吴秀波们的美国梦碎了:疫情之下 中国买房客大撤退

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2010年,一位神秘的中国商人,掷豪金以3320万美元(约合人民币2.3亿元)的价格,买下纽约曼哈顿一套面积511平方米的豪华公寓,每平方米高达6.5万美元(约合人民币44.4万元),创下纽约房价的新高。

国外媒体为此感慨不已:“中国制造”多了个“兄弟”——“中国购买”。

2013年,与纽约房价同时上涨的,是“中国购买”的热情。在这一年,一位中国女士通过朋友找到了凯文·布朗,他是纽约苏富比地产的知名房产经纪人。这位女士告诉布朗,该区域房产500万美元的价格不是问题,之所以着急买房,是因为女儿要上哥伦比亚大学或纽约大学。

在看了6个小时房子后,布朗问这位客人:你女儿多大?她说:两岁。

几个星期后,布朗帮这位客人在曼哈顿西57街上知名的One57里,签下了一间价值650万美元的公寓。

2015年5月,演艺事业如日中天的吴秀波,以550万美元买下位于美国南加州圣玛利诺的豪宅。内有私人庭院、超大游泳池等配套齐全,据说当时吴秀波认为这里挺适合自己养老的。

然而,五年后的2020年年末,吴秀波的这栋豪宅,最终被他以470万美元的价格贱卖了。这个价钱不仅低于入手时的价格,也低于这套房子在美国的市场价。

卖掉美国房产的,还有某知名电视主持人。距2021年仅剩7天之际,她将位于美国的豪宅以800万美元的价格出售了。跟吴秀波一样,他们抛售美国房产背后,“是对美国市场信心不足”,一位从事海外房产业务的人士告诉市界。

2020年,在疫情重击下,在美国、澳大利亚等国家,不仅仅是吴秀波们,一场来自中国买房客的撤退运动,正轰轰烈烈展开。

01 “吴秀波”们降价大甩卖

2014年、2015年,很多外国买家,拎着大麻袋的钞票等着房子上市。一个房子出来,会有几十个人溢价竞争,这其中包括中国买房客们,也不乏明星大腕。



那两年时间里,在美国加利福尼亚州洛杉矶比佛利山庄,上述主持人以750万美元购置了一处豪宅。

谁也没想到,5年后,大家开始相继抛售美国房产。2020年9月2日,吴秀波将好不容易抢到的豪宅挂牌出售,首次挂牌价显示为588万美元。但在随后十多天的时间里,这栋豪宅一直无人问津。直到9月20日,吴秀波将这座房子的价格降至528万美元。在断崖式调价后的第十八天,终于有买家给了offer。





吴秀波美国房产交易记录受访者供图

但让人想不到的是,这套房子于11月25日,以470万美元的超低价卖掉了。一来一去之下,吴秀波亏损了将近80万美元,折合人民币500多万元。

按道理,这套房子位于富人区,小区成熟且配套齐全,但为何迟迟卖不出去?

美国资深地产经纪顾颖琼告诉市界,吴秀波的房子建于1931年,不仅老旧且疏于保养,房子周围布满了野草,看起来破败不堪。

再加上疫情的影响,美国当地人的置业需求纷纷从市区转为郊区,这使得市区高端房产销售下滑超过50%。因此,吴秀波的豪宅迟迟没有买家上门。如吴秀波一样,那位主持人也大幅降价甩卖了她的豪宅。

2020年12月24日,她位于美国洛杉矶比佛利山的豪宅,终于以800万美元的价格卖出去了。这栋豪宅首次挂牌是2017年10月13日,但在此后两年多的时间里,一直备受市场冷落。无奈之下,她将价格从925万美元降至899万美元后,这栋豪宅才迎来了买家接盘。

与吴秀波房子不同的是,这位主持人的房子位于好莱坞,档次更高,但相同的是,“这栋豪宅装修也颇为老旧”,顾颖琼告诉市界,这就意味着,后续翻新费用就会很高,除了降价甩卖,别无他法。

据ATTOM的2020年第三季度美国房产转卖报告,美国有57155套独栋住宅和公寓在2020年第三季度被转卖。

报告还显示,美国售出房屋的炒房者,平均需要192天才能完成交易,这是自2003年第三季度以来的最高水平。这一最新数据高于2020年第二季度的平均184天,和2019年三季度的176天。

2020年,尽管在低利率等政策刺激下,美国房地产市场逆市繁荣,且人民币对美元汇率上涨,但这都难以抵消疫情蔓延带来的负面影响:失业人数和破产企业居高不下,美国引以为傲的经济一时让很多人看不到希望。



注:居外网中国买家询盘量,根据买家对美国房产的咨询统计。

对美国市场信心不足之下,2020年中国买家在美国的购房量不仅骤降,一场大撤退行动也在展开之中。

路透社援引行业数据曾预计,2020年四季度末,中国人购买美国房屋的数量将跌至8年低点,对应的金额或将降至120亿美元之间,远低于2018年的300亿美元。

据全美地产经纪人协会最新调查显示,在截至2020年11月的12个月内,中国买家至少抛售了约274亿美元的美国房产。

不仅仅是美国,澳洲买房的神话也在破灭。

澳洲国民银行在2020年年中就预测,澳大利亚房价在未来18个月内下降15%。大规模的失业、禁止房屋现场销售以及移民减少,对澳大利亚房价造成重大打击,这也给包括中国在内的买房客们上了扎实一课。



注:居外网中国买家询盘量,根据买家对澳大利亚房产的咨询统计。

路透社援引毕马威和悉尼大学的一份报告显示,截至2020年7月,中国买家对澳的投资减少了60%以上。按照现在的市场环境来看,2021年还将继续下降。

数据还显示,在过去的18个月内,交易数量减少43%至40笔,投资额也减少62%至24亿澳元,中国投资者对澳洲的海外直接投资降幅,高于对其他西方国家的降幅。这说明,包括中国买家在内的许多国外买家已提前从澳大利亚撤离了。

看到现在悉尼和墨尔本房价不断下降的事实,曾在澳大利亚买过房产的于樊,很庆幸自己的先见之明。早在2020年年初,于樊毅然卖掉了自己位于悉尼的别墅,尽管最终只赚了50万元人民币,但“如果放到现在,大概率是要亏的”。

02 海外买房客成“杨白劳”

除了疫情重击导致中国买房客对海外市场信心不足之外,也有不少人通过亲身经历明白了“‘去美国买房,去澳洲安家’,这只是看起来很美好”。

不少中国买房客,最后不过是“杨白劳”。所谓“白劳”,就是即使平日有收入,但是终年都追不上日常的生活支出和债务。

郭啸在美国加利福尼亚州的别墅已经持有五年了。在这说长也长,说短也短的五年时间里,这栋别墅倒是升值了一些,但它额外的开支远远超出郭啸的想象。除了交易时产生的费用如给房产经纪人的佣金等,郭啸在持有时也缴纳了不少费用,如房产税、物业费等。



其中,占大头的是房产税。美国的房产税,是个可怕的数字。每个州的房产税率不一样,最高能到每年2.5%左右,中位数是每年1.5%。拿上述成交800万美元的豪宅来说,以1.5%的中位税率保守估算,一年就要支付12万美元的房产税,折合人民币78万多元。

并且,远在国内的郭啸根本无法亲自打理房产,只能将其交给美国一家托管公司。但问题又来了,这就会产生一个托管费:寻找租客和房屋管理两部分费用,为年租金的8%-10%。

郭啸不愿透露这栋别墅的总共开支,但他向市界坦言,“这些年的租金收益,除去额外开支,相当于几欲亏损的持平状态”。

尤其是在疫情重击的2020年,美国当地人的住房需求从城区转向郊区,这使得郭啸这栋位于城区的房子,一度无人租住。

在疫情的当下,间隔越密的房子越不受欢迎,郭啸的房子又恰好跟其他房子挨得很近。无奈之下,郭啸这一边下调了这栋别墅的租金,另一边他还得支付昂贵的房产税、物业等费用。低租金覆盖不了高支出的现实下,2020年年中,郭啸忍痛卖掉了这栋别墅。



令郭啸没想到的是,在卖掉这个房子之时,他又额外支付了一笔费用。按照加利福尼亚州的规定,卖房者需要支付包括过户公证费、消费税、经纪人佣金、房产税,以及截至过户日的水电等杂费。

最后,终于卖掉这栋别墅的郭啸,拿着卖房的钱,在深圳龙岗区坂田买了民房对外出租。至此,郭啸这才停止了“杨白劳”式的海外房产投资。

郭啸告诉市界,美国房子的本质是消费品,不是投资品,它持有和交易成本高,大都没有稀缺性。所以,房价上涨速度跑不赢通货膨胀与各项附加税费。如果非要投资美国房产,必须找到稀缺性的优质房产,比如核心城市核心地段配套齐全的房子。

网友“江湖卢二”则用自己的亲身经历,再三告诫她的粉丝们“不要做扑火的飞蛾”。2015年,在卖掉武汉的房子后,卢二花250万元人民币买下了澳大利亚悉尼的一个“楼花”。

那一年,受低利率和投资热的影响,悉尼房价中值在第二季度就冲破了100万澳元大关,场面火爆到“一房难求”的地步。趁热打铁之下,卢二又在澳大利亚买下了四套房子。

这些房子虽然分布在不同的地方,有的在悉尼,有的在布鲁斯班,但无一例外的,五套房子都是公寓。让卢二没想到的是,等到2016年交房的时候,因公寓房供大于求,澳大利亚住宅市场陷入低迷状态。

从当年一季度的数据来看,墨尔本公寓房价格下跌了1.3%;其次是珀斯和堪培拉,均下跌了1.1%;悉尼则下降了0.6%。卢二为自己对澳大利亚房地产市场盲目的“乐观”付出了惨痛代价。

五年后的2020年,疫情重击下,卢二那个悉尼楼花最终亏了20万元人民币卖给了别人。布鲁斯班的房子虽然没有卖,但每套大约亏了20万-30万元人民币。而位于布鲁斯班唐人街的那套公寓,即便价格现在降到130万元人民币,也无人接盘,这个公寓当初的入手价是230万元人民币。

事到如今,看着摆在自己面前的巨额账单,已经负债逾百万元人民币的卢二头都大了。不断贬值且卖不出去的唐人街公寓,其租金根本覆盖不了高昂的开支,每年光市政费、污水处理费、物业管理费等,就高达五六万人民币。“如果卖掉这些公寓,就能抵消债务,但关键现在卖不掉”,卢二现在肠子都悔青了。

卢二告诉市界:“澳大利亚的市场相对成熟,城乡差距不大,房价上涨幅度有限,不能将国内买房的思维搬到澳大利亚。如果非要在这里买房投资,一定要买人口密度大的城市,切记不要买公寓。”

03 为何把胡萝卜当长白参?

海外买房与国内买房的逻辑,两者确实有着天壤之别。有人甚至戏谑中国买房客“错把胡萝卜当长白参”。

问题是,郭啸们为什么要去人生地不熟的海外买房?

几年前,中国经济快速发展,国人富裕了起来,但由于国内投资渠道相对狭窄,并且随着限购令等政策的出台,国内房地产市场的发展空间有限。如此情况下,海外房产被国人当成新的投资渠道。

信息不对称之下,一些买房客被海外房产所谓的“优势”所蒙蔽了。比如房地产中介会宣传称:“海外房地产市场法规完善,能保障购房者的权益、房产为永久产权、拥有土地永久使用权,房屋的价值会因为土地增值而增值、房屋的租售比高等等。”

但是,海外购置房产在购房政策、相关法规上存在很多盲区,在产权和资金安全上也存隐患,这些风险被地产中介们大大弱化了。

卢二当初就是听到地产中介说“在澳大利亚买房,只要百分之十的定金、房租超高”后买下五套公寓打算做长线投资的,但地产中介没告诉卢二的是“高昂的服务费、市政费、污水处理费”,以及澳大利亚遍地都是公寓、很多年都有可能不涨的房价。



房地产中介更没告诉卢二、郭啸们的是,租售比高的也还是位于繁华地带的房屋。网友“添哥在美国”告诉市界,在美国,很多地产中介的确会利用信息不对称,抬高房屋价格、隐瞒海外房产的真实情况。

“比如美国房子虽然看起来便宜,但维护费用、房产税、遗产税等都会很高;再比如美国房子地大人少,没有人口红利、齐全配套的房子就没有稀缺性。”

以上情况,在中国海外买房客的起步阶段——东南亚国家泰国,也表现得淋漓尽致。

2014年,在泰国度了一次长假后,老雷便花了300多万元人民币,在普吉岛买了四栋别墅。老雷如此壕气的背后,源于当地中介带他看房子时,指着还没建成的一片空地说,“这是富人区,未来升值空间和租售比都会很高。”

然而,两年后,当老雷拿到别墅,他才发现“这里根本不是什么富人区,周边仍是荒凉一片”。想及时止损的老雷打算将房子卖出去,但他发现挂出的价格根本没人买。此时的老雷,才搞清楚泰国的佣金模式。

所谓佣金模式,即卖一套房子,泰国开发商会给房产中介15%-20%的佣金。原本价格100万元人民币的房子,到中介手里摇身一变,上调到154万元人民币成交。该价格远远超出房子在泰国的实际价值,这无疑提前透支了房子的增值空间。

房子卖不出去后,老雷又将希望寄托在了“代管代租”上。然而,当初8%的租金收益承诺,根本就是个“谎言”。100万元人民币的公寓,如果按照百分之百的出租率,以300元人民币每天的租金收益来计算,除去每天60元人民币的物业、水电费等成本后,也才勉强达到当初中介承诺的8%的年回报率。

但现实更为残酷:普吉岛也分淡季或者旺季。再加上7000多家酒店的竞争下,如果不是专业的团队,最好也就只能做到50%的入住率。就这样到了2019年,此时的老雷即便愿意200万元人民币挥泪甩卖四栋别墅,但市场显然没人来买单。

这一年,由于泰国经济放缓导致购买力不足、泰币持续升值、外国买家减少、金融机构收紧房贷政策等原因,泰国房地产市场持续低迷。迫于无奈,老雷开始琢磨如何将这些别墅盘活。

在经过市场考察、调研等繁琐前期工作后,老雷倾力打造的酒店式公寓终于有了起色。但人算不如天算,2020年,一场疫情使得赴泰的外籍游客与上年同期相比减少2927万人次,负增长81.38%。

这边老雷后悔不已掉进了海外房产的坑中,那边依旧有中国买房客蠢蠢欲动。刚跨入2021年不到一周的时候,从事家居生意的王琪就向市界透露,打算到海外投资房产。

听及此事,老雷连连喊“不”:“不要将国内买房的思维用在国外。国外不确定因素太多了,除了政策、市场、环境、法律等不相同外,国外更没有国内的人口红利,维护费用过高、而换手率却很低。海外有风险,买房需谨慎。”

这样看来,2020年,疫情这面照妖镜,让海外房产的弊端无所遁形。吴秀波们此时的撤退,倒是明智之举了。

(文中于樊、郭啸、王琪、老雷皆为化名。)



googlywug 发表评论于
这几个个例不代表市场走向
dakinglaile 发表评论于
高峰期买, 低谷卖, 房主不缺钱的话 就只能看谁从中受益了 - 房产经纪人
国色 发表评论于
美国梦成噩梦。。。现在贱卖美国房产还来得及。再过两年美国就会沦为第四世界国家。。。移民美国的都是穷人和罪犯。逃离美国的都是富人和精英。美国房子就更不值钱了。
匿名用户 发表评论于
中国富豪再大撤退,也不会把带出去的钱再带回中国来了。我们当地市委书记的亲戚早就移民加拿大了,贪污受贿那是必须的,不然谁办事?怎么升官?钱送到海外,然后天天编故事让我们这帮子韭菜以为海外不行了???那中国房价还涨的那么厉害吗?我们当地房价打7折都没人买!而且,怎么这么多鬼城在中国出现?中共喉舌天天编故事,不翻墙还真以为自己最幸福了。当着奴隶还感谢着习近平这帮恶魔奴隶主。推翻中共统治,枪毙习近平!美国万岁!等着给美军当带路党定点清除我们当地邪恶中共政府的法西斯恶魔们!民主人权自由万岁!
wjhwsh 发表评论于
梦碎了吗?有那么多钱,美国梦碎又何妨,别替富人操心,他们好的很,比你过得舒服。
带头大哥 发表评论于
我可以发言吗 发表评论于 2021-01-13 14:22:41
说实话,尽管习近平的看上去的倒行逆施令人憎恶,从各种信息来分析,中国的确是一天天朝着好的方向发展。在美国买个空房子放着似乎没多大意义了。
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美元被习近平卡住不让出国,想买也买不了了
我可以发言吗 发表评论于
说实话,尽管习近平的看上去的倒行逆施令人憎恶,从各种信息来分析,中国的确是一天天朝着好的方向发展。在美国买个空房子放着似乎没多大意义了。
四国迷 发表评论于
新房卖个,10,000,000。不成问题,就是这种艺人习惯了挣快钱。
四国迷 发表评论于
甩卖,缺钱花吗?主要美国房产持有成本太高,地产税,园丁水费等,而且san Marino 这套老房子维护成本高,如果翻盖新房(巳获批,曾为之打过官司
grde 发表评论于
多少华人中介靠忽悠买房吃饭呢
多少华人中介靠忽悠留学吃饭呢
这些中介还会把韭菜忽悠回来的
等着瞧
虎翼 发表评论于
小编混饭吃,还没删掉这个老新闻啊?几天来一次?
mtlks 发表评论于
加州洛杉矶房价年度平均上涨10%上涨幅度排在美国城市前10名,南加州圣地亚哥年度平均上涨幅度排在美国城市前5名,而加州首府沙加缅度房价年度涨幅排美国年度第一。这些演员主持的房子空了几年,很多设施要置换维修所以买家出价低。疫情之中来不了美国,如果不是为钱的话,急着卖掉美国房产属于失策。
duty 发表评论于
当年日本人也是狂买,最后被杀得片甲不回。
avardada 发表评论于
这才叫房子是用来住的,不是用来炒的
江湖行者 发表评论于
21世纪更看清了两个流氓无赖恶棍一个是流盲无赖和娼妓,另一个就是媒体。世界每天都在发生着人间可歌可泣的动人的传说和实际,然而他们只对“蛆和蟑螂”情有独钟来吸引眼球,朝你那肮脏的媒体脸吐唾液粘稠的,是否可以?
试试水 发表评论于
主要是中介宰肥羊
speedingticket 发表评论于
这个房子主要是吴把那个小三进送进监狱,没人住,没人维修,到处破烂不堪,野草丛生,当然卖不了好价格了
体制内 发表评论于
He lost on his speculation. Others are doing okay.
带头大哥 发表评论于
加州几百万的房子不会跌,但是不自住的话确实麻烦。房产税,房屋维护,各种保险,请人打理,各种担心。。。
MonkeyWork 发表评论于
期待秀波老师再来一季《黎明之前》
xiaoyuzi 发表评论于
美国房市这么好贱卖?是个傻子吧?
RomanticOnly 发表评论于
跑出来的钱才是钱。
lthy 发表评论于
最近艺人肥嫩韭菜们被反复收割,张艺谋郭冬临购北京烂尾豪宅,开发商卷钱跑路。
jamesband007 发表评论于
快滚不送。
花果山庄主 发表评论于
乱讲,这些人好不好容捣腾出国的钱,舍得再拿回国投资?
虎翼 发表评论于
前几天刚发过,为啥反复发这样的旧闻?炒作房地产?炒作烂演员?
January2016 发表评论于
这条新闻为什么重复出现?难道是广告位?