哈尔滨为何打响“救市第一枪”:人口外流 房价连跌 压力大

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10月9日,哈尔滨市一口气发布多条利好购房者和楼市的新举措,这些举措被一些媒体称为“打响了救市第一枪”。

为什么是哈尔滨?哈尔滨楼市都发生了些什么?

在“第一枪”打响后,有人希望自己所在的城市也尽快“响枪”,也有人冷静分析这或许是由于哈尔滨的人口外流到了南方。

“在我们黑龙江省内,基本上都是其他城市的人会到哈尔滨来买房,而哈尔滨的人会去南方城市买房。”10月13日,有房产中介对红星资本局说。

2021年10月12日,哈尔滨市。 图据视觉中国

“年轻人都要出去闯一闯”

省内的到哈市来,哈市的到南方去

蔡铭波(化名)是土生土长的哈尔滨人,生于1990年的他今年已经31岁。

在他和同龄人的认知里,年轻人都要出去闯一闯,去北上广深一线城市或者南方城市。

“年轻人基本上大学刚毕业都想去南方发展。假如一个男孩刚大学毕业,去南方拼个几年,家里条件好就帮他在南方落个户、买个房,不好可能就回来了。”蔡铭波说。

蔡铭波本人在2017年5月回到哈尔滨,后来成为一名房产中介。

“除了公务员以外,这里找工作就三种:第一种是销售,像我们房产中介也是销售;第二种是有专业技能的,你有这个手艺就能挣这个钱,比如教师、律师;第三种就是坐办公室的文员或者去打零工。”蔡铭波对红星资本局说。

成为房产中介4年多后,蔡铭波已经能勾画出购房者的画像:在黑龙江省内,其他城市的人会到哈尔滨来买房,而哈尔滨人会去南方城市买房。

红星资本局注意到,哈尔滨近年来的户籍人口数量逐年下降,2016年-2020年,该市在当年年末的户籍总人口分别是962.1万、955万、951.5万、951.3万和948.5万。

以2020年的人口数据为例,哈尔滨全市的出生人口为4.5万人,死亡人口为5.8万人,全市人口自然增长率为-1.36‰。

哈尔滨市2020年的人口数据 截图自哈尔滨人民政府

对于蔡铭波来说,他从事的房产中介行业明显的转折点是在疫情发生以后,“居家隔离结束以后,市场有一个小的爆发期;但是爆发期结束后,感觉就进入了下行市场。”

蔡铭波以客户的平均看房时间举例,以前的客户看10天、半个月可能就有中意的房子并成交,现在的客户可能要看两个月才能成交。

而在客户的观望情绪之下,哈尔滨楼市的库存压力也很大。

哈尔滨楼市库存压力大

楼市连跌8个月,“清库存需19个月”

蔡铭波告诉红星资本局,在他2017年刚入行的时候,哈尔滨大约有6万-7万套房的存量,但现在的内部数据显示,市区内有近11万套房等待出售。

“按这个数据来说,哪怕从现在开始没有新房入市、数据不再增加,这些房也得消化19个月左右。”蔡铭波对红星资本局说。

另有一名房产中介孟明(化名)也告诉红星资本局,抛开二手房不看,现在哈尔滨市内有大量的新房正在等待被人挑选,光市区就有100多个新房楼盘。

“客户相对来说比较少,房子多,说白了现在就是客户随便挑,选择范围比较大,所以现在房子不算太好卖。”蔡铭波说。

红星资本局通过贝壳找房APP发现,目前,哈尔滨市在售的新房楼盘共有131个,住宅的单价在5300元/㎡到24000元/㎡之间。

事实上,易居研究院智库中心数据显示,哈尔滨新建商品住宅持续性出现供大于求的态势。到目前,哈尔滨楼市已连跌8个月。

孟明告诉红星资本局,在哈尔滨,不管是新房还是二手房,自疫情发生以后普遍都在降价。新房降价是开放商想快速回笼资金选择“以价换量”,而二手房则是客户为尽快成交而选择降价。

蔡铭波以某个全国知名的房产开发商为例,其在疫情前的单价约为1万元/㎡,但现在的单价在7000-8000元/㎡之间,“基本上90%以上的新房楼盘都在降价,不定时地会有促销活动。”

“有的二手房成交周期被拉得很长,有的客户大概降价10万元左右,最后才卖出去。”蔡铭波称,在楼市处于上行阶段时,他一年可以成交20套以上,但今年到目前为止只成交了11套,收入也受到了一定的影响,但还足够生活。

哈尔滨打响“救市”第一枪

房企的三重压力:去库存、流动性和投资

据哈尔滨日报10月9日报道,为贯彻落实稳地价、稳房价、稳预期的总体目标,促进哈尔滨市房地产市场健康平稳发展,哈尔滨市住建局联合其他八个部门制定《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》(以下简称“《意见》”),主要推出以下措施:

对开发商来说,在定下的时间前,高层达到一层工程主体施工形象、多层达到二层工程主体施工形象的,可按栋申请商品房预售许可证;

符合条件的人才在哈尔滨购买首套房可获得2万-10万元的购房补贴;

从10月1日起,全市普通标准住宅、非普通标准住宅、其他类型房地产土地增值税预征率分别按1.5%、2%、2.5%执行;

二手房公积金贷款房龄由20年提高到30年,贷款年限与房龄之和不超过50年。

由于以上条款基本上都利好购房者和楼市的新举措,这也被外界称为哈尔滨打响“救市”第一枪。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉红星资本局,哈尔滨市之所以会推出这样的政策,多半是因为有房企找政府求助了。

“房企面临了三重压力,即去库存压力、流动性压力和投资压力。在楼市不断冷清和不景气的情况下,稳市场的操作自然会增加。”严跃进对红星资本局说。

新房售楼处已有配套宣传

给补贴是为留住人才,最高可拿10万元

红星资本局通过蔡铭波了解到,虽然《意见》才发布几天,但现在哈尔滨的部分新房楼盘的售楼处已经有相关的配套宣传,但他暂时还没有经手过满足条件可以申领购房补贴的客户。

10月14日,某个新房楼盘售楼处的工作人员告诉红星资本局,除了可以申请政府给予的购房补贴外,他们某一户型的房子现已降价10万元,这是开发商为回笼资金推出的促销活动,非常优惠。

从最新公布的第七次人口普查数据来看,哈尔滨市的常住人口为1000.99万。据媒体报道,哈尔滨是最近10年间全国唯一出现人口净流出的省会城市。

“这次的政策就是为了留住人才。说白了,一个城市肯定得有人才,有人才才能发展。”孟明对红星资本局说。

对房产中介来说,在《意见》发布的所有措施中,他们最关注的无疑是购房补贴。

按照《意见》,为吸引留住人才在哈尔滨购房,对于35岁以下的各类人才(和本地用人单位签订合同并缴纳6个月社保的、已自主创业的),购置首套商品房时可享受购房补贴,以货币形式一次性发放。

购房补贴是按照购房者的学历进行发放:大中专生(含技工院校)可获2万元购房补贴,全日制本科生为3万元,全日制硕士生为5万元,全日制博士生为10万元。

《意见》的出炉是否能为哈尔滨留住人才?

贝壳找房APP显示,哈尔滨市在今年9月的贝壳指数约为9655元/㎡。有贝壳(BEKE.US)的相关负责人告诉红星资本局,所谓的“贝壳指数”,指的就是历史成交价格。

10月14日,红星资本局随机选取了一个与上月历史成交价格相近的新房楼盘——中海万锦公馆,该楼盘的参考单价为9500元/㎡。以其在售的85㎡户型为例,其售价约为80万元。

截图自贝壳找房APP

如果一个全日制博士生在哈尔滨购买的首套房品房是这一户型,在拿到10万元的购房补贴后,其相当于只花70万元,平均单价约为8235元/㎡。

哈尔滨“救市”之后

下一个“响枪”的城市会是谁?

对于房企来说,“金九银十”是传统的销售旺季,房企多会在此期间推出多种促销活动以冲刺业绩,加快回款速度。哈尔滨的房企也不例外。

据媒体报道,万科、融创、华润、中海、绿地等房企在哈尔滨推出多项优惠活动,包括1元秒杀1㎡、买房送家电、一口价特价房限时秒杀等,但销量未见明显提升。不过,有数据显示,今年十一黄金周期间,哈尔滨新房成交仅345套。

严跃进告诉红星资本局,哈尔滨此次的政策从很大程度上减轻了房企的资金压力,同时有助于房企很好进行销售和项目开发,是非常务实的救企政策。

另一方面,严跃进称,“购房补贴、放宽二手房公积金贷款房龄年限等,降低了购房者的入市成本,减少了购房者的顾虑,有助于鼓励购房者积极入市。”

“在此类政策的影响下,势必会激活哈尔滨四季度的购房需求,有助于防范市场交易规模下滑的风险。”严跃进说。

红星资本局注意到,在哈尔滨“救市”以后,网络上出现了很多关于各地楼市的分析文章,大多在猜测自己所在的城市会不会是下一个哈尔滨。

严跃进告诉红星资本局,哈尔滨的《意见》有很强的信号意义,是目前全国首个较全面的“救市”政策,预计后续跟进城市会增加,尤其是去库存压力和房企经营压力较大的城市,包括非核心的二线城市、部分中西部三四线城市等。