“过去一周来看房的人挺多的，每天来访量大约是之前的两倍。”北京昌平一个楼盘售楼处的人士说。
8月8日晚间，北京市住房和城乡建设委员会、北京住房公积金管理中心联合印发楼市新政，符合条件的家庭在北京市五环外不再限制购房套数，并加大了住房公积金支持力度。新政实施一周以来，北京五环外的新盘受惠较大。
此外，购买五环内商品住房的政策保持不变。即京籍居民家庭五环内限购2套，在北京市连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非京籍居民家庭五环内限购1套。
北京链家研究院院长高原分析称，此次新政的主要变化是对于已符合北京市限购政策家庭而言，在五环外购置住房不再限制购房套数。值得关注的是，此次政策调整仅解除了五环外购置住房的数量上限，对社保年限等北京市购房的基本门槛未做调整。
如今，五环外已经成为北京住宅销售的“主力军”。中指研究院监测显示，今年1至7月，北京新建商品住宅销售套数中，五环以外的占比超80%，是新房市场的绝对成交主力地区。二手住宅成交套数五环外占比也超50%。
近年来，北京五环外新房供应集中，且未来仍为供地主力，限购调整后，部分高库存板块去化压力将有望缓解。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，新政信号意义明显，限购政策优化也有利于提振市场预期，推动住房需求加快释放。
从线上点击等指标来看，新政发布后，购房活跃度有了明显提升。58安居客平台数据显示，新政发布后的周末（8月9日-10日），新房、二手房的日均点击量与本月前10天相比有明显增长，其中新房点击量日均水平较本月前10天相比提高14.1%；二手房提高14.5%。
据中指研究院统计，新政后的首个周末，北京新房及二手房网签数据表现平稳，新建商品住宅分别成交83、92套，二手住宅分别成交178、116套。考虑到网签存在一定滞后性，预计随着时间的推进，市场交易活跃度将有所提升。
久违的“砸蛋”声
8月13日上午，在北京北五环外的某售楼处，项目沙盘前围着不少正在听讲解的购房人，休息区的沙发几乎被坐满，样板间人来人往。
在大厅，传出了成交客户砸金蛋的声音。据一位销售人员介绍，新政发布后的周末，单日到访了超200组客户，当天就有人订房。
位于北京朝阳的一位我爱我家门店经理表示，新政后的首个周末，该门店带看量较前一个周末增长约20%。“店里经纪人又忙起来了，有的经纪人周末带看了3-4组，而此前周末，有的经纪人只带看了一组。”上述经理称。
8月12日，一位在北京朝阳购得一套改善型住房的人士说，带他看房的经纪人过去三个月“未开一单”，每个月仅能拿到基本工资。如今终于实现了下半年的“开门红”。
根据走访，目前已有部分楼盘针对目前回暖态势，计划进一步推出更多促销活动，以期望在未来一段时间加快销售进度。
一位券商房地产分析师表示，从单个项目和局部市场来看，新政的提振效应已经初显，但从全局来看，政策影响相对温和，市场整体较为平稳，还需要一定的反应时间。
“此时发布政策，或有望促进市场回稳。”合硕机构首席分析师郭毅表示，“本次楼市宽松政策发布非常及时。最近几个月，北京新房、二手房成交数据下降，特别是7月份，新房二手房成交数据均出现下行。”
今年1-7月，北京新建商品住宅销售面积304万平方米，与上年同期基本持平，同期二手住宅成交超10万套，同比增长12%，整体表现平稳，但7月新房、二手房市场出现转弱迹象。
中原地产首席分析师张大伟认为，北京此次政策调整以 “去库存、稳预期” 为目标，短期内有效激活市场，但长期仍需依赖经济基本面改善和居民收入预期修复。
张大伟认为，每年市场的7-8月都是惯例的淡季，往年楼市的政策基本出台在9月份，而今年在市场惯性下调的情况下，提前出台政策，对市场信心有明显影响，在前几周成交量下调的情况下，本周成交量基本稳定，看房量也保持了上行，有助于市场见底企稳。
“市场交易的增加可能会对二手房价格起到一定的维稳作用，一定程度上也有利于畅通置换链条。”一位地产分析师表示。
上半年住宅用地土拍成交额增37%，新“地王”诞生
从近期市场情况看，北五环特别是海淀等热点五环外项目受到政策利好较大，看房量有明显上涨，其他区域波动幅度不大。
据多位地产专家分析，本次政策受益最大的是置换需求，对新房的提振作用高于二手房。对于开发商而言，新政也是个积极信号，将促使其加快项目建设和推盘节奏。
土拍方面，今年上半年，北京共成交22宗住宅地块，合计成交金额为1005.6亿元，突破千亿规模。相较之下，2024年上半年，北京成交了19宗住宅地块，住宅用地成交金额为732.36亿元。
这意味着，今年北京住宅用地的成交量和成交金额均比去年同期有所增长，其中成交金额增幅为37.3%。
从溢价项目来看，今年上半年成交的22宗住宅地块中，溢价10%成交的有7宗。其中朝阳区有1宗、海淀区有4宗、通州区有2宗。其中，臻澐、建发海晏、中海丽泽叁號院、招商序、金茂满曜、保利朝观天珺、招商朝棠揽阅等已经取得预售许可证。
可以看出，海淀区的地块在溢价率方面“拔得头筹”。
从成交量来看，自2025年以来，海淀区新房供应量已超3000套，成交量接近1500套，成为北京新房市场供应和成交量最高的区域，成交均价为9.8万元/平方米，也达到了近年来的高点。
值得一提的是，今年上半年，北京市海淀区诞生了新“地王”。
3月18日，海淀区树村地块出让，吸引十余家房企参与竞拍，最终中海以75.02亿元竞得该宗地，溢价率27.93%，楼面价约10.23万元/平方米，这刷新了北京单价记录。
地块位于北五环外，距离地铁13号线上地站步行约1.2公里。该地块所处上地板块，兼具产业优势和学区优势：距离腾讯、网易、百度、新浪等互联网大厂聚集的后厂村区域较近，拥有较高购买能力；此外，区域内分布有上地实验小学、清华附中上地学校、二十中学等。
除了树村地块外，海淀其他的地块同样溢价率较高。其中，朱房村两处地块溢价率分别为17.33%、25.04%。
华北某房企人士对此表示，北京上半年土地出让的热潮是楼市利好政策持续发酵的结果。
全国仅北上深保留部分限购措施
“此次政策出台后，引起了一些误解，即认为北京取消了限购。这个表述其实是有所误导的，至少对政策理解是不准确的。因为北京并没有取消限购，而是优化了限购。换句话说，到北京购房还是需要满足两年社保的，或者说至少得工作两年。”上海易居房地产研究院副院长严跃进解释道。
根据梳理，自2024年2月以来，北京市已经出台了至少6次房地产“新政”。
2024年2月，通州实行“双限”松绑，在通州购买商品房的购房者，只需符合北京市限购条件即可，不再要求在通州落户或纳税、社保满三年；一个月后，北京取消了“离婚家庭三年内不得购房”的限制；2024年4月22日，再度放宽离婚人群购房政策，规定“离婚不满一年的房贷申请人，如家庭名下在本市无成套住房，执行首套房信贷政策”。
2024年4月30日，北京首次放宽五环外的限购政策，允许符合购房条件的人士，在五环外增购一套住房。
2024年9月30日，北京进一步放宽限购条件，非京籍家庭购房社保年限缩短，其中五环外由五年变为两年、五环内由五年变为三年。
截至目前，全国执行限购政策的只剩下北京、上海、深圳，以及海南部分地区。相比较而言，北京对社保要求更高，但本地户籍在五环外已不限购买套数，上海全域仍限制套数。
具体来看，上海户籍家庭限购两套住房，户籍单身人士限购一套住房，户籍单身人士但育有一名未成年子女的限购2套住房；对非户籍家庭和个人，在上海缴纳满3年社保、个税，限购一套外环住房。
对此，克而瑞研究中心副总经理杨科伟表示：“去年一线城市购房限制性政策松动调整，除广州全域解除限购外，京沪深三城市依然保留核心区限购，外围区域有条件放开，今年以来京沪外围项目销售去化压力凸显，为行政性限制措施逐步退出市场打开了空间和可能性。”
“通过‘核心区严控、郊区松绑’的差异化策略，既可以消除投机顾虑，又能满足合理自住购房需求。通过释放郊区购房需求，既能缓解库存压力、提振经济，又能服务于人口疏解、区域协同等战略目标，成为房地产市场因城施策的风向标。”杨科伟说。
