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投资地产往往不如股票 By Bayfamily

(2009-08-08 11:45:42) 下一个
投资地产往往不如股票

By Bayfamily

猛地一看题目,大家可能在想Bayfamily又在忽悠大家了,一会说房产好,一会又反过来说地产不如股票,拿大家开心。

非也,非也。

我不过是大实话,对于大多数人来讲,长线来看,地产不如股票。 原因很简单,绝大多数人没自己想像的那么勤快。

讲讲几个典型的地产投资的例子。

案例一: 我刚搬到我现在的这个社区的时候。 一个很好的老太太,对我语重心长地说,”买房子投资,不合算“。 我当时觉得惊讶,她房子买的时候是30万,现在卖掉是80万,为什么她会说这样的话。

案例二:文学城名人,A-Mao 阿毛的丈母娘。 丈母娘在上海有多出房产。 阿毛建议她把房子买了。因为根据聪明的阿毛计算。 回报并不理想。 丈母娘不同意。这是疯狂的上海, 难道是聪明的阿毛错了?

案例三:helloagain 老兄,转帖大千股市牛人帖. <<股票与房地产投资回报比较>>. 以旧金山为例。 用90万贷款来购买房子,三十年后是720万元。 用同样的利息,30年每年4万6000元的投入被放在股市中, 30年下来的结果将是827万元。股票比房产好。

案例四,自己的例子。 我去年在上海买的房子,30%的首付, 今年价格涨了80%。 一年的回报是 240%。 四年前买的房子, 同样是30%的首付, 价格涨了300%, 四年的回报是900%。投资股票是不可能在同样的风险情况下,取得这样的回报的。

这四个案例都是聪明人做的。计算没有错误。为什么会有不同的结论?我为什么说对很多人来讲, 地产不如股票呢?

明白Corporative finance的人, 知道有个概念叫,target D/E ratio。 什么是 target D/E ratio呢?

D就是Debt, 债务。 E就是Equity,业主的权益,通俗的讲就是股票市场总值, E是每天随市场变的。大多数公司都会保持一个D/E 的目标。就是Target。 即使是不缺钱,也都借钱来满足D/E的比例不变。

拿Microsoft来讲,根本不缺现金, 可它还是会举债。 有的公司为了满足D/E 的比例固定, 借了钱没地方化,干脆举债给股东来发放红利。

公司股票上涨, CFO第一件事就是赶紧举债, 这在我们看来都是不可思议的事情。不缺钱,为什么要借钱呢? 但为什么公司会这么做呢? 难道是CFO的智商低, 发疯了?

除了税上面的考虑外,公司满足固定的D/E ratio是为了保持固定的leverage. 大家知道,赢利等于Profit Margin乘以Leverage。 只有固定的leverage,才会有稳定的赢利。

投资地产和开公司一样。 公司的事情太复杂。说说房产大家就明白其中的道理了。

首先第一点,地产的长期回报不如股票。 美国长期的地产涨幅是6%的样子。 股票是12%。 如果是全部现金买房子,股票当然要比地产的回报要好。房产之所以胜过股票是因为leverage。房价每年涨6%, 如果保持3倍的leverage,那回报就是18%。

问题是很多人不知道,也没意识到要长期地、持续地保持leverage, 要有target D/E ratio。 这就是为什么,很多人在投资地产的头几年,会有很大赢利。但长期回报不好, 因为他们没有保持固定的D/E ratio. 房价涨了,E大了, 没有refinance, Leverage 就会消失。房产的回报就会下降, 不如股票。

回到前面的案例:

案例一: 老太太,说的没错。15年前,投资30万在股市,今天不止80万,回报会更好。 她的问题是住了三年,就把房子全付清了。没了leverage. 当然不如股市。

案例二:A-Mao 的建议没错。 阿毛的丈母娘的房子也全付清了。 没有Leverage,中国的房子长期涨幅应该和GDP一样。即使是上海,房产也不如中国的股票。

案例三:helloagain 老兄,旧金山30年的例子。房子涨价,10年以后,房价涨一倍,leverage 消失。后面20年自然不如股票。

案例四,自己的例子。 前期的高回报是因为leverage。 四年前买的房子随着房子的涨价,已经快没了。 长期来看,回报会逐年降低。 正确的做法是卖掉,或refinance, 保持leverage.

这就是为什么我说房产对很多人而言不如股票的道理。投资地产,要不断地举债,不停的贷款,很多人没有自己想像的勤快。 中国人有无债一身轻的习惯。 这恰恰犯了投资地产的大忌。 大多数人,任房价上涨,leverage的消失,无所作为。 少数人,象这里的小小石头,Va-Landlorad, jy101, 不断的贷款,保持 Target leverage, 最终成为大地主。

还是那句老话, 勤快人投资地产, 懒人投资股票。 投资股票要真正的懒人。 投资地产需要真正的勤快人。 征服世界前,先要了解自己。

看官会问,Leverage是双刃剑。关于这把双刃剑,请听下回细细分解。
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