房屋維修二三事

劉大年房地產公司在拉斯維加斯管理800棟的房子，房屋發生維修的大小狀況幾乎都碰到過了；在維修過程減少不必要的開支是我們和業主們共同追求的目標。現在碰到最大項目主要是空調機及水管問題。以下說明，提供屋主一些參考：

空調機維修

一個發生的事情；公司維修部門與房東聯繫，我們表示空調需要維修需要上千元費用時；屋主頓時感到疑惑，上一年才花費上千美元更換了一台「新的機器」，在這麼短的時間內，空調再次出現嚴重故障又要花費這麼多錢。由此，屋主便提出嚴厲的質疑。 

其實，這種狀況是正常的。一台標準的中央空調，會有三個重要的部件，冷凝機（condensor coil）、蒸發盤管機（evaporator coil）、室內空氣機（Indoor unit）三個重要的機器組成，每一部分的平均更換價格都會在千元甚至幾千元，而且會根據空調噸數需要更高的價格，整組更換要四、五千元以上。空調的使用壽命通常在15年至20年。到達了這個年份後的空調，各部分機器會因為老化相繼故障。這便出現了上述所說，沒多久就要屋主一修再修而且動輒上千元的情況。
這種狀況，我們不會建議屋主更換整組空調機，而是那個部分損壞修理或更換那個部分即可，全部更換沒有必要而且成本太高不需要一次支出。
有一種狀況是裝備的時間過久，室內機的排水管道堵塞，水溢出托盤，天花板有漏水痕跡，此時是找人清潔通風管及疏通排水管的問題。

空調機的進氣口空氣過濾網也要定期更換，如果嚴重堵塞不能進氣，空調冷凝機會因此故障；這些事項我們在租客遷入時都會提示的。

漏水維修

房子一旦出現漏水的狀況，已經對房屋造成損壞，長時期漏水還會有發霉問題，事情就複雜了。實際狀況，在「找漏」的過程中，一些富有經驗的水工師傅，也未必能夠完全檢查出準確的漏水源頭。因此，尋找漏水源頭過程當中，師傅幾乎無法明確給予修好的承諾；漏水的源頭有可能在墻體內，只有打開墻面後，甚至更進一步做流水測試才能夠找出準確的位置及估價。業主當然需要承擔整個估價過程以及維修、還有回復原狀的費用，回復原狀也包括木工及油漆等的工作。在維修過後還要確保排除黴菌產生的可能性，以免日後引起發霉的情況。

特別說明地下主要水管道問題

一、主進水道。這條管道在前院地下數尺經過水表與水公司的管道相通連，經常設置在車庫前水泥車道下。主進水管損壞大部分原因是老舊腐蝕，尤其是拉斯維加斯的一年四季溫差很大，長時間影響所至。某一些屋主為了省錢只願意維修（更換）損壞的這一段；不料沒多久水管的另一個位置又爆管了。原因是整個進水管都出問題了；我們不能頭痛醫頭、脚痛醫脚，而不治本。正確做法是整條進水管全換新的，不能為了省錢只換損壞的一段；當然所費不貲，但只有這麼做才是一勞永逸，最節省的做法。

二、主排污管。通常是樹根問題，樹根會向潮濕有水的地方生長，若排污管接縫不嚴實或裂縫有水滲出，樹根就會追溯而來，順著縫隙向管內生長，至使管線破裂、推移、堵塞。如此，我們需要整條管道進行更換並且把相關的樹木移除。這當然是筆不少的費用，很多屋主面對高昂的維修費用時，會選擇僅簡單的更換一部分或者使用管道修補（sleeving）。這些維修方法雖然可以為屋主減少單次的開銷，但是由於樹木根系錯中複雜，並且都是被埋在地下的，很大的可能會產生更多後續的維修；總結下來就是重複花費，比一次性整段更換還要花更多錢而且非常困擾。

 

作者：Dash Lu 2021年8月15日

任職於劉大年房地產公司

 

劉大年拉斯維加斯不動產 702-686-2345