“房东说，超过65岁、有重大疾病史的租客都直接拒绝。”
“即使老年人住进来了，后续租金涨幅也可能高达20％。”
这是孙琳为父亲租房时得到的劝退理由。45岁的孙琳在深圳福田区独居，做零售生意。去年，由于糖尿病并发症截肢，她72岁的父亲失去了左腿，开始依赖轮椅生活。为方便照料，她决定将父亲从湖北老家接到深圳，然而在她40平方米的整租公寓里，父亲的轮椅甚至难以转弯。
孙琳想找到合适的两居室。但因为父亲高龄残疾，孙琳先后被近十名房东和中介拒绝。有房东告诉她：“你说你要和老年人同住，我们也没法监督，万一老年人独自在家出事，房子变‘凶宅’怎么办？”
随着社会老龄化程度的加深，老年人的居住需求与市场供给的矛盾开始凸显。多位受访专家指出，老年人口的加速流动是国内一线城市老龄化进程的重要推动力。租房市场面对老年人不友好的背后，是适合老年人居住的房屋普遍短缺。
图/视觉中国
盛行的隐性歧视
陈敏没想到，母亲的“寻房之旅”会如此艰难。
今年36岁的陈敏是互联网大厂的产品经理，在北京定居多年。去年底，陈敏父亲意外去世，她将母亲从保定老家接来同住。然而，陈敏一家四口本就挤在朝阳区一套70平方米的两居室内，母亲一来就分走了一间卧室，陈敏带着孩子睡主卧。“孩子们快上小学了，母亲住了一段时间，自己就提出要租房住。”陈敏对《中国新闻周刊》说。
为了让母亲有独立空间，今年初，陈敏开始找房。她通过某大型租房平台筛选了朝阳区和通州区的5套低楼层房源，准备带母亲去看房时，中介一听租客是65岁老年人，便突然改口称“已出租”。陈敏又找了同平台另外一名中介，对方告诉她，目前对接的房东基本明确要求租客年龄不超过60岁，“如果愿意交三倍押金，也许有房东愿意谈”。
令陈敏不解的是，三天内，她被18套房源的房主、5名中介以相同理由拒绝：房东不接受老年租客。更有中介称，65岁以上的租客，平台系统会自动归类为“高风险”，房源推荐受限。
于是，陈敏放弃中介，转而谈了几个直租的房东。今年3月，她约看了朝阳区一老旧小区的房源，房东起初十分热情，但在一次闲谈中，陈敏不小心说出母亲“身体健康、腿脚利索，除了高血压病史没别的病”，房东态度骤变，说还要再考虑一下。
几天后，该房东提出预缴半年租金并额外签署免责协议，陈敏觉得这是“将年龄歧视合理化”，断然拒绝。此时，陈敏托同事找的相熟房东有了消息，历时三个月的寻房才宣告结束。
《中国新闻周刊》以租客身份咨询了链家、安居客、我爱我家等平台的管家或中介，得到相似的回复：平台没有任何针对老年人的“歧视政策”，也不存在将老年人归为“高危群体”的算法，其提供的租房合同范本中，也没有年龄限制相关条款。
链家旗下长租公寓品牌自如确实存在18—40岁的租客年龄限制，但只限于合租品牌友家。北京市一位自如租房管家告诉《中国新闻周刊》，友家主要面向年轻群体，年龄相近的租客在生活习惯、兴趣爱好等方面更为契合。但记者调查发现，整个租房市场上，房东拒租老年人的情况十分普遍。
多位中介提到，近年来，城市尤其是城市近郊的老年人租房需求明显增加。相当一部分老年人需要依赖租房解决居住问题。2024年，中国老龄协会发布的《第五次中国城乡老年人生活状况抽样调查》（以下简称《抽样调查》）中提到，截至2021年，全国近30％的老年人没有产权属于自己或者配偶的住房，近20％的老年人依赖租房解决居住问题，独居老年人比例达14.2％。
“老年人租房难是多年来长期存在的现象。”中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、老龄产业研究中心主任黄石松向《中国新闻周刊》分析，缺少适老化设计的房源、房东和中介出于风险考虑不愿意租给老年人，这些因素已存在较长时间。而矛盾的加剧主要来自老龄化加速所导致的供需错配。
国内期刊《人口研究》今年1月发表的一项研究显示，随着年轻人生活压力提高，父母前往子女住处照料孙辈，或来到子女同一城市务工的现象愈加普遍。目前，随迁与务工经商是老年人口流动的主要原因。
许多老年人的租房需求都来自无奈的迁徙。黄石松表示，一方面，随子女迁移到大城市的“老漂族”越来越多；另一方面，城市务工经商人员越来越老，20世纪60年代婴儿潮出生人群进入集中退休期。加之与子女分居老年人、独居老年人、纯老年人家庭的增多，老年群体租房需求超过市场供给也在意料之中。
多位受访者表示，租房市场对老年人的歧视是隐性的。“老年人看房可以，但签约还是得年轻人签，很多时候甚至需要隐瞒有老年租客的信息，不然很难找房源。”北京市顺义区安居客旗下中介何寻对《中国新闻周刊》称，有房东直言：“为什么不选择更有照护保障的养老院？”
这也是孙琳在租房过程中常被问及的问题。她曾考虑过深圳周边的一些二线城市，一两千元就能租到不错的两居室，如果是城中村自建房，千元以下也不无可能。而在一些二线城市，普通养老院每月收费普遍在3000—4000元，高级养老院要5000元以上。如果是失能老年人，要请护工，花销还会更大。“深圳也有高端养老社区，专门给老年人租住，设施也很健全，但每月最低房费都上万，超过了我的每月收入。”孙琳叹息。
《抽样调查》数据显示，国内老年人中选择在家里接受照料服务的占87.3％，选择养老机构的占7.7％。有入住养老机构意愿的老年人中，能承受不超过每月3000元的占80％以上。
黄石松认为，机构养老成为次选，一部分原因是老年人还没有到失能、失智的地步，更重要的是成本问题。有租房需求的流动人群，收入水平在城市居民中普遍较低。“难以承担入住机构的费用本身就是‘老漂族’群体的特征之一。”
安徽合肥一处公租房小区内纳凉的居民。该公租房片区安置高龄老人及困难群众3000余人。 图/中新
“住房制度没赶上老龄化进度”
“许多房东都说‘借生不借死’，宁愿把房租给有孕妇、新生儿、宠物的家庭，也不愿意租给老年人。”何寻对《中国新闻周刊》说，有房东在签约后发现租客有老年人，宁愿退双倍押金，也要收回房屋。
房东最大的担忧是无法预测的人身安全问题。胡刚在湖北多个二线城市做了15年房东，有一套三层自建房出租。他告诉《中国新闻周刊》，2023年之前他的租客有好几个老年人，总是风波不断。
“有一位患心脏病的老年人，租了一年。入住半年后说电热水器、洗衣机都坏了，我让她操作一次，发现只是她不会用，总是忘记切换程序。有时老年人还会忘记关灶台，锅都烧干了。新门新锁也不会用，半年让我换两次。”胡刚说，合同上原本写明，入住一个月后房内东西损坏由租客承担维修费用，但他都自费给换了。后来胡刚拒绝再换锁，老年人就以犯心脏病要去医院为由，让胡刚出医药费。“不仅惹不起，我还天天担心她在家里去世。”
部分独居老年人的生活习惯也让胡刚十分为难。有一次他去收房时“差点晕厥”，客厅堆满了上一任老年租客捡回来的塑料瓶子和泡沫，气味十分难闻。厨房也是一片狼藉。胡刚最后花1500多元做全屋深度保洁，也很难恢复原样，而一套房的月租都不到1500元。
何寻所在的中介群里经常有人分享一些法院的判例。例如2022年，上海某租客在出租屋内洗澡时死亡，家属将房主告上法庭。根据死因鉴定意见，法院认定租客因电击致死的可能性很大，房主作为房屋所有人即为电热水器的安装者，负主要过错，赔偿110余万元。“部分老年人在家由于误操作，发生事故的可能性更大。这样的负面案例多了，房东自然不愿意租了。”何寻说。
缺乏适老化改造加剧了独居老年人的人身安全风险。中国建筑设计研究院适老建筑实验室主任、住房城乡建设部适老建筑与环境重点实验室执行主任王羽对《中国新闻周刊》指出，跌倒是老年人在家中最常见的意外事件之一。跌倒引发的髋骨骨折等二次伤害对老年人是致命的，大部分老年人摔倒后无法自己起身或呼救。因此，最基本的适老化改造例如加装扶手和坡道、消除室内高差非常必要。但在租房市场上，房主自己掏钱做适老化改造，专门租给老年人，并不符合市场逻辑。
多位受访者提到，目前，通过租房合同来厘清老年人租房的权责关系还很困难。北京某“双一流”高校法学院一位教授向《中国新闻周刊》表示，出租房屋是市场化行为，租赁相关的法律没有明确禁止年龄歧视，出租人常以合同买卖自由为名拒租老年人。当下，《中华人民共和国老年人权益保障法》做出了“义务赡养人应当妥善安排老年人的住房”等规定，但对房屋租赁市场的老年人权益保护缺乏具体实施细则。
黄石松认为，目前来看，禁止房东拒租老年人等强制性规定较难推行。“一项规定只有大家都有动力遵守，责任和风险共担，才会得到有效执行。但法律如果不能化解老年人租房市场的固有安全风险，没有完善的保险或其他风险分担机制，市场主体就难有动力执行规定。”
黄石松指出，许多国家的租房市场有保险机制，签租房合同时还要签一份保险合同，针对老年人的条款会更加细致，一些房东还要求租客在签约前，先申请租房期间的人身安全、房屋财产安全保险，从而规避大部分纠纷。目前，国内已有多家保险公司推出房屋出租险、出租责任险等多个险种，但《中国新闻周刊》询问多地房东和中介，发现租赁双方的投保意识都较为淡薄。
一位在重庆工作的保险业务经理向《中国新闻周刊》表示，出租责任险不仅保障租客人身伤害和财产损失，还能转嫁房东责任导致的经济损失风险。如果房间数在五间以内，总平方数在1000平方米以内，保费一年只要不到200元。
但这类险种本身可能也有年龄限制。据该保险经理了解，近两年，多家保险公司在一线城市试点房屋出租险，租客在出租房里发生意外导致身故或伤残，可获赔偿。但大多数险种只覆盖16—65周岁租客，高龄租客的选择仍很少。
除了保险机制尚待完善，黄石松认为，现行的标准房屋租赁合同文本中，对于老年人与房东之间的纠纷及其责任认定仍不健全。今年5月，市场监管总局发布《城镇房屋租赁合同（示范文本）》，较之前增加了“特别提示”部分，对出租人身份、房屋权属证明、租赁房屋用途的核验、房屋安全管理等容易引发纠纷的关键内容进行了重点提醒，但文本中仍未提及老年人权益保障相关内容。
在黄石松看来，城市常住人口中的老年人和社区联系十分紧密，街道办事处、派出所、社区医院等机构都有公共服务职责，社区还具备巡视探访等功能，对居家养老有所支持。但租房老年人大多属流动人口，跟社区之间缺乏政策关联，能享受的基本公共服务较少。“公共服务随人走”的政策有待进一步落地。
“关键在于，国内住房制度没赶上人口老龄化的进度。”黄石松说，现行的房屋设计和小区规划标准规范、房屋租赁制度是在年轻型人口结构下建立起来的，对老龄化人口结构准备不足，平台、房东和社区都难以为老年租客的人身安全担责，责任划分不清，权益就无从保证。
前述法学院教授表示，上述问题归根结底源于人口管理和服务制度、住房体系、基层社会治理体系的不健全。想要“老有所居”，依赖市场自律并不现实，需要适老化改造社区、政府保障性住房等多种房源的支持。
让市场更“适老”
李丰来自西安，他的舅舅75岁，未曾婚育，目前住的是西安市莲湖区的公共租赁房，一个48平方米的大开间。李丰告诉《中国新闻周刊》，这套房每月房租600多元，房中只有极其简单的家具陈设，没有适老化设施。
公租房是保障性住房中的一种。与商品房不同，保障性住房作为住房市场的重要分流，通常采用政府筹建和补贴、特定群体定向租赁的模式，以低于市场价的价格提供住房选择。据租赁产业智库城市租住学会今年发布的统计数据，“十四五”期间国家计划筹集870万套保障性住房，目前累计完成超800万套。截至今年3月，各地已公布计划叠加超100.6万套。全国总保障房已超3000万套。
保障性住房能否缓解老年人租房难？黄石松指出，近年来国家推进力度加大，多地一线城市给予特殊困难群体公租房选房优待政策，会优先安排老年人、残疾人排队摇号和选房。民政部、全国老龄办在《2023年度国家老龄事业发展公报》中明确提出，要在公租房保障中对符合条件的老年人予以优先配租。
但公租房对一些老年人来说也不是长远之计。根据西安市保障性住房政策，主城六区户口居民申请公租房需“家庭人均收入低于上年度城镇人均可支配收入”，单身人员月收入标准为4176元。2024年公租房审核时，李丰舅舅的退休金是4100元，已经在超标边缘。家人担心三年后审核时，他的工资可能超过标准，不再符合公租房的申请条件。“如果到时候公租房不让住，舅舅就得搬出去租房。城里50平方米一室一厅的月租加上物业费，每月2000多元，占去了一半退休金。”李丰说。
大量需求涌入市场后，适合老年人居住的房源愈发稀缺，保障性住房只能“保底”。黄石松认为，这是市场结构性问题。而为老年租客进行房屋适老化改造，势在必行。
“房屋适老化改造是个系统工程，单一改造作用不大。”王羽向《中国新闻周刊》举例说，目前最常见的适老化改造就是卫生间加扶手，但这只解决了老年人生活中一个点的问题，也就是坐便起坐。除此之外，老年人从床上移动到卫生间、如何安全地迈过门槛等，这中间可能有多个风险关口。
孙琳在找房时和中介提过适老方面的要求，但中介介绍的几套“经过适老化改造”的房屋中，孙琳也只看到了卫生间扶手、淋浴间浴凳、紧急呼叫按钮等少数改造痕迹。有的房屋中的紧急呼叫按钮是坏的，也有的安装在马桶背后的墙上，老年人如果需要救助，很难扭转身体去按钮。
国内租房市场的“适老化”进程仍处于初期。前述法学院教授指出，可以鼓励出租方和中介机构探索老年人租房能力的评判标准，比如参考其信用记录、职业稳定性等，通过让老年人或其雇佣方、亲属等提供经济担保，减少出租人的风险。国家应引导社会力量建立专门服务老年群体的房屋租赁平台，让老年人能轻松查询到适合的房源，引导出租人提供适老房屋。
黄石松认为，推进住房适老化还需多管齐下，更适合的切入点也许是老旧小区，比如老楼加装电梯、小区公共配套室外环境适老化改造等。政府的保障性住房项目也应逐步增大老年友好型住房的比例，从新房规划设计上开始“适老”。
