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这是北京某小区一处9人合租的“群租房”。资料图片
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这是北京某小区一处9人合租的“群租房”。资料图片
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关注 房屋法律问题群租篇
随着经济发展和社会进步，百姓之间房屋买卖、租赁越来越频繁。房屋作为一种不动产，由于价值巨大，它与每个人、每个家庭的切身利益密切相关。
房产领域牵涉法律问题众多、复杂，其中尤以买卖、租赁、维权为最。如何才能避免产生法律纠纷，维护正当权益，已经成为很多人关心的问题。
本版今日推出“关注房屋法律问题”系列报道，以期为读者解惑释疑、明悉法理、维护权益带来帮助。
——编 者
四类危害导致纠纷频生
群租者与房主间的战争
新买的家具、电器甚至多年辛勤积攒的科研资料被污水浸泡，许女士忍无可忍，一纸诉状将楼上邻居告上法庭。今年9月，北京市海淀区人民法院受理这起因擅自改变房屋结构造成楼下邻居损失的诉讼，该案赔偿金额高达16万元。
法官庭审发现，原来楼上的3居室被私自隔成12个小单间，每间出租给一到两名租客。“每次进洗手间楼上都在哗哗用水”，许女士除了提心吊胆，还要忍受日复一日的噪音。之前卫生间的超负荷运转，已导致下水道多次脱落，而这一次，终于酿成了惨祸。必达律师事务所的律师陆光和解释，“群租明显损害了许女士的相邻权，业主应承担赔偿责任。”
相邻权被损害、社区环境被扰乱、治安隐患频增。今年在全国各大城市发生的租房引发民事纠纷，矛头无一例外地指向了群租。上海市闵行区因群租扰民，业主将群租房主告上法庭；北京市丰台区因多人群租失火导致楼上数十名业主经济受损……
家住北京天通苑的徐先生毫不掩饰对群租户的反感和不安。他告诉记者，仅他居住的14层楼内对外群租的房屋就占三成，“三年了，租客经常12点后还在楼道里喧哗，隔壁一家房子就住了八九个人，往往是一出门就看到陌生面孔晃来晃去……”
该小区保安告诉记者，由于社区庞大，消费旺盛，附近餐馆、美发店老板在居民楼里租大面积打隔断变集体宿舍的情况屡见不鲜。
在北京大学法学院姜明安教授看来，由群租引发的纠纷，源于群租造成的四类危害：一是将一间房子切割成若干房间，有可能破坏房子的承重结构；二是一套房子住进十几个人，人多噪音增加，不管是聚众哄闹还是轮流洗澡，都会扰得四邻不安；三是人员数量多、流动性强难免鱼龙混杂，小区的治安状况会受到影响；四是即使群租房客均为遵纪守法高素质人员，人多必然增加小区公共资源的消耗，比如电梯的使用率会大为提高，由此增加的费用分摊到其他业主头上，物业公司收益没有增加，工作量大增。
“这些显失公平的现象一旦集中表现，纠纷在所难免。”姜明安说。
地下合同、二房东层出不穷
“取缔”“整治”均难治本
来京当保姆的安徽姑娘唐海燕这几天既愁又气，临近冬天，“二房东提出将自己房间的取暖费分摊给其他6名租户”，这意味着小唐那间不足4平方米的小屋还要分担另一笔取暖费。三年来，每月1000元多一点儿的收入逼迫着她在这座大都市里只能选“交通费省一点儿、住得挤一点儿的群租房”。面对二房东的盘剥，她选择了忍受。唐海燕的逻辑是：“不住这里就得住那里，万一遇上个更恶的二房东怎么办？！”
去年，就在唐海燕所在的群租房内，一个在超市打工的河北小伙子租住在临时改装的厨房里，结果煤气中毒死在屋里两天后才被发现。报案后，二房东见势不妙乘警察赶到前溜走了，“还卷走了我两个月的房租”。事实上，她连这个叫“大陈”的二房东真实名字也不知道，房主更是从未露过面，从没签过租房合同，“就是老乡介绍，口头说好。”
日前，上海出台禁止群租细则,一间房间只能出租给一个家庭且人均面积不得低于5平方米；从9月开始，广州强拆“房中房”并处房主5万到10万元罚款；近日，北京发出联合整治群租通告，群租房违规隔断须拆除。
10月初，北京市昌平区公安分局、消防支队、城管大队等8部门成立百余人的联合执法队，已清理小区838间地下群租房。
而早在2008年的全国社会治安综合治理工作会议上，高校周围、医院周围、大型社区、郊区平房大量存在的群租人群，就被列为治安难点、乱点。
“但群租是个取缔、集中整治都无法终结的难题。”陆光和律师认为，租房市场管理混乱的背后是法律没有相应规范，最终导致乱象频生。
“一直备受诟病的地下合同、二房东是利益驱使的产物，更钻了法律的空子。”上海市精诚律师事务所张琪律师表示，各地对待群租的政策差异巨大,从明令禁止、强拆并重罚到劝说教育乃至放任自流,宽严不一。最高人民法院新公布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定,未经同意将住宅改变为经营性用房,相邻业主请求排除妨害或恢复原状的法院应予支持。但是，其中并没明确群租房就是经营性用房。
目前，明确针对群租和合租的法律在我国仍是空白。现行规定中，只是要求出租人对居住人员建立登记簿，并报送基层管理服务站，对承租方的人数未加限制。而与之形成鲜明反差的是，法律中明确规定在租赁合同附加条款中，“出租人可与承租人在租赁合同中注明：承租方有权转租和分租出租的住房。”
事实上，上海市房屋土地资源管理局早在2007年8月7日颁布实施的《临时业主公约》中就明确：“居住房屋租赁，必须符合本市规定的房屋出租条件和人均承租面积标准。不得擅自改变房屋原设计功能和布局，对房屋进行分割搭建，按间或按床位出租或转租，或将厨房、卫生间、不分门进出的客厅改成卧室出租或转租。” “房屋装饰装修期间，允许物业管理企业入户巡视。凡发现违反规定擅自分割搭建，或将厨房、卫生间、不分门进出的客厅改变功能的，物业服务企业有权劝阻制止。”
张琪认为，“由于类似上海市的规范群租的法律层级过低，导致成效难以显现。这是法律另一亟待解决的问题。”
政策须惠及流动人口
要管理，也要保护
“群租折射的是外来人口在城市住房难。”在中国社科院经济学研究所研究员易宪容看来，但凡经济条件许可，没有人愿意选择与很多人群居在一个狭小局促的空间里。“强行禁止群租，低收入者如何找到低交通成本、便宜的居所？”
他认为，由于我国城市化进程快速推进，外来人口涌入城市的队伍越来越庞大，低收入人群面对高房价，最终选择群租，管理者应当尊重这些人的市场需求。
一方面，一次整治、一次突击取缔只能暂时“消灭”群租。面对我国1.5亿流动人口，集中整治、取缔之后，只要有人口流动、有新毕业的大学生、有低收入的打工族，群租就又会如雨后的秧苗在各个城市悄悄萌发。
另一方面，群租乱象，除了让人心忧群租族安全隐患外，更会导致一座城市的社会秩序不稳定。
群租乱象，究竟该如何治理？有关专家建议，应从两方面着手。
一方面，加快出台针对群租隐患的高位阶法律规定：禁止居民住房擅自隔断改变房屋使用功能、对水电气热等设施造成影响的行为；明确租房者的最低房屋使用面积；细化对违法者的惩处；规定居民住房出租人数的最高限制。
另一方面，根治群租乱象，亟待城市管理者和规划者出台政策，将各地实施的廉租房政策惠及流动人口，以保护群租族的居住权。比如各个城市的政府均应着手规划建立小面积的廉租公寓，提供给流动人口中的中低收入者居住。这类廉租房的选址要区别于城市低保居民的廉租房，应考虑到群租者的工作需求，避免远离城市中心。同时，对廉租公寓出租价格的标定，决策者应充分做好前期调研，考虑群租族的经济承受能力。杜绝几年前上海、广州建设流动人口公寓时，因选址偏离城市中心，造成交通成本高，最终门庭冷落，不了了之。
