美国按揭利率在2018年11月以来一直在下降，美国楼市应该很红火？恰恰相反，美国房地产销售数据非常然人失望。究其原因，是国际买家大幅减小对美国楼市的风险敞口。

(image)

National Association of Realtors 年度报告称，其实国际买家对美国楼市的冷淡始于2017年，2019年更甚：外国居民的购买额下降43%，至447亿美元；非居民外国人购买量下降56%，至332亿美元，与2011年持平。

所有国际买家在2018年4月至2019年3月期间，对美国楼市的购买金额同比下降36%，比2017年的购买规模下降49%，从总量1530

亿美元下降到780亿美元，低于2012年水平。

据 National Association of Realtors 定义，外国居民指非美国公民是最近移民（购买时不到两年）或非移民签证持有人，因就业、教育或其他原因在美国居住超过六个月，该群体占美国楼市买家的60%；非居民外国人指在美国境外拥有永久居留权的非美国公民，他们通常拥有非移民签证，购买美国房产用于投资、度假或不到6个月的在美居住时间，占国际买家的40%。

(image)

报告显示，特大城市的高端房产受国际买家撤退的影响最大，在某种程度上，国际买家购买意愿下降导致美国大城市高端房产供应过剩，达成交易的时间更长，甚至可能导致价格下跌。

美国房产前5大国际买家分别是中国、加拿大、印度、英国和墨西哥。其中，中国买房客在美国的房地产购买金额为134亿美元，同比降58%；加拿大的购买金额为80亿美元，同比降58%；印度购买金额为69亿美元，同比降12%；英国的购买金额为38亿美元，同比降60%；墨西哥购买金额为23亿美元，同比降75%。

(image)

调查显示，国际买家减少美国房产购买的原因中，居第一位的是“找不到可买的房产”；排第二位的原因是，美国房产太贵；接下来才是融资难和移民问题。

(image)

中国一直是美国房产的最大买家，对于很多专注于国际楼市买家的美国开发商和房产经纪公司来说，无法找到替代中国买家的客户。

除了买家减少，中国人在美国置业的均价水平也在下降。最近一段时间，中国人购房价格中位数从2016年的峰值下降了16%，降至45.4万美元。早在2016年，中国买家支付的价格是美国楼市价格中位数的两倍；在最近一期，他们支付的价格比同期美国楼市价格中位数只高75%。

(image)

英国是美国高端房产的买家，位居第一，中位数达到510700美元，同比上涨19%。

该报告还显示，国际买家通常青睐佛罗里达州、加利福尼亚州、德克萨斯州、亚利桑那州和新泽西州。

在所有的国际买家中，只有47%的人会把美国的房产作为主要住所。