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不知道，你有没有注意一个现象，近日各地豪宅量价大涨。
比如上海——
有中介在朋友圈言之确凿的称，上海整个豪宅市场单价，上涨 5% — 10%。
比如深圳——
比如北京——
比如广州——
一套报价 1.45 亿的汇悦台 ，折算每平米 33 万元，引发一百多位中介排队来看房。
看完以上信息你作何感想？
我可以负责任的告诉你，以上信息都是真的，但结论是驴头不对马嘴。
比如上海，两个月疫情积压，6 月解封之后，上海不只是豪宅成交量 " 井喷 "，是所有类型房源，都出现了成交量的小爆发。
而上海目前是市场的真实的情况是，市场后劲不足，成交发力。特别是豪宅挂牌量激增，无人问津。
比如北京，某豪宅项目热销的背后其实是倒挂 2 万的红利。
而万柳 36 万的天价法拍，其实就是一个身价 60 亿元的大佬拍的，拍的就是有钱任性，和市场无关。
而北京真实的法拍豪宅被抢，是因为起拍价太低了，比如北京泛海世家 · 西府的一套大平层，4550 万起拍，但它的市场价是 7800 万左右，起拍价与市场价相差 3250 万。哪怕时候有几个人去抢，最终成交也才 6398 万。
这些房源有两三个人去拍，不稀奇，毕竟有那么大的差价。
更绝的是广州，100 多个中介排队看房也能被刷爆朋友圈，成为市场火爆的佐证。很难理解这个点在哪里？
中介为什么要排队看房？难道不是中介约不到客户吗？这和市场火爆有什么关系？
可以说毫无关系。
可是经过舆论的发酵，中介奋力转发，就能产生无中生有的结果——
豪宅，正在被抢！
千万级豪宅卖疯了！
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千万不要相信这些鬼话。
这一波所谓的豪宅市场的独立行情，纯属扯淡。
我可以很负责的说，不仅没有，降价都难卖。
广泛流传在中介朋友圈里的创新高的成交记录，几乎都是假的。
我们圈里讽刺一个人满嘴跑火车，常说开局一张图，剩下全现编。
其实这句话最早说的是中介圈。他们的核心操作就是炒作个案，无限放大。
以 6、7 月份的上海为例，最先传出的就是永嘉路的这一栋花园洋房，2.5 亿元总价成交，折合单价 64.7 万元 / 平方米。
就因为这套房源的成交，上海豪宅卖家和中介开始骚动。
接着中介开启了猛烈的宣传攻势，借助一些数据、利好政策在朋友圈唱多楼市，有意营造出房地产市场回暖的氛围。
常见的套路如下，先发一张成交图，然后一顿着急上火的分析，市场回暖，成交暴增，房价又要涨了。
比如这样的——
还有这样的——
接着再发一些表格、成交记录等等作为佐证，制造恐慌氛围。
最后开始抬价，发一些虚头巴脑的挂牌价出来唬人，看，豪宅涨了。
以上内容是不是很熟悉啊。
是的。这就是 6、7 月份中介朋友圈里的上海市场，也是上海豪宅成交量价齐涨被炒作的全过程。
可真实的上海市场就是怎样的呢？
挂牌量大增，成交量不及预期。豪宅暴涨，更是无从谈起。
而在这个过程中， 永嘉路 2.5 亿的花园洋房，以及后续的成交单价 25 万的融创壹号院， 这些房源的成交记录是查不到的。
或许真的有这么一两套的成交，但也就是这么一两套而已，不代表什么。
哪怕是真的，也极有可能是假的。
因为中介其实就是个大喇叭，真正的大 BOSS 是卖家。
有上海的朋友就出来揭秘，这些豪宅卖家是如何通过贝壳左手卖右手，做定价高价成交，然后截图传播，并利用毁约贝壳退中介费的漏洞，不花一毛钱，就把豪宅房价暴涨的虚假信息传遍上海的全过程。
这背后就是一张截图。
早几年深圳、杭州都是这么玩的，利用的就是贝壳漏洞。
还有整个小区一起炒的，他们叫坐庄。
通常步骤如下——
第一步，先集中火力推一套房。
如果你是买家，突然某一天你会看到一大波中介朋友圈刷屏同一套房。然后你约着中介看房，中介会很遗憾的告诉你，房子成交了。
又过了没几天，一群中介又在刷另一套房源，这套比上套贵一点，然后你约着中介看房，上午看完，下午中介就打电话告诉你，房子成交了。
中介还会给你表达，下一次再有房源，你要快点决定，不买还涨。
第一套、第二套大概率即使卖家自己人签定金合同不网签过户。为的就是让你看到这个小区的房子紧俏。
接下来还有第三套、第四套可能会有真实的买家已经进套了，也可能没有。
这个过程中， 造势很重要，除了朋友圈刷屏，还要集中看房。一天十几组带看，当天成交，场面之火爆，不赶紧入场简直错过一个亿。
很多外行人会被震撼到，也会发到朋友圈表达一下自己的情绪，或者给别的朋友抱怨一下吧。这些反应无形中也成了炒家造势的工具。
你看吧，这是真的吧。这么多人亲身经历的。但这个经历是有人骗你的。
除了造势之外，业主抱团也很重要。
比如同一个小区，有几套着急卖的。
有业主会在在业主群里哄抬气氛。让其它的都先涨价，只有一套正常价格，卖掉之后整个小区直接跳涨几十万。
前两年杭州的创世纪、时代奥城，龙湖天璞就是这样玩的。一次放一套房，基本上是上午出，下午就卖掉。一套比一套价格高。
这就有点像股市里的机构抱团炒股。
可这种所谓的坐庄是需要天时的，也就是大市场是上行的。
如果市场是下行了，再大的庄家也禁不住小散们砸盘啊。
可是豪宅不一样，终究是体量小，并且有钱人更讲圈层，更抱团。
这也就是为什么曾经那些不可一世的坐庄红盘们，都拧不过大势开始价格踩踏，卖出腰斩的价格。
而豪宅却可以在当下的逆势中炒出豪宅量价齐涨的假象。
所谓的豪宅挂牌价普涨 20%，其实套路都一样。真心卖的可能就一两套，其他的都是造势的。
再加上大众都对不属于自己的东西充满不自知的奢望。
明明只能买 500 万的房子，却天天盯着 1000 万、2000 万的房子。
正好有一些成交数据，又被互联网放大了。于是就有了豪宅走出独立行情的弥天大谎。
真实的情况更多的房源是创新新低的价格，都成交不了的。
所以，根本没什么豪宅崛起，也没什么富人拥抱核心资产，买豪宅避险。
就仅仅是网络闹剧，卖家、舆论、中介联手营造的假嗨市场而已，真实的市场更多的豪宅是既没带看，也没成交，降价也卖不掉了。
