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美国的富人是如何购买千万豪宅的？

硅谷居士 (2024-07-09 08:49:17) 评论 (50)

几天前，我写了一篇短文，分析中金公司的郑雯露女士的房贷故事。在2023年，她和丈夫用120万元的收入，贷了1177万元的贷款，在上海买了一套价值1600万元左右的公寓房，贷款利息率4.1%，月供占收入的比例高达67%。

而到了2024年，她的家庭收入降为80万元，房贷开支占了家庭收入的85%。加上房价暴跌，她的家庭财务已经接近破产。她不堪这种打击，选择离开人世，的确是一个悲剧。

这几天我就在想，一个美国高收入家庭，或者一个富豪，他们是如何购买豪宅呢？

我家住在硅谷地区，在我们这个城市，仅仅过去五年就有三十套千万美元豪宅成交，最贵的一套买了四千万美元！

这些富豪是如何买房的呢？其实很简单，他们大部分人跟我们一样，用房贷买房！

以我的邻居，脸书公司的创始人扎克伯格为例。在2012年，他和他的华裔太太，一掷千金，在我们这个城市的一个街上，买了五套连在一起的别墅屋，以保护自己的隐私。

不可思议的是，身家1900亿美元的扎克伯格夫妇，居然向银行贷了600万美元的贷款来买这些房子！

但是，由于他是巨富，银行给了他极其优惠的贷款条件，利息率只有区区1.05%。因此，他的月供只有一万九千元。对于他们的家庭收入而言，这点月供几乎可以忽略不计。

当然，并不是所有的富人，都是亿万富翁。我认识几个在银行和房地产业就职的专业人士。据他们讲，很多千万豪宅的购买者，是通过普通贷款完成的，只不过贷款的首付比较高、贷款审批的手续更加谨慎而已。

比如，一套1500万美元的房子，购房者需要放50%左右的首付，贷款额750万美元。按照4%的利息率，月供为3万5千元，每年为43万美元。加上18万美元的房产税和保险开支，每年在房子上的开支约为62万美元。按照45%的债务收入比，这个家庭的年收入至少需要
137万美元。

当然，有些富人家里有老钱（Old Money），他们选择直接用现金买房，那就另当别论了。

最后，你可能会问，像扎克伯格这种富翁，明明可以现金买房，为什么还要贷款呢？他们不希望无债一身轻吗？

我觉得：富人之所以成为富人，是因为他们的思维方式和普通人不一样。他们更懂得金钱的价值和机会成本。他们用较低的利息成本贷款，把省下来的资金去投资，会获得更大的投资收益。

拿他家的例子吧。他当初贷了6百万美元，就可以少卖自己家的股票。贷款的年利息率为1.05%，12年下来，他一共支付了75万美元的银行利息。可是他的6百万公司股票，年化增长率为28%，累计帮他挣了一亿零八百万美元！收益和成本的差距，是144倍！

如果你的房贷还没有还清，而你也不着急还清，你就可以自豪地说：我有成为富人的潜力，因为我有富人的理财观。