六、 大泡沫与金融危机
房地产泡沫与金融危机天生好似一对难解难分形影不离的难兄难弟，十次金融危机九次由房地产泡沫引发。而房地产泡沫终将会破灭，这是一个放之四海而皆准的真理。而真理，是不以人的意志而改变的，正如英国牛顿家乡的苹果因为万有引力而落地一样，中国的苹果也绝不可能自己飞上天。
1926-1929年美国房地产泡沫破灭及银行业危机引发了大萧条，约10万家企业破产，全国四分之一的人口失去工作，无数昔日富豪、投资者沦为乞丐；1986-1991年日本房地产崩盘后全国住宅地价下跌了一半，商业用地价格下跌了70%，推倒了180多家金融机构，失业率直线飙升，长期通缩，日经指数从最高的38,957点狂泻至最低的6,994点，至今近30年都仍未完全恢复；1991-1996年东南亚房地产泡沫引发1997年亚洲金融风暴，货币大幅贬值，股市受到重创，房价最多跌去75%，许多家庭一夜之间沦为负资产阶层，银行呆坏账剧增，金融机构和企业大规模破产；2001-2007年美国房地产泡沫导致2008年次贷危机，并迅速蔓延成百年不遇的国际金融海啸，严重波及到银行、对冲基金、保险公司、养老基金、政府信用支持的金融企业等几乎所有的金融机构，甚至席卷全球。
历史证明，金融危机并不都是由房地产泡沫破灭引起，但房地产泡沫破灭引发金融危机却不仅是大概率事件，而且这类危机几乎都带有巨大的冲击性和破坏性，所到之处人仰马翻，社会动荡，不少人倾家荡产，甚至丧失生命，后果惨烈。相比之下，股市或其它资产泡沫所引发的危机影响和规模往往相对要小得多，持续时间也短得多。
道理其实很简单，与任何其它资产泡沫相比，房地产泡沫形成和持续的时间通常都长得多，涉及的人群要广得多，期间积聚的能量与日俱增，最终规模无与伦比，而能量中隐藏的金融风险犹如巨大的堰塞湖，涛澜汹涌，四处寻求出逃之路。一条隐蔽的裂缝，一个松垮的洞穴，都可能成为溃决的导火索，一旦找到突破口，被堵截的湖水倾泻而下，风险能量短时间释放，其雷霆万钧之势几乎没有任何力量可以阻挡。其结果，房价急速下跌，坏账大面积上升，金融机构面临冲击，交易市场剧烈波动，有房者胆战心惊，投机者鸡飞狗走，摧枯拉朽的金融危机便由此爆发。
有人认为，中国购房者整体杠杆率（可用贷款与房屋价值比LTV表达）不高，且在房价下跌时继续持有房产的能力较强，意味着因房价下跌导致房屋成为负资产而触发卖房或断供等恶性循环的冲击可能较小。所以即使泡沫破了，也不会像西方国家那样酿成金融危机，无须大惊小怪。
这种观点恐怕过于乐观，而事实上：一、中国早期的LTV确实不高，而且早期购房者，要么早已还清贷款，要么由于房价大幅上升已经很低，但这些人中的一部分通过房屋抵押贷款用于消费或经营又成了新的债务人；二、近年尤其从2015年9月起信贷政策放松，LTV大幅飙升甚至达到80%；三、高 LTV购房者多数在高位接盘；四、部分炒房者连环抵押贷款购房，极限押注；五、买卖各环节中大量欺骗作假，如收入、财务状况等，留下了很多隐患；六、市场多年只涨不跌，绝大多数国民的风险意识几乎为零。加上政府长期对风险的大包大揽，久而久之民众的自我承受风险能力严重退化，稍遇欲益反损之事就打砸卖楼部，或找开发商兴师问罪，甚至上访或上街游行。此外，近几年涉及高杠杆地王拿地的企业和激进放贷的银行可能面临较大的资金链断裂和坏账风险。
当房地产泡沫真正破灭时，什么情况将会发生？
这取决于泡沫戳穿的程度，以及决策层的气魄和决心。如果真正希望理顺失衡的社会与经济关系，那么大部分城市房价可能需要下降30-50%，部分三四线城市50-80%。
在经济高歌猛进时，房价悬空经济仍可发展，房价和社会的矛盾被掩盖了，但在经济遇到危机时，其中的缺陷必然原形毕露。
银监会官方2014年曾表示压力测试表明中国的银行可以承受40%的房价下跌，大概相当于现在的30%，这说明银行系统将无法支持更为激进的调控。另一方面，如果房价下跌50%以上，中国经济短期内将大幅下滑，坏账大面积上升，银行呆坏账剧增，部分金融机构和企业破产，未经历过动荡风险的投资者很可能恐慌性逃离金融市场，市场剧烈波动，股市受到重创，无数有房族财富缩水。如果处理不同，金融危机有可能进一步升级成经济、政治危机和社会动荡。
虽然中国金融体系相对独立和隔离，但中国经济与世界经济已是脉动相合，水乳交融。而且，境外各路金融大鳄和对冲基金早已对中国境内惊人的房地产泡沫和沉重的债务虎视眈眈，随时准备见机行事。因此，任何与房地产泡沫相关的行动都必将引起国际市场的关注，任何中国经济发展的微涟轻漪，即使没有金融市场的传导，也必然间接引起全球金融市场的震荡。至于最终是否会转化成全球金融危机，则取决于诸多因素，包括执政者的智慧，是否能够把影响降到最小。
危机是风险失控时能量释放的产物。从金融风险到金融危机，并没有截然分明的界限和固定的模式。危机前，尽管空中弥漫着危险的气息，却往往被人忽略。而当风险长期处于高度压力的临界状态，一只小小蝴蝶的翅膀不经意地轻轻抖动，都可能意想不到地引发远处的一场大风暴。 在国际金融市场上，人们已经目睹过太多似曾相识的情景。一个意外事件，例如选举结果、加息决定、瘟疫等，都可能成为危机的导火索。
所以，一个负责任的政府绝不会对金融风险放任自流，更不希望金融风险发展成失控的金融危机。然而，从马克思辩证法的角度来考虑，金融危机也许并不完全是一件坏事。
曾几何时，我们还在冷眼旁观美国百年不遇的金融海啸，短短几年之后，美国已基本走出了金融海啸的困扰。金融行业在采取了一系列降杠杆救银行松银根的断然措施之后， 已经起死回生；经济走出了泥潭，全面复苏，就业充分；科技创新展现了强大的生命力；消费者和投资者的信心指数屡创新高，主要市场指数均持续在历史高位运行。相比之下，没有经历金融危机的中国股市10年来反而在官方GDP涨幅年年大幅领先全球的利好形势下一直在中低位区间上窜下跳，徘徊不前，大多数年景跑输美欧和部分新兴股市，投资者信心低迷不振，背后的深层次原因难道不值得有关政府部门认真反思吗？
从世界范围来看，金融危机对各国经济社会的影响和带来的后遗症不尽相同，短期内犹如火山地震，惊魂动魄，但绝大多数国家都没有从此一蹶不振，而是劫后重生，继续前进。其中关键的差别是各国政府的危机应对处理能力和经济内生机制，以及科技创新体系。
其实，野火烧不尽，春风吹又生，这就是自然规律。大凡成功人士有几个没经历过磨难和失败？而人类社会又何尝不是如此呢？金融危机无疑应该避免，社会应尽量避免短期的剧烈动荡，但是，从人类文明史来看，金融危机并不等于世界末日，反而可能是彻底清除糟粕浴火涅槃的绝佳机会。
关键是我们有足够的自信和科学的态度，在危机之前就做好相应的规划，打造足够强大的创新能力，实现高效的经济内生增长机制，这样，在惊涛骇浪甚至一定规模的金融危机面前， 我们就能够抵挡和驾驭，并度过短暂的困境，抵达胜利的彼岸。
