《经济学人》指出,过去几年,中国科技重镇深圳的土地涨翻天,然而当房地产巨头万科18日出售一块1.9万平方米土地时,起价比7年前购买价砍了9亿人民币或29%。该销售充满绝望气息,万科被迫抛售资产来支付不断累积的债务,其困境是中国房地产业恶化的另一迹象。
文章说,中国的房地产危机已进入第4年,期间全球负债最大的建商恒大集团2021年倒闭,曾是中国最大开发商碧桂园2023年也步上后尘,然而万科不同,国有深圳地铁集团持股25%,使其比民营同业更容易取得国家资金,去年万科被列入“优质”开发商名单,中国政府鼓励银行提供相关建商贷款,尽管如此,万科仍缺乏资金支付部份债务。
因此投资人高度关注万科及其筹资能力。今年第1季万科亏损17亿人民币、销售年减43%。万科负债3200亿人民币,其中310亿债券明年到期,如果万科违约,对国资背景开发商的所有信任将化为乌有,投资银行“杰富瑞”(Jefferies)分析师报告说,万科违约恐“压断中国的脊梁”,导致对国家的信心消失。
然而,土地储备价格的快速下跌或许让中国决策者更加忧心。万科深圳土地的销售起价为22亿人民币,而该公司2017年以31亿人民币买下该地。顶级地段土地价格大幅走跌令人震惊,特别是因为总是上涨的拍卖底价已形成中国房地产的支柱。
根据澳盛银行资料,中国大型开发商持有的土地储备约20亿平方米,相当于斯洛维尼亚的面积,然而这不包括无须揭露相关信息的未上市公司持有的土地。
过去,这些空地的价格年年上涨,推升相关公司的资产价值,也因为土地价格走高,开发商通常会持地多年,并以越来越有价值的土地作为抵押,取得银行贷款,然后利用贷款购买更多土地。
2020年中国政府遏止此无限增加的杠杆,引爆房地产危机,2021年当土地价格停止上涨,银行开始质疑作为抵押品的土地真正价值,而随著开发商取得的资金减少,购买的土地也越少,导致地价下跌并引发中国经济难以摆脱的下行周期。
文章说,难以评估中国房地产的情形有多糟,因为多数的土地储备仍掌握在开发商手中,只有在罕见案例,比如万科售地,外界才能一窥中国地产业面临的腥风血雨。
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