实例分析一场非常被动的地产拍卖

 

我因为在卖一个投资房，所以对周围相同类型的房子出售比较关注。首图这个房子刚刚拍卖时流拍，经过艰难谈判最终出售的例子，因为我和该房子的业主、中介谈过很多次，这里将一些售房中很容易犯的错误分析一下。卖房中稍不留神，可能会引起一场“滑铁卢”，甚至导致财务灾难。

这是一对已经退休的银发族老夫妻，不久前在同一条街上买了一套住房。但手中没有周转资金，那就逼着要急卖老房子。因为事先没有匡算好时间，找到一个销售公司硬插进去拍卖，按照通常惯例从上市到拍卖，需要留有至少4周的开放，他们仅用3周时间。考虑过户手续和贷款程序，通常交割期会放在60天、90天，但老夫妻急着要钱，交割期放在45天。通常拍卖都是选用周六白天，他们挤不进，只能选用周四的傍晚。这是一套两房一卫带车库，三年前全新装修过，交通位置极为便利，物业费也不是很高。我留意他们地产网站广告的点击量非常高，几天就到达上千，中介介绍开放上门看房的累计有六十几组，应该算是非常理想的。



屋况和室内布置都没问题

七、八十万能买下带地并且地段好的房子应该是很上算的

但实际拍卖现场只来了二十几个人，还包括一些是附近的邻居看热闹的。真正参加竞拍的只有两组人，拍卖现场冷冷清清，导致流拍。最后请竞拍最高者进屋谈判，经过艰苦的谈判，终于将流拍的76万，推高到78万8。我曾经在地产估价网查询，该物业的估价值是75万，能在此基础上提升4万还算不错的，但拍卖之前无论业主还是中介都期望售价会在80万-85万之间，这令业主大失所望，也构成最终谈判胶着拉锯战。

做过地产投资的朋友都知道，假如手头有大笔的流动资金，最好的办法当然是在地产市场不景气，市场上大把房源可以挑选（所谓的买方市场“Buyer's market”），用现款买房还可以随意砍价。等到地产市场兴旺的时候（所谓的卖方市场“Seller's market”），再卖房。所以同样是换房，一买一卖两边都不吃亏。但对于绝大部分人，并没有如此雄厚的流动资金。那只能在同一时期买进再卖出，很显然，在房地产市场衰落的时候，你买进的房子很便宜，但卖出的房子也很便宜。同样，当房地产市场高涨时期，你卖出的房子很贵，但买进的房子也很贵。

另外，在同一时期买进卖出，还有一个关键的问题，那就应该先买进，再卖房？还是先卖了房子再买房？其实这个问题很复杂，牵涉到很多问题，有时是规划的安排，但有时也有机遇的成分。我前面介绍这对老夫妻拍卖房子遇到的问题，就是这个“先买房好，还是先卖房好”的问题？这次我们参考AI的建议，谈谈各有什么利弊？ 

一、两种方案的基本逻辑 

方案	含义	主要风险/困难
先卖后买	先把现住房卖掉，确定资金，再去购买新的房子	可能暂时没地方住，或需要临时租房；担心错过心仪的新房
先买后卖	先购买新房，再卖掉旧房	需要“过渡资金”或“桥接贷款”（bridging loan），有利息成本和双重持有风险

二、详细比较分析

1 先卖后买的优点

 资金安全、有底气谈判

• 卖掉后，你清楚自己手上有多少可用资金，买房预算更明确，不会超支。
• 也避免因旧房未售出导致现金流断裂的风险。

 无需担心银行贷款压力

• 没有同时背两套房的贷款。
• Settlement 顺序容易安排（你可以要求买家的 Settlement 日期尽量配合你新房的交割日期）。

 买家市场（Buyer's market）中比较稳妥

• 如果市场疲软（房价下跌期），先卖掉旧房比较安全，因为你可能之后能以更低价买到新房。

 

2 先卖后买的缺点

 临时居住问题

• 如果卖房的 Settlement 提前，而新房还没买到或交割，你可能需要租房、或暂住亲友家。
• 双次搬家会增加费用和麻烦。

 可能错过心仪房源

• 在热门地段或房源稀少时，等你卖完房再买，可能心仪的房子已经被别人买走。

 

3 先买后卖的优点

 确保买到理想住房

• 如果你已找到非常合适的新家，而不想错过，这个方案可以锁定目标房产。
• 你可以从容出售旧房，不用担心暂时无家可归。

 适合卖方市场（Seller’s market）

• 如果目前房市强劲（房价上涨期），你先买后卖可能能同时享受涨价的红利。

 

4 先买后卖的缺点

 资金压力大，需“桥接贷款” (Bridging Loan)

• 澳洲银行提供 bridging finance，但利率通常略高。
• 银行会以你旧房的估值作为抵押，但通常要证明旧房有合理的出售计划。
• 若旧房卖得慢或卖价低于预期，会带来现金流压力。

 双重成本

• 在过渡期，你可能同时支付两套房的贷款利息、地税、保险等。
• 若市场转弱，旧房贬值，你会承受额外损失。

 

三、第三种折中做法（很多澳洲家庭采用）

 “有条件购买”（subject to sale）

• 在买新房时，你可以提出合同条款：
  “此交易以我现有房屋出售为条件（subject to the sale of my property）”。
• 如果卖房失败，这个合同可以解除。
• 不过，卖方未必愿意接受此条件（特别是在卖方市场）。

 “协调 Settlement 日期”

• 通过中介协调两个交易的 Settlement 日期（例如旧房卖出在3月1日，新房购买 Settlement 定在3月2日），中间几乎无空档。
• 有经验的房地产律师和中介可以帮你操作。

 

四、建议总结  

情况	推荐选择	说明
手头资金紧张，依赖旧房卖款	先卖后买	避免资金链风险
找到非常理想的房子、不想错过	可考虑先买后卖 + bridging loan	需银行预批贷款，计算好利息和风险
房市强劲、卖房容易	先买后卖也可行	但要确定可快速卖出旧房
想稳妥操作、避免临时无家	卖房时设定较长交割期（例如90天）	争取足够时间去找新房

从上面AI的分析来看，还是比较切合实际的。回到前面老夫妻拍卖的这个例子，他们要是掌握这些要领，其实还有很多方法可以避免出现这种被动局面。在此也给各位买房、卖房，或是一买一卖换房的朋友一个参考，不一定是个标准样板，但可以带来一些思路。