中国房地产见曙光？专家担心步日本后尘

过去一年，中国新开工建设的住房明显减少。饱受打击的房地产行业终于开始正视长期供过于求的问题。这燃起了人们对危机即将过去的希望。但专家指出，应对政策中缺失的是不良资产的清理，这使人们担心会出现类似日本的经济停滞。

路透社的分析报道称，从纸面上看，中国几乎处于美国和西班牙 2000年代末房地产危机开始缓和时的水平。至今年4月，中国在12个月内的住房新开工面积降至 6.34 亿平方米，同2021年的高峰期相比下降了 63%。

分析人士称，这表明住房建设可能会在一年左右的时间内触底，从而减轻房地产业危机给经济增长带来的部分压力。“我们有理由相信，建筑业将很快趋于稳定”，荣鼎集团（Rhodium Group）的合伙人莱特（Logan Wright）说。

考虑到人口和其他因素，国际货币基金组织估计，在未来10年内，中国的住房基本需求将达到平均9.5亿平方米。其中的一些需求将消化中国现有巨大库存的一部分。这可能意味着房地产投资可能即将触底。

“房地产行业有可能出现周期性反弹，即便从中期看我们谈论的还是萎缩。”牛津大学中国中心的客座研究员马格努斯（George Magnus）说。

日本的前车之鉴

预计房地产投资将更多地向富裕的沿海地区集中。今年1到4月，上海以及浙江、江苏、广东和山东这几个中国最富裕省份的房地产投资占投资总额的 49%，高于五年前的 39%。

然而，周期性的一线曙光也就仅此而已。中国的情况看起来更像是20世纪90年代的日本。

莱特估计，中国的房地产业作为整体，可能会稳定在巅峰时期40%到50%的水平，而且不会再成为经济增长的推动力。房地产业曾在中国的经济产出中占据近四分之一的比重。

始于2006、2007年的美国和西班牙的房地产危机，持续了五年多，从峰值到谷底的跌幅达30-40%。而在日本，这一调整历时超过18年，最终使价格下跌了47%。由此看，到目前为止中国的步伐与日本不相上下，分析人士说，这种情况很可能会持续下去。

而中日两国在应对危机时，缺少的都是对损失的及早认识。日本要求银行购买土地，以减缓房价下跌。中国则限制开发商降低新房价格的幅度，并采取其他杯水车薪的支持措施。摩根大通分析师说，这也许是有意选择的策略，“以降低金融外溢风险”。

据估计，未售出房屋存量几乎是伦敦两倍的资产，仍然存在于捉襟见肘的中国房产开发商的资产负债表上，进而成为银行和其他金融机构的账面负债。

与此相对，当年美国花费了国内生产总值的5%，通过一个特别计划来消化房地产不良资产，而西班牙则专门设立了一个坏账银行。

旷日持久

一位政策顾问对路透社表示，中国政府无意支撑房地产市场，“其目的是使其稳定，或至少减缓其衰退”。

中国于今年5月出台了新的支持房地产行业的一揽子计划，降低房贷利率和首付比例，并指示已经负债 9 万亿美元的地方政府购买部分未售出的商品房，并将其转化为经济适用房。

分析人士称，这些购买行为将不良资产从开发商手中转移到了地方政府手中。但是最终，损失还是要承认，这也是与日本“失去的数十年”作比较的意义所在。

法国外贸银行（Natixis）的亚太首席经济师加西亚-埃雷罗（Alicia Garcia-Herrero）认为，中国地方政府可能会遭遇与日本银行类似的命运，最终不得不进行资本重组，这意味着 “更长、更持久的调整”。她说，中国还没有进行不良资产清理，“这就是为什么中国看起来更像日本，而不像美国或西班牙。”

她还说，“我不认为中国的房价会恢复到比现在更高的水平，只有一线城市可能会有例外。”