【原创】《硅谷房事》（5）

《硅谷房事》（5）

  硅谷房产的这几波牛市，让许多人不可思议，不知所措。有些从别处迁来，有些第一次置业，按步就班先买一个起点低的过渡房，打算过几年后再升级换房。美国大多数城市的房价平稳，没见过硅谷如此火爆的房市。发狂的奔牛把人们的期望越甩越远，换房无望。无奈之下，一些人选择就地加建重建。在硅谷，从东到西，加建重建遍地开花，方兴未矣。

  早年，一些朋友得到高人指点，高瞻远瞩。首次置业不买新公寓，在好学区里买独立破房。他们不求一时光鲜，但求长笑云端。记得一位朋友九六年在西圣荷西林布克学区花三十六万买了一幢一千尺的破房子。当时乔迁之喜朋友们都去庆贺，一看这房子全都无语，真是又旧又破，惨不忍睹。几年之后旧房被推倒，在七千尺的地皮上花了六十多万，建起三千多尺的超时尚大豪宅，在整条街区独领风骚。如今市值235万，引无数老中竞折腰。又是一句阿里巴巴取宝名言，"旧房可以重建，地点无法复制。"

  不少擅长投资的精算达人对加建和重建并不乐观，他们在入口徘徊，疑虑重重。

  投入几十万，生活品质是提高了，可将来出售时，未必能收回投资。因为增加的面积，并不按现在平方尺上千元的单价来加算房价。加大面积，反而会拉低平方尺的单价。留意观察一下，在一流好学区房价只涨不跌（或少跌），可以收回投资；而在中等学区，房价涨涨跌跌，若时机不对，则不易收回投资。房产税会大幅上升，它是根据市场和通胀确定基数，按比率每年调整的。改建后，房产税会在原有的基数上，加上新投入的资金而调升。另外，作为自住，五十万的增值免税也要考虑一下。涨得太多，岂不肥了山姆大叔。。。此举并非投资逐利的首选。

  啊哈！人算与天算的PK！欲与天公试比高？大家都清楚，好区贵，贵在那块地。而且大家对它继续升值的潜力确信无疑。所以好区多重建，其它区多加建。管他，干了再说！摸着石头过河，随大流没大错。

  预算超支，是一个令人头痛的问题。有人对此估计不足，碰到了麻烦。

  阿菲尔，年轻的硬件设计工程师。2006年卖掉了他公司的股票期权，在史坦福大学附近买了一栋1100尺1.3M的小破房。找了个建商，计划推倒扩建成2200尺，收到报价四十多万。觉得平均每平方尺二百多元的价格还算合理，不知此中有陷井。开工过半，预算费用已用尽，被告知需追加三十万，巨幅超支70%！？ 理由是材料涨价，设计改动。阿菲尔已经倾囊而出，再贷三十万，谈何容易？一怒之下将建商告上法庭，经调解，降到追加二十万。后面工程一拖再拖，接近两年才勉强交房，依然拖着尾巴，久久无法解决。

  在同一地区的约翰，说起他加建的攻略，颇有几分得意。他觉得，首先要想明白，加建重建的首要目的，是享受高品质的现代生活。从投资的角度看，是长期持有优绩股，稳步增长。绝非短期炒作，暴涨暴跌。加建增加居住面积，花费低。缺点是无法摆脱旧房的格局。重建是造一个自己理想中的新房，投入大。不同的出发点会有不同的结果。

  为了避免重蹈他人复辙，他在设计前期花了大量时间调查研究，反复修改，尽可能在自己的理想和现实的成本中找到平衡。考虑完善，不昌促上马。他找的设计师和建商比较成熟，有口碑。排期长，宁可等。设计一旦确定，工程中基本上不改，这样可以有效控制成本，不会超过预算15%。加建工期一般三四个月可以顺利完成。说起预算，初始那个按平方尺一两百元的建商报价，并不包括室内装修。装修费用与选材有关，差异很大。说起建商，约翰觉得不能为了节省开支斤斤计较，不要吹毛求疵，了解相关知识，倾听对方解释，保持良好沟通。不然矛盾冲突在所难免，闹上法庭的常有耳闻。

  唉，大千世界，无奇不有。仁者见仁，智者见智。读到这里，你又会怎么想呢？

  2017年6月9日  乔宁  于美国加州