美国的富人是如何购买千万豪宅的?

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几天前,我写了一篇 短文,分析中金公司的郑雯露女士的房贷故事。在2023年,她和丈夫用120万元的收入,贷了1177万元的贷款,在上海买了一套价值1600万元左右的公寓房,贷款利息率4.1%,月供占收入的比例高达67%。

而到了2024年,她的家庭收入降为80万元,房贷开支占了家庭收入的85%。加上房价暴跌,她的家庭财务已经接近破产。她不堪这种打击,选择离开人世,的确是一个悲剧。

这几天我就在想,一个美国高收入家庭,或者一个富豪,他们是如何购买豪宅呢?

我家住在硅谷地区,在我们这个城市,仅仅过去五年就有三十套千万美元豪宅成交,最贵的一套买了四千万美元!

这些富豪是如何买房的呢?其实很简单,他们大部分人跟我们一样,用房贷买房!

以我的邻居,脸书公司的创始人扎克伯格为例。在2012年,他和他的华裔太太,一掷千金,在我们这个城市的一个街上,买了五套连在一起的别墅屋,以保护自己的隐私。

不可思议的是,身家1900亿美元的扎克伯格夫妇,居然向银行贷了600万美元的贷款来买这些房子!

但是,由于他是巨富,银行给了他极其优惠的贷款条件,利息率只有区区1.05%。因此,他的月供只有一万九千元。对于他们的家庭收入而言,这点月供几乎可以忽略不计。

当然,并不是所有的富人,都是亿万富翁。我认识几个在银行和房地产业就职的专业人士。据他们讲,很多千万豪宅的购买者,是通过普通贷款完成的,只不过贷款的首付比较高、贷款审批的手续更加谨慎而已。

比如,一套1500万美元的房子,购房者需要放50%左右的首付,贷款额750万美元。按照4%的利息率,月供为3万5千元,每年为43万美元。加上18万美元的房产税和保险开支,每年在房子上的开支约为62万美元。按照45%的债务收入比,这个家庭的年收入至少需要
137万美元。

当然,有些富人家里有老钱(Old Money),他们选择直接用现金买房,那就另当别论了。

最后,你可能会问,像扎克伯格这种富翁,明明可以现金买房,为什么还要贷款呢?他们不希望无债一身轻吗?

我觉得:富人之所以成为富人,是因为他们的思维方式和普通人不一样。他们更懂得金钱的价值和机会成本。他们用较低的利息成本贷款,把省下来的资金去投资,会获得更大的投资收益。

拿他家的例子吧。他当初贷了6百万美元,就可以少卖自己家的股票。贷款的年利息率为1.05%,12年下来,他一共支付了75万美元的银行利息。可是他的6百万公司股票,年化增长率为28%,累计帮他挣了一亿零八百万美元!收益和成本的差距,是144倍!

如果你的房贷还没有还清,而你也不着急还清,你就可以自豪地说:我有成为富人的潜力,因为我有富人的理财观!

延伸阅读:

硅谷居士 发表评论于
回复 'cowwoman' 的评论 : "不要和资本斗!金融界全是黑心大boss:)"

打不过,就加入吧。我们投资股票,就是要进入资本家的行列,从“小资”慢慢变成“中资”、“大资”。
cowwoman 发表评论于
回复 '硅谷居士' 的评论 : 不要和资本斗!金融界全是黑心大boss:)
硅谷居士 发表评论于
回复 'cowwoman' 的评论 : “但资本家厉害就在于万里长城用不倒”

资本家可以用融资渠道,获得需要的资本。这就是资本主义的机制和规律,我们必须接受并充分利用。
cowwoman 发表评论于
Cash-flow is the king.没有现金流游戏就玩儿不下去了。但资本家厉害就在于万里长城用不倒,把旁氏永久玩儿下去。把国家做强做大,霸着规则。
硅谷居士 发表评论于
回复 'retreat' 的评论 : “苍蝇也是肉,关键词是肉,哈哈”

是的,one dollar saved is one dollar earned.
retreat 发表评论于
讲到小扎也房贷,富人的思维方式,我就想到accounting这块,常常一天好多交易都像流水通畅来去,但总有几样就几块钱,甚至几分,要花大量时间在里面来回狗肉账。有时会想还不如不做了。但这就是其性质。苍蝇也是肉,关键词是肉,哈哈
硅谷居士 发表评论于
回复 'cowwoman' 的评论 : “富人破产后把债务留给别人,资产留给自己。还有富人的税全是推迟的。富人一般名下几百个注册公司。”

谢谢补充!富人更加精通社会运营机制,并利用这些机制为自己创造更多财富。
硅谷居士 发表评论于
回复 '唐宋韵' 的评论 : “老中喜欢尽可能多交down payment,或有点钱后尽快pay off,即便贷款利率4%都不到。这种“农民意识”,心里固然踏实,其实看不见的损失很大。”

谢谢补充!我有同感,老中家庭的投资策略过于保守,而且房产占比过高。
唐宋韵 发表评论于
上海那位的问题主要是月供占收入比过高。银行批准这种贷款,以及自己为了面子这样买房都有些问题。其实不管穷人夫人,月供(在美国还要加上房地产税)超过家庭收入的30%就有些危险。
老中喜欢尽可能多交down payment,或有点钱后尽快pay off,即便贷款利率4%都不到。这种“农民意识”,心里固然踏实,其实看不见的损失很大。
cowwoman 发表评论于
回复 '硅谷居士' 的评论 : 富人破产后把债务留给别人,资产留给自己。还有富人的税全是推迟的。富人一般名下几百个注册公司。
cowwoman 发表评论于
回复 '硅谷居士' 的评论 : 杠杆可以加,但要做好破产和税务规划。富人还玩儿这两项游戏。
硅谷居士 发表评论于
回复 'luckystarweiwei' 的评论 : “胆子小总是觉得世界太动荡”
谢谢分享!富贵险中求啊。合适的杠杆,还是可以加的;尤其是买自住房时。
叮叮当当 发表评论于
回复 'lunahucn' 的评论 :
说的太对了,以前也知道定投,但是不笃定,自从居士现身说法之后才敢下定决心这么做
硅谷居士 发表评论于
回复 '水星98' 的评论 : 谢谢水星兄!

是的,在美国,房贷利息是可以抵税的。
水星98 发表评论于
谢谢居士的分享。我也认识几个富人,明明可以全款买房,偏偏要贷款,现在我明白了。据说此举还可以减一些税。
硅谷居士 发表评论于
回复 'lunahucn' 的评论 : “是盈利让我有了继续投资的勇气”

是的,成功的经历会让人更加有信心。再次恭喜你!
lunahucn 发表评论于
其实最主要的事是,我看了你写的博客,然后去投资了,然后就真的盈利了。如果看了你的博客,去投资,然后就被套了,估计我就又不会继续投资了。是盈利让我有了继续投资的勇气。你用18年证明了你的投资方法是对的,然后你写博客给大家分享。我按照你写的博客去实践了,目前证明是也是对的。
luckystarweiwei 发表评论于
我也所有房子都是全款买的,胆子小总是觉得世界太动荡,担心万一将来不能保证足够的现金流。
lunahucn 发表评论于
回复 '硅谷居士' 的评论 : 那你买了我推荐的基金了吗?挣到钱了吗? 截止昨天赚了7.47万人民币,哈哈!
硅谷居士 发表评论于
回复 'lunahucn' 的评论 : “因为看了你的文章,然后我就投了基金,然后就真的盈利了!!!”

恭喜恭喜!

祝愿你和令爱都早日实现财务自由!
lunahucn 发表评论于
因为看了你的文章,然后我就投了基金,然后就真的盈利了!!!
我现在强烈要求我女儿也看你的文章,仔细多次阅读你的文章。我已经去研究过VANGUARD的网站了,注册需要SSN和地址。因为她在美国读本科,平时在学校里打工,所以有SSN,等8月中旬她租了房子(前面住学校),有了地址,就可以注册VANGUARD了。
硅谷居士 发表评论于
回复 'lunahucn' 的评论 : “我是看了你的文章感觉打开了新世界的大门”

这不是傻不傻的问题,是信息获取能力的问题。

那你买了我推荐的基金了吗?挣到钱了吗?
lunahucn 发表评论于
回复 '硅谷居士' 的评论 : 哈哈哈,你可能太保守了,不愿加杠杆。
不是的,是傻!我一点投资概念都没有,我是看了你的文章感觉打开了新世界的大门。我周围没有炒股票盈利的人,因为大家都是炒A股,好多人都是亏了几百万,所以我一直就不炒股, 也不买基金。
硅谷居士 发表评论于
回复 'lunahucn' 的评论 : “我所有的房子都是全款买的,看了硅谷居士的文章觉得自己傻啊。


哈哈哈,你可能太保守了,不愿加杠杆。
lunahucn 发表评论于
我所有的房子都是全款买的,看了硅谷居士的文章觉得自己傻啊。
硅谷居士 发表评论于
回复 '风城芝加哥' 的评论 : “现在,银行储蓄存款利率超过4%了。所以,这笔贷款,是否银行亏损了?”

哈哈哈,当时他用的是ARM,即“可变利息贷款”,通常锁定的时间为5年或者7年。他后来肯定做了再贷款,锁定新的利息率。但是,无论如何都是低于市场价的。

在那段时间,银行存款的利息率更低,甚至低于1%。因此,从绝对意义上讲,即使是1.05%的利息率,银行也没有亏钱。

银行会发放很多贷款,每一笔贷款的利息率都不尽相同。只要平均贷款利息率高于存款利息率,银行就能赚钱。
风城芝加哥 发表评论于
2012年贷款利率1.05%。如果是30年贷款,还有18年余款。现在,银行储蓄存款利率超过4%了。所以,这笔贷款,是否银行亏损了?
cowwoman 发表评论于
回复 '硅谷居士' 的评论 : 跟银行家合作,银行家和私募发放,律师结算,我接律师的活干。
硅谷居士 发表评论于
回复 'cowwoman' 的评论 : "我天天给富人搞房贷,哈哈"

所以,你是做贷款的银行家?
硅谷居士 发表评论于
回复 'cowwoman' 的评论 : "富人的房贷都超过资产的,要不怎么富呀!"

谢谢分享!是的,加杠杆是致富的捷径之一。
cowwoman 发表评论于
我天天给富人搞房贷,哈哈。富人的房贷都超过资产的,要不怎么富呀!
硅谷居士 发表评论于
回复 '花似鹿葱' 的评论 : "银行也是势利眼啊,这么低的利率让穷人红眼了!"

哈哈哈,银行家非常精明啊。这么优质的客户,肯定要争取过来。长期来看,银行可以从这些高净值客户身上挣到大把大把的银子的。
花似鹿葱 发表评论于
银行也是势利眼啊,这么低的利率让穷人红眼了!
最西边的岛上 发表评论于
回复 '风中的苇絮' 的评论 : 谢谢美眉美言!
最西边的岛上 发表评论于
回复 '硅谷居士' 的评论 : “顶多只需要再干两三年。”

应该是吧。另外我们那时(在25%开销35%上税外)还可以存下收入的40%左右 。但还是觉得自由好,哪怕是非富人的自由 。所以不后悔哈 ;-)。
风中的苇絮 发表评论于
回复 '最西边的岛上' 的评论 : 西岛的运气真是太好了呀!这肯定是因为你人好心肠好,所以神保佑你!嗯!一定是这样的!
硅谷居士 发表评论于
回复 '最西边的岛上' 的评论 : "如果没有卖的话,那肯定还要回原单位继续做工"

其实,标普500指数在2011年就回到2008年的位置了。就算你们没有卖掉股票,顶多只需要再干两三年。
最西边的岛上 发表评论于
回复 '硅谷居士' 的评论 : “半年时间,你会有很多交易吗?”

应该不会。只是那时我们还是投资小白,对市场不甚了解,所以觉得不放心卖了算了。如果没有卖的话,那肯定还要回原单位继续做工(当时两边公司都给了半年留职,如果我们愿意回去的话)。
硅谷居士 发表评论于
回复 '最西边的岛上' 的评论 : “我们在2008年因为要回国陪老爸半年,不想远程操作,在7月底8月初卖掉了几乎所有投资,放入短期定期存款账户,逃过了那次金融大危机。”

你们的运气真是好!如果你的投资策略是长线投资股票或者基金的话,也不需要经常操作的啊。半年时间,你会有很多交易吗?
硅谷居士 发表评论于
回复 'xiaoxiao雨' 的评论 : "he probably needs to use his stock as collateral with high commission rate"

具体细节我不得而知。他的股票,肯定可以做贷款的担保,但是是否需要,我就不清楚了。

普通家庭做房贷时,银行也要考察家庭的资产状况(比如股票、存款等等)以评估风险。但是,银行还是以收入为主要评估标准。
最西边的岛上 发表评论于
回复 '硅谷居士' 的评论 : “你们的运气比较好”

还有一次运气:我们在2008年因为要回国陪老爸半年,不想远程操作,在7月底8月初卖掉了几乎所有投资,放入短期定期存款账户,逃过了那次金融大危机。;)

所以都是老天爷的恩典哈!
xiaoxiao雨 发表评论于
he probably needs to use his stock as collateral with high commission rate.
硅谷居士 发表评论于
回复 '最西边的岛上' 的评论 : “1999年底的那次买房如果不是在年底和2000年初在dot-com 泡沫顶峰时两次卖了公司股票付清了的话,那损失会更大”

互联网泡沫的确是百年一遇的事情。你们的运气比较好,哈哈哈。
最西边的岛上 发表评论于
"如果你的房贷还没有还清,而你也不着急还清,你就可以自豪地说:我有成为富人的潜力,因为我有富人的理财观!"

哈哈,杠杆原理,富人的武器!

看来我们还真是没有富人的潜力,每次买房时不是很快付清贷款就是全额现金。不过1999年底的那次买房如果不是在年底和2000年初在dot-com 泡沫顶峰时两次卖了公司股票付清了的话,那损失会更大。所以很满足了哈。

非富人谢谢富人知识分享 ;-)
硅谷居士 发表评论于
回复 'cowwoman' 的评论 : "沙发"

谢谢来访和评论!我是今早匆匆写完此文,蹭一下房贷的热度。
cowwoman 发表评论于
沙发
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