套现近200亿！潘石屹夫妇彻底清空中国资产

时隔15个月，华尔街地产PE巨头黑石与潘石屹的SOHO中国“再续前缘”，以30亿美元的价格要约收购后者，只是这一次交易对价比去年足足低了10亿美元。

黑石集团30亿美元收购SOHO中国

6月16日晚间，SOHO中国(00410.HK)发布公告称，已经收到黑石集团发出的全面收购要约，收购价格为每股5港元，总额236.58亿港元（约195亿元人民币、30亿美元）。交易完成后，黑石将取得SOHO中国控股权，SOHO中国现有控股股东将保留9%的股权，SOHO中国将继续在香港证券交易所上市。

此前在6月15日，SOHO 中国突然宣布停牌，但并没有公布具体停牌原因，称“待刊发有关内幕消息及根据《香港收购及合并守则》而作出的公告”。

数据显示，停牌前SOHO中国股价连续10个交易日上涨，累计涨幅高达59.66%，并创下一年来新高；上周飙升47.86%，创下该公司2007年上市以来最大的周涨幅。以停牌前一个交易日收盘价计算，SOHO中国总市值报3.8港元/股，为197.6亿港元（25.46亿美元）。

目前要约报价为每股5港元，而SOHO中国停牌前的收盘价为每股3.8港元，相当于有31.58%的溢价。SOHO中国停牌2个交易日，于17日复牌。

SOHO中国曾两度传出要私有化

此前，SOHO中国在2020年曾两度传出要进行私有化的消息，但均“无疾而终”。

早在2020年3月，SOHO中国首次传出与黑石集团进行私有化谈判，收购金额为40亿美元，每股报价6港元，较SOHO中国当年1月份平均收盘价3.03港元溢价近一倍。黑石集团并将承担SOHO中国的债务。然而，谈判了5个月之后，双方分道扬镳。黑石集团创始人苏世民后来接受媒体采访时表示，交易失败是因为交易价格没谈拢。

2020年11年，市场再度传闻SOHO中国要私有化，这次买家是高瓴资本，但很快遭到后者的否认。

如今，兜兜转转，SOHO中国终于还是回到黑石集团的“怀里”，但交易对价比起上次已经从40亿美元降低到30亿美元。

就在半个月前的6月3日，黑石集团刚刚宣布以30亿美元收购泛海控股(000046.SZ)旗下的美国国际数据集团(IDG)。如果收购SOHO中国最终顺利完成，这将成为黑石集团有史以来在中国市场最大的一笔房地产投资。

SOHO中国业绩差强人意，净利润遭腰斩

年报显示，SOHO中国名下还有位于北京和上海的9个甲级写字楼项目，包括即北京前门大街、望京SOHO、光华路SOHO二期、银河/朝阳门SOHO、丽泽SOHO、SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场、古北SOHO，这些几乎都是潘石屹曾经最引以为傲的核心项目。

不过，年报显示，成本快速上涨，加上受疫情影响，租赁市场受挫，SOHO中国去年全年净利润出现腰斩，仅为5.435亿元，同比减少58.83%，“腰斩”都不止。

截至2020年12月31日，SOHO中国的净资产负债率约为43%，总借贷共计约184.70亿元，账面货币资金仅剩4.66亿元，而2018年、2019年分别为55.66亿元、24.3亿元。

黑石集团收购SOHO中国目的何在？

据了解，黑石集团成立于1985年，被誉为“华尔街PE天王”，是美国规模最大的上市投资管理公司。这家PE巨头对房地产行业情有独钟，其房地产投资业务已经遍布全球，投资领域主要为住宅、写字楼、酒店、仓储中心以及房产公司股权等。

从2008年以来，黑石集团一直积极投资中国房地产。据不完全统计，黑石集团在中国房地产市场累计投资额接近300亿元，投资范围涵盖写字楼、购物中心以及综合体，目前在中国拥有差不多600万平方米的房地产，其中大部分发生在2018年以后，仅2019年黑石集团就斥资200多万在中国买下多处房地产。可见，黑石集团投资中国市场的步伐正在加快。

根据公告，黑石集团对中国长线经济发展以及北京和上海的房地产市场充满信心。SOHO中国现在持有130万平方米商业物业，且主要优质资产均分布在北京和上海，正符合黑石集团的投资偏向。

SOHO中国官微表示，“黑石十分看好SOHO中国在北京和上海持有的商业物业，以及一流的管理团队。此次要约完成后，黑石计划保持公司的现有主营业务和管理团队。黑石和现有控股股东将结合优势资源和专业知识，支持和加强公司的业务发展。”

潘石屹彻底清空国内资产，全面转战海外市场

SOHO中国虽然屡次私有化都以失败告终，但这些年来一直在变卖核心资产。

据不完全统计，从2014年开始，SOHO中国陆续通过出售资产套现超过350亿元。而从2013年开始，在公开土地交易市场上，也鲜见SOHO中国的身影，不但不新增土地储备，还不断变卖持有项目，市场传言SOHO中国将彻底清仓，退出国内市场。

2014年，SOHO中国将上海的SOHO静安广场和SOHO海伦广场以52.32亿元的价格卖给金融街，同年9月，以30.5亿元的价格将上海凌空SOHO 10.02万平方米物业卖给携程网。

2015年，SOHO中国将上海外滩国际金融中心8-1地块项目50%的股权卖给了复星国际，作价84.93亿元。

2016年，SOHO中国将上海SOHO世纪广场卖给了国华人寿保险，作价32.2亿元。

2017年虹口SOHO、凌空SOHO分别以35.7亿、49.44亿卖给了新加坡公司吉宝置业和香港知名私募基金公司基汇资本。

2019年，SOHO中国以78亿元的价格出售北京、上海的13个办公物业项目，以7.61亿元的价格出售位于北京的2583个地下停车位。

2019年，SOHO中国以78亿元的价格出售北京、上海的13个办公物业项目，以7.61亿元的价格出售位于北京的2583个地下停车位。

与此同时，SOHO中国实际控制人潘石屹夫妇以海外信托的方式大量购置海外资产。2011年，潘石屹斥资7亿美元买下纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼。2012年，潘石屹花费6亿美元收购曼哈顿公园大道广场49%股权。2013年，潘石屹之妻，也就是SOHO中国CEO张欣，联合巴西财团收购美国通用汽车大厦40%的股权。此外，潘石屹长子潘瑞在英国成立了一家房地产公司，持有当地多个大型地产项目。

如今，SOHO中国最核心的八个写字楼项目也接近悉数套现。SOHO中国一旦出售成功，意味着潘石屹已经把SOHO中国在中国境内的资产全部清仓，全面转战海外市场。