如何败光几十亿:一个国企地产平台老总的自白

前段时间，子姨一个朋友离婚了。

人到中年，子姨身边朋友别说离婚了，二离的都不少。所以我也没在意，跟他开玩笑说终于自由了。结果他乘机给我倒了一肚子苦水：

我这是假离婚，不是真离！

他是一家地方国企地产平台的总经理，离婚是为了切割。因为公司背上了巨额债务，正陷入绝境。他，和自己投进去的家底，可能都得完了。

过去几年，他自己国企平台旗下几个项目，要么是商业，要么在杭州远郊，要么在环杭。卖的最好的一个项目，也没有到总货值的一半。

平台和项目都穷尽了融资办法。他自己还垫进项目不少资金，最难的时候，甚至要员工去银行套钱给公司用。

他给我复盘了下公司这几年的得失，以下是他的自述。

1

回顾我在公司的这几年，虽然市场下行原因很大，但显然企业管理的问题更大。

比如公司在杭州市中心的一个商业项目。2018年拿的地，项目当时花了4000万做地下与地铁的联通。

当时杭州市场火到核心大平层一房难求。但这个项目入市时间拖了两年，一直拖到市场下来，商业大平层卖不动了。但这时，该降价也不降价，项目截止到目前也没卖出去一半。

剩下的房子，都被公司抵押出去了。

另外一个环杭项目。拿地时承诺要建回迁房，项目就先盖了回迁房，等要卖住宅时，市场又下行了。整个策略和节点全踩空了。

当时企业的高层真是太乐观，时间都错过了。几个月时间：

就是另一片天地。

2

公司的国企病很重。说好了5点下班，他们分分钟钟不想等，5点就全走光了。

像很多国企一样，我们公司一半都是关系户。需要招人时，他们就会推荐人。只有一个部门是纯粹的，没有关系户，那就是营销部：

因为营销干的都是苦差事。

这么大一家国企，一直没有数据化，没有总结，没有指标节点。

去年一年，公司环杭项目都没卖几套。项目之前用“白户”撬动流水的路子，也堵上了，资金链就崩掉了。

“白户”操作很多杭州营销人都懂。比如，100万的房子，2成首付的话，开发商先把首付20万，通过第三方公司打给：

白户购房者。

“白户购房者”通过买房形式，再把20万打到公司账户。房子网签后，银行放款，项目公司就可以拿到80万。“白户购房者”和中介也会各自获取一部分佣金。

这些“白户”可能是当地农民，最多的是云贵川农民。因为有的云贵川农民，一辈子可能也不出大山，他们无所谓“官司”和信用。

开发商用20万的流水从银行套出了80万，资金的流量就有了。

把“白户”操作做成产业链的重灾区，就是嘉兴了。国企性质问题，用白户撬流水的单子算少的，民企更猖獗。

中间环节很多都是上海过来的一批人。这已经在当地形成产业链，它的产业链化已经不是见到的这些所谓台面的代理公司，下游还有好几层。

白户产业链非常恶劣，没有环节是无辜的。

这个钱从开发商滚出去，再滚回来，开发商肯定是其中一环。但没有银行的配合，贷款也办不下来。因为银行放贷之前，他们要问客户是不是买房子，为什么买房子这些基本情况，毕竟如果流水和社保都没有的话：

审核就没办法通过。

3

这个客户本身不是真正的来买房子。就是用他的名字配合一下签个合同，这个量做很大的话，银行的呆账就很难看。

银行呆账的话，银行会催购房者。催不下来就会有起诉，因为期房开发商有担保责任，银行会起诉开发商，让他退还这笔钱。

这个周期下来，政府知道得很清楚。但现在他们也不能做很多事情，只能把开发商先稳住，不然的话问题会更大。

最近这种白户操作基本停了，银行也开始收紧了。

像环杭这些项目，很多人都是为利益而来。但有些人是真的被骗来买房的。

子姨的好朋友铁头功社2019年就写过《杭州房产中介自述：和我们比，PUA是渣渣》，揭露环杭房产代理商，用各种套路把杭州打工人骗到海宁买房的卑鄙手段。后来这篇文章被很多平台删除，大家有兴趣可以去对话框发送“海宁”自取。

不幸的是，这样的事情一直在发生。

前几天，浙江经视看地产做过报道，在浙江平湖，李女士在社交软件上认识一位男士，聊得挺好。一个月之后，这位男士以谈恋爱的名义送她一套房子，名字写她的：

首付不用她付，后面的贷款也不用她还。

但办了贷款后，他各种理由不见面，也不还贷款。直到上周，这位男士跟她坦白，首付他根本没付，所有的都是他开发商朋友去操作的：

首付款是开发商自己出的，贷款是在邮储银行平湖支行贷的。

贷款时，银行人员什么都没说，而且还一直催促她签字。

李女士说，不想让爸妈知道，爸妈年龄大了，知道我被骗的话肯定会伤心的。

我看过的项目里，还有两个印象特别深刻的案例。

前两年时，一对刚毕业的小夫妻被骗到环杭买房子。他们结婚要买房，但实在太穷了，就被中介骗到了环杭。

买房后，做土木工程的男生失业了。女生打着三份工，他们就经常去售楼处哭。

还有一位中年人，牙齿到掉光了，在那里维权。真的很辛苦很惨。

从道德角度看，中介就不该把这些最传统的底层人，骗到这里买房。从项目角度看，房子卖不动就去找中介卖。但中间渠道商是不管的，如果他不动歪脑子、走偏门就赚不了钱。

这批中介很多没文化，又在社会底层。他们有了工作，但却是去骗人的。

这些都是悲剧。

还有很多事情也觉得唏嘘。有一次拿地，地块是政府政府收回去。改了土地性质和容积率，再重新拿来拍的。

政府收回去的时候，房子其实已经盖好了。

真的是炸掉重新拍啊。

另外一件让我感慨颇多的，是有一天看到我朋友的房子被拍卖。这位朋友在朋友圈发了一个法拍链接，说：

这是我的房子，欢迎大家来拍。

以前很好的时候，大家都很有梦想，感觉能实现自我价值。但这一波过来后，都发现家庭是最核心的，以前最普通最容易忽视的那一面，反而最值得。

4

如果要我反省的话，从拿地成本、地段，整个营销打法，包括市场节点、找谁做分销，建团队，主要的营销负责人是谁，这些都是可以变的。

不同于住宅纯粹靠天吃饭，商业项目，特别是对资金要有要求的项目，对人才的要求也是很高的，财税、法务、建筑、设计、物业、管理整套东西都要懂。

但另外看，我认为我们这种国企平台公司就不应该来做地产。以前是拿块地就能赚钱，现在不是了。

有些集团公司这个项目亏了，另外一个项目赚钱可以腾挪一下。但我们国企平台所有项目都是亏的，房价几乎腰斩。

没有国企的命，却有国企的病，其实已经没有机会了。

现在，我这条链上的人已经被全拔掉了。集团层级的人全部分流到项目，只剩下办公室和财务还有几个人，只剩下框架搭在那里。

在国企干了这几年，我现在不仅是倾家荡产，还随时有进去的风险。