美国一些城市的住宅房地产需求降温，导致 2022 年下半年房价下滑。华尔街一位知名经济学家表示，随着抵押贷款利率的攀升和住房市场在 COVID-19 大流行疫情之后的正常化，明年房价可能继续下跌多达 20%。

据美国媒体《 CBS 》报导，华尔街的经济咨询公司 Pantheon Macroeconomics 的首席经济学家伊恩‧谢波德森（ Ian Shepherdson ）在上周的一份报告中说，在抵押贷款利率急剧上升的情况下，房屋的需求下降，对房价产生了很大的影响。他表示 :“我们预计房屋销售将持续下降，直到明年初。”、“到那时，销售量将下降到最低水平，即只有那些因工作或家庭情况而别无选择的人在搬家。”

不过，高盛公司（ Goldman Sachs ）的经济学家说，他们预计明年的房价将下降 5% 至 10%，幅度较温和。

去年房价飙升幅度最大的城市，现在正看到价格下降，包括德州奥斯汀、亚利桑那州凤凰城、犹他州盐湖城和科罗拉多州丹佛等地。根据全国房地产经纪人协会（ NAR ）的数据，上个月的房屋销售量下降到 470 万套，比 8 月份下降了 1.5%。

利率上升可能进一步收紧供应

今年的抵押贷款利率已经增加了一倍多。上周，典型的 30 年期抵押贷款的平均利率，从 1 月份的 3.2% 上升到 6.94%。15 年期固定利率抵押贷款的平均利率，现在是 6.23%，而一年前是 2.33%。

不断上升的利率，也迫使一些卖房者在出售房产时踩下了刹车，因为在利率飙升的情况下，他们必须获得抵押贷款，来购买另一套房子。“即使是想换房的人，也完全有可能面临更大的月供”，谢波德森说 :“这是一个留在原地的好理由，从而制约了供应。”

根据 NAR 的数据，9 月份未售出的现有房屋库存，连续第二个月下降到 125 万套。谢波德森预测，明年可供销售的房屋供应量可能会缩减，同时表示：“价格必须大幅下降，才能恢复平衡。”

牛津经济研究院（ Oxford Economics ）首席美国经济学家南希‧范登‧豪顿（ Nancy Vanden Houten ）在一份研究报告中说：“我们认为，未来一两个月库存可能会适度增加，因为房屋在市场上停留的时间更长。但是随着卖家采取观望态势，新上市房屋会继续减少。”

利率会涨到多高？

经济学家们预计明年抵押贷款利率将继续攀升，因为美联储为遏制通货膨胀，而进一步推高借贷成本。

利率可能达到 8.5%，“这将是对住房市场的又一次巨大冲击”，全国房地产协会首席经济学家劳伦斯‧云（ Lawrence Yun ）上上周告诉一群房地产投资者。其他分析师预测，抵押贷款利率可能达到两位数。

Whalen Global Advisors 表示，它预计到 2023 年 4 月，利率将达到两位数。自 1989 年以来，抵押贷款利率从未达到过这些水平，当时的利率为 10.25%。美国历史上最高的抵押贷款利率，是 1981 年 10月的 16.64%。