资深策略师：美房价将下跌近30%或需十年才能恢复

周五（7月5日），商业内幕报道称，美国房地产市场即将迎来调整。

这是资深策略师、The Technical Traders 创始人 Chris Vermeulen 的观点。他认为房地产即将迎来价格大幅回调，并预测住宅和商业地产可能很快会遭遇一波困境，导致两个市场的价格暴跌约 30%。

“人们将不得不开始出售他们的房屋，”Vermeulen 本周接受《商业内幕》采访时表示。“我们开始看到，人们开始意识到他们无法负担抵押贷款，或者他们需要降级。许多人在经济上陷入困境，这其实只是冰山一角。再过两三年——那时房地产市场就会受到最严重的打击。”

他的预测是近几个月房地产评论员发出的最悲观预测之一。大多数观察人士预计，房价将在近期至中期内保持高位，但表明房价大幅下跌的迹象已经开始增多，Vermeulen 表示，他指出，美国经济疲软的背景最终可能会给消费者（尤其是抵押贷款持有者）带来沉重打击。

美国人已经显示出疲软的迹象。根据美国人口普查局的数据，过去两个月零售额出人意料地疲软，5 月份的购买量仅增长了 0.1%。Vermeulen 表示，这意味着企业利润将会减弱，这可能会导致更多裁员或减少工人的工作时间，因为企业会削减成本并试图让股东满意。

据咨询公司 Challenger, Gray & Christmas 称，裁员人数在年初开始激增， 1 月份裁员公告增加了 136%。Vermeulen 预测，失业率可能达到 5%-6% 左右的峰值，与其他经济学家的预测一致。

“我们开始看到涓滴效应……随着失业率上升，人们开始被解雇。人们已经耗尽了积蓄，通货膨胀率也疯狂上升，”他说。“最终，人们将无法支付抵押贷款。”

美国大多数抵押贷款都是 30 年期固定利率，许多现有抵押贷款的利率都锁定在几年前的较低水平。但 Vermeulen 表示，美国人在购买房屋时往往“捉襟见肘”，这意味着随着失业率上升，一些借款人最终可能会陷入财务困境。

根据数据提供商 ATTOM 的数据，5 月份住宅止赎数量上升了 3%。Vermeulen 预测，随着美国人最终承受不住经济负担，未来两三年止赎数量可能会继续攀升。

与此同时，商业地产行业受到的影响可能更为严重。据彭博社报道，该行业今年有超过 9000 亿美元的债务即将到期，到期后，这些债务将不得不以更高的利率进行再融资，而房地产价值可能会下降。

按年率计算，3 月份商业房屋止赎率达到 117%。

Vermeulen 预测，随着经济陷入衰退，美联储最终将下调利率。然而，银行在抵押贷款和商业房地产投资组合中蒙受了巨额损失，将更加不愿放贷，从而影响需求并导致房地产价格暴跌。

谈到房地产投资，Vermeulen 表示：“有些地方可能会出现 50% 的调整，但我认为房地产的调整幅度会在 30% 左右。”

他补充说，整个住宅和商业地产市场的房价可能会下跌约 30%。

他说，由于房地产周期较长，这些损失可能需要七到十年才能恢复。

“过去几年，房地产价格上涨了两到三倍。这真是太疯狂了。通常情况下，当一项资产价格如此迅速地上涨时，它通常会回落并回调，”Vermueule 补充道。“对于能够识别底部的人来说，这将是一个绝佳的机会。”

不过，大多数房地产资深人士并不认为美国住宅市场会崩盘。全美房地产经纪人协会此前曾表示，美国房地产市场库存严重短缺，供应和需求至少需要三到四年才能平衡，而且在可预见的未来，供应不足将为房价提供支撑。