图源｜“广州天河发布”微信公众号
7月20日，广州天河冼村旧改项目迎来历史性时刻。
据“广州天河发布”微信公众号，随着最后两栋房屋在机械作业下被拆除，全村1950栋村屋实现全部拆除。
冼村是珠江新城最后一个城中村，这场历时15年的城市更新攻坚战，终于迎来了里程碑式突破。
《每日经济新闻》记者注意到，冼村旧改的主导方为保利发展。该项目从2010年启动，中途一度停滞，到2024年《广州市城中村改造条例》实施后加速推进。冼村旧改破局，生动体现了广州旧改项目从利益博弈到依法推进的历程。
“现阶段只是完成了村屋拆迁清零，后续还有大量旧改工作需要持续推进，销售节点目前尚无法明确。”7月21日上午，接近保利发展方面的人士向每经记者表示。
“冼村旧改历时15年，最终通过依法动迁实现了全村1950栋村屋的全部拆除，为全国城中村改造提供了宝贵样本。”同日下午，中国矿业大学（北京）管理学院硕士生企业导师支培元向每经记者表示，自2024年5月《广州市城中村改造条例》实施后，“依法动迁”有效推动了项目提速。
拆了15年，终于清零
2010年，在猎德村旧改成功的示范效应下，冼村旧改项目正式启动。
对冼村村民来说，这是一个值得期待的消息，期待复制猎德的“致富传奇”。
然而，项目因多重矛盾一度陷入僵局。
作为广州人口密度最高的城中村之一，冼村约277亩土地上聚集了1421户村民。每经记者梳理冼村旧改进度发现，2019年时签约率与拆除率均超过九成，但因与少数留守户谈判屡屡受阻，冼村一度成为广州旧改“僵局”的代名词。
由于地处城市新中轴黄金地段，土地价值随城市发展持续攀升，村民对补偿标准的期望水涨船高。部分村民提出超出政策框架的诉求，项目推进受阻。
尽管天河区政府始终未放弃推进，2015年重启改造后，通过“以建促签”“以拆促签”“以清促签”等策略，未签约户逐步减少至个位数，但复建区园林中央的留守房屋仍拆迁困难，致使整个旧改项目的楼宇一直未能如期拆除。
直至2021年，村内仍有13栋房屋未拆除，成为“最后障碍”。到2021年年中，虽已仅剩1%的未签约户，但拆迁仍未完成。
转机出现在2024年。
当年5月1日，全国首部专门针对城中村改造的地方性法规《广州市城中村改造条例》正式实施，明确农村集体经济组织可依法收回集体土地使用权，为破解僵局提供了法律支撑。
事实上，早在2023年11月，天河区已率先探索依法动迁路径，针对融资区（国有土地性质）和复建区（集体土地性质）的不同性质分类施策，融资区按国有土地征收程序处理，复建区由村集体收回土地后申请行政处理。
2024年12月，融资区留守户经一审、二审败诉后房屋被依法拆除；2025年1月融资区完成清零，7月20日复建区最后2栋房屋拆除，冼村旧改实现全面清零。
来源：“广州天河发布”微信公众号
“冼村旧改的历程反映了我国城市更新从利益博弈到依法推进的深刻转变，具有里程碑意义。”支培元表示。
在支培元看来，冼村旧改的成功经验，主要体现在《广州市城中村改造条例》提到的村集体经2/3成员表决可收回土地使用权；区政府补偿决定可直接作为执行依据；设置60日行政复议与诉讼双轨制。此外，天河区也在创新实施“双轨并行”策略，如融资区依据《中华人民共和国土地管理法》作出补偿决定，复建区运用地方立法赋予的集体土地处置权。
合一城市更新集团董事总经理罗宇则指出，相关改造条例的出台为解决旧改拆迁难题提供了坚实的法律依据。
“未来，政策层面还可以在多个领域进一步完善，以提高旧改进度和效率。比如，明确集体与国有土地转换流程，简化手续；以激励政策引导社会资本拓宽融资；衔接旧改与城市规划防浪费；细化利益分配减博弈；构建一站式审批平台缩时提效。”罗宇分析。
“吹风价”已来到18万元/平方米
冼村旧改项目位于广州珠江新城CBD核心区域，紧邻地铁18号线冼村地铁站。从城市界面来看，过去冼村的握手楼、村屋与周边摩天大楼相比，显得较为割裂。
根据规划，冼村旧改拆迁后，将建成一个集高端住宅、商业、办公、教育、公共空间等多种功能于一体的综合性项目。
在冼村旧改项目周边，基本都是每平方米挂牌单价10万元以上的豪宅。据链家数据，离冼村较近的尚东君御、保利心语花园、嘉裕公馆等项目，二手房挂牌价多在11万～12万元/平方米。
而冼村旧改后的新盘保利天御，规划有3栋住宅楼、3栋办公楼、1栋商业中心和地下商业广场。该项目未正式入市，市场“吹风价”预计将超18万元/平方米。
值得一提的是，冼村旧改项目所处的“珠金琶”（珠江新城－金融城－琶洲）区域，正是保利发展的重仓区域。
广州海珠区琶洲南片区的保利天奕每经记者陈荣浩 摄
根据公开资料，2024年保利发展在广州共拿地7宗，总计耗资约254亿元，其中6宗位于“珠金琶”区域，包括天河临江大道地块（原南方面粉厂地块）、金融城西区员村二横路以西地块（原绢麻厂地块），以及海珠琶洲南三地块等。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜向每经记者分析称，保利发展在“珠金琶”的连片重金布局，实质上是对城市核心区域资产增值的押注。
对于当前国内典型旧改与城市更新趋势，罗宇分析认为，国内旧改正从增量扩张转向提质。
“随着土地资源开发日益有限且房地产市场持续震荡，存量旧改项目推进缓慢，新增项目投资风险较大，势必要优先聚焦推进存量项目实施，以化解重大风险。这意味着，旧改已从增量扩张转向存量提质。”罗宇表示。
