目被短剧公司收购了。
截至12月2日，雁归洲项目靠近白洋淀路一侧的商业区已基本完工，商业区西侧的酒店项目主体仍在施工中；商业区东侧的市集游乐项目已经于2025年10月开业，目前因天气转冷暂时歇业。
商业区南侧全部为住宅，主要以合院和联排为主。一位项目方工作人员告诉经济观察报，项目一共有200多套房子，大部分已在停工前预售，仅有十几套没有卖出。因当地规定现房销售，目前还没有启动销售工作。
住宅区大部分建筑处于在建和修复状态，不少工人分布在不同区域建造主体、修建围墙、翻新屋顶等。仅有靠近商业区的少量合院和联排主体接近完工，正在进行地面平整。
上述施工负责人说，由于停工时间较长，未完工的建筑主体常年经受风吹雨打，一些建筑主体甚至长时间浸泡在水中，大部分建筑物损坏较为严重。每一栋建筑物，除了混凝土部分外，屋顶、主体砖墙、院墙等部分均需要修复或拆除重建。
据其透露，项目的修复远比新建复杂，耗时较长，加上冬季施工条件受限，工程进度较慢。未来将根据施工进度陆续将房子交付给业主，预计2026年可以交付一部分已预售的房子。
据另一位施工人员介绍，他们接手项目工程时，按照施工图纸，项目有几十套合院和联排待建，还有15栋高层住宅未开工。目前，部分新建的合院和联排已经动工，但高层住宅还没有确定什么时候动工。
根据短视频博主发布的消息，未来项目旁边还会新建一座古镇，依托白洋淀发展旅游度假产业。
此外，上述项目方工作人员告诉经济观察报，项目有商业街和酒店，未来可能还会将部分住宅项目改造成民宿，用来发展度假产业。
但上述内容未获任丘孔雀城及北京弘信等方面的证实。两家公司的工作人员均表示，就经济观察报采访内容向公司负责人汇报，但截稿前，两家公司均未给予任何回复。
接盘侠是谁
短视频博主于2025年发布的视频中描述，8年前，他和家人在白洋淀孔雀城购买了烂尾楼，因为烂尾交不了房，他们家族将整个项目买了下来；其父亲让他管理一个项目，他没想到是一个别墅项目。
经济观察报多次联系该视频博主，均未获回应，亦未能证实其身份。不过据项目方的工作人员称，该博主即是项目的老板。
早在2024年7月，华夏幸福发布公告称，其全资子公司廊坊京御和任丘鼎兴计划向雄建建设转让任丘孔雀城100%股权及任丘市城市规划展览馆等资产，交易价款0.45亿元，雄建建设同时承接廊坊京御应付任丘孔雀城的往来款项15.46亿元。
2024年10月，华夏幸福再次公告称，将交易对手雄建建设变更为北京弘信，交易款项及承接债务等交易方案不变。
工商注册资料显示，2025年1月，任丘孔雀城的股东从廊坊京御变更为北京弘信；2025年4月，自然人刘陈新入股任丘孔雀城，持股1%，北京弘信持股比例降至99%。
北京弘信由管宏鸿100%持股，注册资本1000万元。截至2024年6月底，其总资产5045万元，净资产1307万元，2024年上半年营收2243万元，净利润209万元。此前，华夏幸福债权人曾质疑北京弘信的债务承接能力。
除了北京弘信外，管宏鸿还在莆田市涵江区名远设备安装服务中心、沧州浩克建筑工程机械租赁有限公司、沧州百尺竿园林绿化工程有限公司等多家建筑业公司持股。
从北京弘信历年发布的招聘信息看，其招聘地区涵盖北京、南京、沧州、石家庄等多个城市，岗位涉及土建、市政、园林、造价、水电、设备等建筑业相关的多个领域，在工程领域涉足颇深。
北京弘信在北京丰台的中铁诺德中心办公。12月2日，经济观察报实地探访，其与北京广安联合电力工程设计有限公司（下称“北京广安”）、北京中网农电管理咨询有限公司、北京大淀能源科技有限公司等多家公司在同一个办公室办公。工作人员亦表示“这几家公司都是一起的”。
在办公室前台侧上方的小展板上，写有多个管理层的名字，排在首位的是陆潇。陆潇曾是北京弘信的股东，2020年将股份转给管宏鸿；陆潇也曾在北京广安担任董事，直到2023年才退出，但其名字仍出现在这两家公司办公室的显著位置。
目前，陆潇是上海太行守正科技有限责任公司、海南弘信守正实业、北京中网农电科技有限公司、广蓝电气设备有限公司等多家公司的股东。其中，管宏鸿在海南弘信守正实业持股1%，在北京广安的公开活动中，管宏鸿的身份是助理。
也就是说，雁归洲的投资人虽然名不见经传，但其背后的关联公司在建筑工程、电力工程、农业、文化旅游、能源科技、电气设备等多个产业有广泛涉足。
如何收回投资
据华夏幸福公告，北京弘信收购白洋淀孔雀城和任丘市城市规划展览馆的代价是0.45亿元交易款及承接15.46亿元债务，合计收购成本是15.91亿元。此外，想要盘活项目，还需要继续投资数亿元。
根据华夏幸福财报统计，白洋淀孔雀城项目预计总投资11.82亿元，2016年开工以来，累计投入2.66亿元，项目竣工还需要投入9.16亿元。综合来看，北京弘信获取及开发雁归洲项目总成本超过25亿元。
此外，2025年以来，任丘孔雀城已经被工商银行华北石油支行、河北省地球物理勘查有限公司等债权人申请强制执行，公司及法人代表杨建言被下达限制消费令。未来，其商业、酒店等资产还面临被债权人查封的风险。
北京弘信收购一个大部分房源已卖出的烂尾楼项目，如何收回投资成为各方关注的焦点。经济观察报未能获得任丘孔雀城预售资金监管账户中是否有剩余资金及具体资金数额。如有，这些资金一定程度可以抵消北京弘信的建造成本。
从目前来看，其主要通过以下方式收回投资：
第一，待售住宅。华夏幸福财报显示，截至2024年底，白洋淀孔雀城项目的待售面积为9259.4平方米，期末账面价值4677.7万元。也就是说，该项目住宅的剩余货值勉强可以覆盖北京弘信支付的0.45亿元收购款。
第二，商业和酒店。雁归洲项目有大量配套的商业和酒店等资产，这些资产一方面可以通过运营赚取收益，贡献现金流；另一方面也可以通过出售等方式变现。此外，任丘市城市规划展览馆未来也可以变现。
第三，新建或者扩建。据雁归洲项目方及多名施工人员介绍，除了已经建好的主体楼栋外，项目将新建几十套合院和联排，主要分布在外围部分及内部零星区域；还有15栋高层住宅没有动工。这些新建的住宅无论出售还是做度假民宿，均可获得收益。
第四，新建古镇。据上述短视频博主介绍，计划在雁归洲项目旁边新建一座古镇，用于发展旅游业，同时与项目的商业、酒店、民宿等业态形成互动，通过运营获得持续回报。
第五，网红流量的想象空间。雁归洲项目因社交平台被各地网友了解，未来项目无论是做旅游度假，还是做文旅古镇或养老基地，这些流量为未来项目运营留下了想象空间。
雁归洲项目虽然紧邻白洋淀，但目前缺少生活配套，距离最近的七里庄村大约有1.5公里，四周几乎均为耕地和林地。在当前的房地产形势下，即便可以腾挪出大量可售货值，但并不意味着容易变现。
而且， 酒店、养老、古镇、文旅等业务想要获得成功，一方面需要企业有较强的运营能力，另一方面也需要具备一定的人气。项目建成后，能否延续“史上最强接盘侠”的流量，有待时间验证。
