在美国经营房地产的故事与体会
谈笑有鸿儒，往来无白丁
我被租客索偿的经历（下）
如山
（2011年11月13日，星期日）
当年11月下旬，我正在外地旅行中，接到租客玛丽的电话。
玛丽说是暖炉（Furnace）突然不工作。我们当地气温冬天虽然不是特别寒冷，但在11月份室外温度也低达华氏40度左右，有时偶然也低至结冰温度。所以没有暖气是不成的。我说我正在外地旅行，随身没带着暖气技工的电话，我查一下电话，联络上了回头告诉你，然后看你们双方的时间表是否吻合。或者我直接给他的电话给你，你们直接定时间，不用我来回问。玛丽用一贯友好的语气说，你在外地旅行，不用那么麻烦你，我刚好认识一位暖气工，是有暖气专门执照的技术人员。假如你同意，我可以跟他定修理安排。一听觉得也不错，有执照的专业人员都不会太离谱，省我不少联络功夫，就答应这个安排了。我知道当地这种专业的Service call在一百到一百五十元之间。假如发现别的大问题另算。但是修理工一般会先报价，待业主同意了再进行下去。这个暖炉（Furnace）是一年多前新安装的，不会有什么大问题，一定是在Service call的范围就能解决的。就告诉玛丽有具体上门时间时告诉我，我可以在电话上用信用卡付款或者叫修理工寄发票给我。玛丽再次用善解人意的语气说，不用那么麻烦，假如你没意见，我付给他修理费然后从下个月的租金上面扣就成了，反正现在已经月底。一想也是在理，我没有异议。事后回忆，才明白那是她设的局。
时间一恍，旅行回来已是12月中。才想起之前没接到玛丽报告暖炉维修的更新消息，我想应该是搞好了，没什么特别所以她不打电话给我。但是查信件也没收到她的当月（12月）租金，因为她的信件应该有暖炉的修理单和扣掉修理费的租金。打电话给玛丽，她照样是用欢快爽朗的音调回说，呵，还没修呢。因为我们的日程安排几次互相冲突，他有空我没空，我有空他没空，结果到现在。心想，这么冷的天十几天没暖气怎么成？我赶紧说，我马上找另外的暖气工了。呵，不用，不用，我们已经约定明天了，这次大家都一定能够遇上了。这个房子有两个烧木的壁炉（wood fireplace），心下想，既然她不投诉就好了，也没敢提起问她怎么解决取暖的问题。因为我也常常看到当地一些人在没暖气的房子度过室外温度零下的短时间。关于租金也不好追问了，按照预先的约定，就是玛丽扣掉她代付的修理费再付剩下的租金，也就是明天寄出的事了。后来想，这变成了玛丽迟付租金的正当理由，也才是玛丽所谓跟修理工的日程安排一直没吻合的真正原因。
在回忆事件经过的同时，我翻查了整个过程的有关工作笔记和电话记录（通话日期、时间）和自从玛丽搬进来这后所以相关资料，整理并且写成一个Statement。根据以往和律师打交道和研究相关案例的经验，我清楚一个有连贯性的好行为的房东在法庭上和法官的判断上有优势。什么能够反映作为一个好房东的连贯性的好行为呢？就是连贯性的证据链。尽管是自己的陈述，要是有相关文字记录的佐证配合，在法庭上就会有很强的说法力。我庆幸自己从来做事严谨并有保留重要记录的习惯。我用电话记录单、手写的每天工作日记（这个是不可能或者很难作假的，因为我的工作日记是经年累月的，不仅仅是一段短时间）、相关修理单、玛丽多次迟付租金、几次支票被退回等等复印件证据。
为了证明我是一个负责的好房东，不能仅仅靠与玛丽的往来和互动。我联络了在我出租房住了8年的一个关系“铁”的租客，告诉她我可能需要他们的帮忙。因为有租客向我索赔，并且可能告我。必要的时候我需要他们的书面证明，说我具体是怎么take care租客和房子的。“铁”租客用气愤的语气回复：哪个租客这么无良，这么好的房东还要告？没问题，别说写证明，就是需要出庭作证我也会去！“铁”租客的回答像一股暖流通过我的身体，令我精神一振。我知道像这样的“铁杆”的租客我还有好几个可用。
我洋洋洒洒地写了5页陈述，加上30多页的附加佐证材料。我越写就越有信心。
是的，根据本州的相关法律，房东有责任在租客报告没暖气的24小时内处理。但是，证据显示我是及时回应和处理的，而且一贯如此。至于这个事件的延迟作为房东我有一定的责任，就是跟踪不够，但不完全是我的错。整个相关证据显示，我是一个好房东，而租客并非一个好租客。一切准备好，静待保险公司调查员的到来。
保险公司调查员对我进行了录音，虽然知道保险公司站在我一边，对录音开始时还是有点紧张。好在我准备充分，后面的陈述就愈来愈流畅。调查员还询问了很多关于租客的其它我当时认为无关的资料，例如家庭人员、职业等等。我问调查员是否已经见过租客，回说还没适合时间。我告诉他，我怀疑她是否是在我的屋子里摔倒的。他说已经要求她给授权去调查医院的记录，但是她一直还没给。我在想，时间越长她就越有机会编故事或者做伪证。不过她不配合，我们也没办法快，而保险公司调查员是有足够经验的，应能找出事实真相。调查员对我准备的资料大加赞赏，并告诉我，在调查完有结论时会通知我。
玛丽自从开始索赔后就不付租金，经咨询过律师意见后，在等待保险公司的调查结论的同时我们开始了Eviction程序。预计玛丽有可能用这个事件作为不交租金的抗辩理由，但也只能做下去再说了。
4个星期后，不见保险公司消息，我打电话给调查员。调查员回说已经完成了调查，既与玛丽做了面谈调查，也查了医院的记录。现正在准备调查报告，需要咨询律师意见才决定采取什么处理方案。一旦出了意见，会在回复玛丽的同时知会我。
稍后，收到保险公司的信。信是写给玛丽的，只有半页纸，虽然简单但清楚。其大意如下：
亲爱的玛丽小姐，我们回应你关于向以上被保人的索赔。我们调查了该事件，明白你的不幸摔倒是由于便携式暖气炉的电线导致。但是，便携式暖气炉是你自己放的，你知道并且自己有责任小心走路不被绊倒。至于该房子的电路等问题不是导致你摔倒的直接或者相关的原因。被保人（房东）对你的摔倒没有责任，因此，我们必须拒绝你的索赔。根据本州法律，假如你对这个结论不服，从现在起的三年内你都有权进一步向相关方面索偿（到现在三年早已经过去，才可以说这个索赔事件划上了句号）。
看来保险公司的调查证实了玛丽的确是在我的房子被暖气炉电线绊倒。之后我打电话给保险公司调查员，问假如是我买的便携式暖气炉给她用是否就有责任？调查员回说是。另外他还提到调查中的一个细节，因为当时我说她是夫妇和3个小孩，他说玛丽在调查时对他说她的丈夫几年前就去世。我一听有点震惊，因为在她申请租房时申请表上是夫妇两人，信用都很好。怪不得我从来没见到她的丈夫，玛丽要不是说他丈夫刚刚离开，就是出门了，或者在房间睡觉。
玛丽是在Physical Eviction 时间的最后一刻才搬离。前后两个半月玛丽不付租金，获得免费住房，租金价值是4千。
后记：我在玛丽搬走后去收房时，邻居过来告诉我，她的丈夫被FBI逮捕。我一听又是一惊，我刚刚听保险调查员说她丈夫几年前去世，怎么这又跑出来一个丈夫，而且被FBI逮捕？邻居说，也不清楚是丈夫还是男朋友，只是见他们一直住一块。邻居知道这个男的被逮捕是因为FBI在周围邻居连续几个晚上跟踪和监视这个房子的动静，然后在一个晚上进屋逮捕那个男的。原因是那位男的偷取大量个人资料，伪造、转卖他人个人资料。租房申请表上玛丽“夫妇”的信用那么好说不定就源于此。
（注：本文为如山原创，转载请与作者联系）
《我被租客索偿的经历（上）》
http://blog.wenxuecity.com/blogview.php?date=201111&postID=4418
像中国的碰瓷 ， 不过， 他们一碰就要得特大。
别客气，节日快乐！
Thank you very much for your response, 如山.
Happy Thanksgiving!
Brian,我认为你需要买landlord insurance的。因为HOA的保险和landlord insurance是不同的。前者只是火险 ，你作为地主的个人责任险没受到保护。所以需要加上landlord insurance。至于多少，看你个人多少感觉comfortable。其实增加多一点保额没增加多少钱。
以上只是个人观点，作为参考。
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I bought 7 foreclosed condos/town houses in 2009/2010 for rental. After reading your articles, I realize I need to buy landlord insurance to protect myself. These 7 units are in different locations and are covered by master insurance bought by condo association. Can I add landlord insurance on top of the master one? How much landlord insurance do you recommend me to buy?
Thank you very much
Brian
损失的4千租金从理论上说是可以通过collection agent拿回部分（通常collection 公司分一半）。但是，这种不在乎credit记录的人通常你是很难在他们身上再拿回来钱的。所以在租金方面的损失我从来都没进一步告或者做什么。
很有可能。谢谢光临。
谢谢！
是的，做出租并非只是收钱而已。谢谢光临和评论。
Thumb Up !!
Renting is a risky business.
谢谢mibaby的来访和留言。